NO.1
隨著這兩年樓市高歌猛進(jìn)，特別是核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)大幅跑贏市場(chǎng)，出現(xiàn)了這樣一種怪現(xiàn)象：總價(jià)千萬(wàn)級(jí)的剛需三房小戶型。
在大部分人的印象里，既然有了一擲萬(wàn)金的實(shí)力，“寬敞”、“舒適”本就該是選房時(shí)的應(yīng)有之義，又怎會(huì)有人甘愿委屈自己來(lái)接盤(pán)這類三房“蝸居”呢？
事實(shí)上，這批房子大部分于17年之前面市，當(dāng)時(shí)行情還沒(méi)有如此狂熱，購(gòu)房者也沒(méi)有如今這般“以大為美”，即使在南星橋這類豪宅區(qū)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)適當(dāng)配置一部分小戶型產(chǎn)品，減輕去化壓力。
隨著行情水漲船高，以及板塊能級(jí)提升，這些樓盤(pán)如今單價(jià)紛紛突破了十萬(wàn)大關(guān)，換算下來(lái)，近100㎡的面積總價(jià)已然千萬(wàn)。坊間總結(jié)了一句話來(lái)形容這類產(chǎn)品的尷尬處境：看得上的買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的看不上。
那么，市場(chǎng)是否真如上文所言，它們陷入了無(wú)人接盤(pán)的境地？
NO.2
為了更客觀的說(shuō)明問(wèn)題，我們選取了
望江府、候潮府、金隅學(xué)府和
留香園四個(gè)樓盤(pán)作為觀察樣本，來(lái)判斷市場(chǎng)對(duì)豪宅區(qū)“剛需”三房的接受度。
>侯潮府
這四個(gè)位于錢(qián)江新城的次新盤(pán)，都分布了89-118方的三房小戶型，這批小戶型總價(jià)均在千萬(wàn)級(jí)別，可以說(shuō)是目前市場(chǎng)上高價(jià)三房的代表。
根據(jù)二手房查價(jià)小程序數(shù)據(jù)顯示，去年望江府成交的4套二手房（今年截止目前還沒(méi)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），有3套是89方的三房小戶型；定位更高的候潮府則從去年至今累計(jì)成交了8套二手房（其中今年只有1套），其中4套是118方的小區(qū)最小戶型，占比剛好一半；金隅學(xué)府的熱度一騎絕塵，在南星僅次于上品，光今年就成交了6套，但這個(gè)活躍度完全應(yīng)該歸功于小戶型，因?yàn)?套清一色都是89方三房；至于上屆網(wǎng)紅留香園則在沉寂半年后再度回勇，今年累計(jì)成交4套，其中三套同樣是100-113方的三房戶型……
>留香園
如此看來(lái)，高價(jià)三房，不僅不是燙手山芋，反而以少量的面積配比，撐起了小區(qū)成交的半邊天。
NO.3
小戶型成交占比大的另一面，是此類戶型的掛牌量同樣占據(jù)了全樓盤(pán)的半壁江山。
這類小區(qū)的大戶型，無(wú)論在地段還是總價(jià)上，往往已經(jīng)是一般家庭的終極改善之所，而且經(jīng)歷充分洗盤(pán)，投資客大都已經(jīng)落袋為安，剩下的除非心血來(lái)潮要賣掉加入搖號(hào)大軍，不然鮮少會(huì)輕易出手，因此掛牌稀少可以理解。
這也在一定程度上揭示了小戶型的買(mǎi)家，大多為單身貴族或者剛結(jié)婚的小夫妻，在某個(gè)階段的過(guò)渡用房；等有了孩子或者二胎后，往往要在同小區(qū)或者相鄰板塊加錢(qián)置換，有進(jìn)有出，成交顯得異常活躍。
雖然只是緊湊三房戶型，但它們同樣無(wú)差別享受優(yōu)越的地段、學(xué)區(qū)、交通配套，小區(qū)的園林、公區(qū)、外立面也是共同所有。對(duì)于家庭成員沒(méi)有那么多的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，比起自家一畝三分地的大小，居住頂流板塊帶來(lái)的身份認(rèn)同感和房子窗外的風(fēng)景也許會(huì)更有吸引力。
當(dāng)然，也正因?yàn)樾粜团c板塊主流定位的不協(xié)調(diào)，拋盤(pán)往往相對(duì)較多，買(mǎi)家選擇更廣。以我們掌握的有限幾套真實(shí)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，單價(jià)相對(duì)同小區(qū)大戶型確實(shí)存在5-10%的折價(jià)。
這也造成了混有小戶型的小區(qū)在房?jī)r(jià)表現(xiàn)上彈性更大。當(dāng)行情下行時(shí)，純大戶型小區(qū)更“摒得牢”，價(jià)格不到位，大不了不賣就是；而夾雜著小戶型的小區(qū)，戶數(shù)多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不一，保持業(yè)主動(dòng)作“整齊劃一”的難度就大，不時(shí)出現(xiàn)的拋盤(pán)，很容易將價(jià)格打下來(lái)。
當(dāng)代小區(qū)圈層的意義，大抵也是如此。
NO.4
與豪宅區(qū)的剛需戶型相對(duì)，是近幾年興起的剛需板塊大戶型。
隨著限價(jià)開(kāi)啟，“倒掛”成為樓市指揮棒，在“買(mǎi)得越大，賺得越多”的核心思想下，大戶型成為市場(chǎng)中最受購(gòu)房者歡迎的產(chǎn)品；而開(kāi)發(fā)商也樂(lè)得將戶型做大，以錢(qián)篩人，方便后續(xù)車位銷售和物業(yè)管理。
最初這個(gè)現(xiàn)象只在豪宅區(qū)試行，市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)提升門(mén)檻絲毫不影響買(mǎi)房熱度；后來(lái)擴(kuò)展到普通改善板塊，同樣趨之若鶩；屢試不爽后終究蔓延到了三墩北、鐵路北以及勾莊等傳統(tǒng)剛需板塊。
只是，當(dāng)這些板塊現(xiàn)在被瘋狂追逐的大戶型，到了二手市場(chǎng)，總價(jià)輕易膨脹到了800、1000萬(wàn)的時(shí)候，是否有足夠的接盤(pán)俠幫他們順利出貨，我要打個(gè)問(wèn)號(hào)。
畢竟這個(gè)總價(jià)段，已經(jīng)屬于典型的改善區(qū)間，甚至是高端改善的范疇，又有多少人會(huì)為了一個(gè)大一點(diǎn)的客廳或者多出來(lái)的房間，愿意自降身價(jià)，到剛需板塊“淘寶”呢？
有時(shí)候，總價(jià)鴻溝，遠(yuǎn)比單價(jià)差距來(lái)得更加撕裂。板塊要突破總價(jià)限制，比個(gè)人階層躍升還要講究天時(shí)地利人和。
NO.5
去年被限售的粉盤(pán)業(yè)主，據(jù)說(shuō)今年已經(jīng)在后悔了；現(xiàn)在瞎搶大戶型的購(gòu)房者，幾年后可能也會(huì)面臨同樣的苦惱。
遙想16年那個(gè)正常的市場(chǎng)，大家還能在地段、戶型上各取所需、豐儉由人，純大戶型的豪宅配置只是個(gè)別板塊才有資格享受的特殊榮耀。
這幾年，經(jīng)歷“限價(jià)”、“大平層”的洗禮，購(gòu)房人對(duì)面積的追求超越了過(guò)往任何時(shí)期。
只是，到了沒(méi)有倒掛的二手市場(chǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)杭州也許并不需要那么多大戶型。
來(lái)源：樂(lè)米投資
