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上周,蕭山寧圍街道放松限購,但是卻把同樣屬于寧圍街道行政范圍的市北東板塊排除在外。很多人不理解,同一個街道,憑什么不帶市北玩?
丨寧圍街道放寬限購范圍
此前,我們曾分析過:這樣的精準化施策意義不大,放松限價比放松限購來得實際。不過,畢竟放松限價概率不大,在現(xiàn)有情況下,我們來分析一下,為何市北東不放松限購?以及市北東有沒有必要放松限購?
首先,如果市北東放松限購,意味著杭州除了奧體、申花、文暉、江河匯、翠苑、西興等熱門板塊,杭州其他還未放松限購的區(qū)域都可以放松。
市北作為蕭山僅次于奧體、并且僅有的改善選項,從2018年有新房開盤起,板塊的新房熱度就一直居高不下(市北東靠滬昆鐵路線部分樓盤除外),即便是市場短期遇冷,在售新盤也能有比較好的搖號表現(xiàn)。
去年起,市北東新房限價上漲,從3.75萬/㎡上調至3.95萬/㎡,市場接受度還不錯,詠桂里清盤加推中簽率38%。
這樣的成績,在全杭州的改善板塊中,表現(xiàn)也不算差了。縱觀杭州目前已經放松限購的區(qū)域,要么流搖普遍,要么去化速度慢,如果像市北東這樣的板塊放松限購,豈不是官方認證市場不行了?
今年,市北東還要出讓2宗宅地,都靠近滬昆鐵路線;更遠看,這個板塊還有多宗宅地待出讓,如果放松限購,開發(fā)商還有自信拿地嗎?
地還沒賣完,市北東自然就被官方劃出限購放松的范圍。
有人可能會說,蕭山聞堰新房賣的也很好,已經售罄的疊潮雅庭歷次開盤中簽率在17%-28%,為何放松限購?
關于這個問題上面間接回答了,聞堰接下去沒有宅地供應。更何況,寧圍3.4萬/㎡都放松了,3萬/㎡的聞堰也不好“獨自美麗”。
02
盡管市北東沒有劃進限購放松的圈子,但并不意味著這個板塊“很安全”。
關于“安全”,我指的是二手房。誠然,市北東的新房賣的很不錯,但二手房卻是壓力山大。
當前的行情,杭州各板塊二手房壓力都不小,但像市北東這樣二手次新住宅密集的改善板塊,還真沒幾個。
近兩年,市北東的小區(qū)陸續(xù)交付:靠地鐵站的擁濤府、擁潮府、錦宸、杭州世紀,再往東一些的望海潮、悅潮府、名門府,還有有靠鐵路線旁的錦粼府、璟雋公館、江南名府……
兩三年的時間,交付20多個次新小區(qū),掛牌量基本都在幾十上百套,但卻鮮有成交.即便是今年2、3月行情好的時候,市北東二手房也走不動,整個板塊的月均成交還賣不過奧體一個小區(qū)的量。
價格方面,市北東的價格體系比較雜:擁濤府、擁潮府、錦宸這些靠近地鐵的小區(qū)掛牌價基本在5萬/㎡左右,成交價只有“4字頭”;江南名府、錦粼府這些靠鐵路線的小區(qū),4萬/㎡也賣不到。
要知道,這些小區(qū)當初新房也在3.75萬/㎡、3.3萬/㎡買入的,如今實在談不上有多少回報。
二手房庫存量大、競品多、去化率極低,市北東二手房限購繼續(xù)放寬還是很有必要的。
目前,市北東二手房執(zhí)行的購房政策是:杭州戶籍直接購買,非杭州戶籍需要一年社保。試問,杭州戶籍都去參與新房搖號,再不放松二手房限購,誰來買二手房呢?
03
買不到的新房,賣不出的二手房。
如果倒掛持續(xù)縮小、二手行情持續(xù)萎靡,市北東新房還會維持高熱度嗎?
可能會,也可能不會。
一方面,蕭山有大量的改善需求,但這類群體“無路可退”,整個蕭山改善選項除了奧體就是市北,奧體搖不上,只能選市北板塊;同時,市北新房已經斷供長達一年多,需求未必會少。
另一方面,市北東經過這幾年的拆遷,如今無產業(yè)規(guī)劃;同時,在大批次“商改住”的情況下,更沒有像樣的商業(yè)。這樣的板塊,購房者還愿意為之買單嗎?
南昌市政大道項目能否還維持此前的熱度?答案很快就能揭曉。
來源:浙房會