01
粉盤中簽率一過(guò)50%，二手房東或許就要“快跑”了！
還記得上月底層樓拋出的這個(gè)觀點(diǎn)嗎？當(dāng)時(shí)后臺(tái)引發(fā)了大量討論，贊同者有之，反對(duì)者也不少。
我推演的邏輯大致是這樣的：
過(guò)去幾年，杭州樓市之所以持續(xù)火爆，是因?yàn)榇嬖谝粋�(gè)循環(huán)模式——限價(jià)吸引大量打新者，中簽率變低；落選者只能涌向二手市場(chǎng)，推高二手房?jī)r(jià)；價(jià)差擴(kuò)大，吸引更多打新者……
但一旦中簽率提高，意味著多數(shù)人能買到新房；接盤二手房的人減少，二手房?jī)r(jià)下降；價(jià)差縮小，打新者退散，中簽率繼續(xù)走高……
若再遇到新房供應(yīng)、次新房交付井噴，那么快速降價(jià)出貨，就是近期想套現(xiàn)者的最好選擇。
事實(shí)證明，多數(shù)人正用行動(dòng)支持這一觀點(diǎn)。
就在過(guò)去一個(gè)多月，現(xiàn)實(shí)版“房東快跑”已在杭州上演。它就是黑粉與紅粉齊飛的勾莊，517新政后盤均甩賣11套二手房（網(wǎng)簽）。
02
“看房量比先前略多，就是沒(méi)人出價(jià)。”掛了3個(gè)多月還沒(méi)賣出的老于，近來(lái)明顯著急了。
老于正在出售的，是一套萬(wàn)家之星的89㎡三房?jī)尚l(wèi)，精裝帶車位，報(bào)價(jià)450萬(wàn)，折合裸價(jià)約4萬(wàn)8（車位按20萬(wàn)/個(gè)計(jì)）。
這價(jià)格放在去年、前年，不算太離譜。一來(lái)萬(wàn)家之星掛牌房源一直不多；二來(lái)相鄰的杭宸二期，不含稅有5萬(wàn)+成交。但今年境況明顯難多了，450萬(wàn)的報(bào)價(jià)壓根沒(méi)人看。
沒(méi)多久，老于將價(jià)格下調(diào)至415萬(wàn)，偶爾會(huì)有幾組客戶帶看，但依舊無(wú)人出價(jià)。
眼看著馬上進(jìn)入傳統(tǒng)二手房淡季，這邊遲遲賣不出，那頭新房搖號(hào)接不上。思慮再三，老于咬牙決定繼續(xù)降價(jià)。
“降到400萬(wàn)，若客戶誠(chéng)心，390萬(wàn)也賣。”如此一來(lái)，裸價(jià)變成了41500元/㎡。
但中介馬上幽幽來(lái)了一句：隔壁房東不帶車位報(bào)價(jià)360萬(wàn)在售。言下之意：要想快速出貨，可能還得割肉。
同樣降價(jià)的，還有一路之隔的海德公園。
比如最近中介刷屏的一套東邊套83㎡三房一衛(wèi)，房東急售310萬(wàn)，純毛坯，折合單價(jià)3萬(wàn)7。據(jù)悉房東是純投資，因回北方老家發(fā)展，這才著急賣房。
還有一套毛坯89㎡洋房，無(wú)稅報(bào)價(jià)350萬(wàn)，單價(jià)不到4萬(wàn)。勾莊類似降價(jià)急賣的房東數(shù)量，越來(lái)越龐大。
03
早起的鳥兒有蟲吃，那些搶在老于之前果斷調(diào)價(jià)的二手房東，已經(jīng)化成了一套套網(wǎng)簽。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，自517新政以來(lái)，杭宸、海德公園、萬(wàn)家名城、北宸之光、星匯尚城、璦頤灣等盤，均出現(xiàn)了密集網(wǎng)簽。
最多的北宸之光成交了16套，最少的璦頤灣的也有9套，盤均成交11套多（截至7月5日）。
即便放在全杭州板塊中，勾莊也以155套的成交量位居第8。排在它前面的，均是單價(jià)更便宜的閑林、臨平、星橋、下沙沿江等“剛剛需”板塊。
成交量放大，大家的第一反應(yīng)，估計(jì)是517新政免稅主力。
這當(dāng)然是一個(gè)原因，但不可否認(rèn)，勾莊房東的的確確在降價(jià)跑量。
“價(jià)格跌幅最明顯的，是板塊南面的星匯尚城、北宸之光等小區(qū)。”中介老李表示，比今年三四月跌了10-20萬(wàn)。
這些小區(qū)交付五六年，體量大、掛牌房源多，競(jìng)爭(zhēng)本就激烈，賣不動(dòng)只能降價(jià)攬客。
對(duì)比之下，板塊北面的“勾莊三子”——杭宸、海德公園、萬(wàn)家之星等，因?yàn)楦拷f(wàn)象城、成色較新，相比巔峰時(shí)期，二手房?jī)r(jià)雖也跌去不少，可整體抗跌能力更高。
“現(xiàn)在勾莊的二手房成交價(jià)，平均4萬(wàn)左右，視小區(qū)、房源上下波動(dòng)。”中介說(shuō)。
04
從根本上來(lái)講，勾莊這波降價(jià)跑量，是“中簽率、新房供應(yīng)、次新房”三方合圍之下的必然。
勾莊本身雖許久未推新房，但隔壁運(yùn)河新城的中簽率水漲船高。
上月初，這里新盤加推，中簽率高達(dá)43%。比首開(kāi)高了14個(gè)百分點(diǎn)。與去年個(gè)位數(shù)中簽率收官的公元上河、河語(yǔ)光年相比，更完全不在一個(gè)等級(jí)。
運(yùn)河新城限價(jià)3萬(wàn)8，比勾莊大多數(shù)二手房都便宜，分流走了不少潛在客戶。
更壓力山大的是，勾莊即將迎來(lái)新一波供應(yīng)高峰。
今年4月的首輪集中供地，勾莊共出讓了4宗涉宅用地。其中綠城連下3城，萬(wàn)科斬獲1席，合計(jì)可貢獻(xiàn)4000套住宅。
上月底二輪集中供地，濱江又拿下2宗勾莊涉宅地，合計(jì)體量22.5萬(wàn)㎡。
別忘了，星創(chuàng)城還有房源未推。去年5月，杭州地鐵拿下的勾莊車輛段上蓋綜合體（地上22.6萬(wàn)㎡），也未入市。
預(yù)計(jì)8月，綠城新盤就會(huì)入市。你可以想象，這會(huì)是怎樣一波洶涌又持續(xù)的新房潮。
另外，板塊內(nèi)次新房存量也越來(lái)越多。近2000戶的幸福里已開(kāi)啟交付，超1200戶的萬(wàn)科前宸（熱點(diǎn)盤限售）也在路上。
再算上上塘高架以東的璀璨瀾宸、運(yùn)河云莊等盤，和市面上大幾百套掛牌，對(duì)二手房的沖擊可想而知。
05
“與其堅(jiān)持掛高價(jià)無(wú)人問(wèn)津，不如放低預(yù)期降價(jià)促成交。”
中介老李表示，越來(lái)越多的房東，開(kāi)始持有這樣的心態(tài)。畢竟相比買入價(jià)，調(diào)低掛價(jià)無(wú)非收益縮水而已，總比“爛在手里”持有成本越來(lái)越高強(qiáng)。
從“買賣兩旺”的市場(chǎng)表現(xiàn)看，無(wú)論房東還是買家，無(wú)疑都做出了正確決定（針對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)）。
不怕降價(jià)，就怕降價(jià)還沒(méi)量。有量至少說(shuō)明，這是一個(gè)多數(shù)雙方都能接受的價(jià)格。換一種說(shuō)法，勾莊的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)底部，頗具性價(jià)比。
綜合各種客觀事實(shí)看，也確實(shí)如此。
首先是得房率上的差距。綠城、萬(wàn)科這批新房起步就是105㎡三房?jī)尚l(wèi)，但格局、得房率與“勾莊三子”的89㎡，相差不大。
面積上“勾莊三子”少了16㎡，且90㎡以下契稅還能省0.5%。若4萬(wàn)左右價(jià)格買入，又沒(méi)有新房交付等待期成本，實(shí)際支出差不多，但卻可享受提前入住。
而勾莊南面之所以降價(jià)更多，其中一個(gè)原因也是戶型不占優(yōu)勢(shì)，如北宸之光的89㎡只有三房一衛(wèi)。
勾莊限價(jià)從26500元/㎡一路漲到31200元/㎡，也進(jìn)一步縮小了價(jià)差。
另外，盡管板塊潛在供應(yīng)高達(dá)數(shù)千套。但開(kāi)盤入市存在時(shí)間差，按照過(guò)往搖號(hào)熱度，綠城和萬(wàn)科的新房，誰(shuí)也無(wú)法保證能輕易買到，失落者注定還是不少。
地鐵、綜合體，還有未來(lái)約20萬(wàn)㎡的人工湖，定位北部新城CBD的勾莊，基本面擺著，自住毫無(wú)問(wèn)題。
新房搖號(hào)有充足選擇，買二手房不用擔(dān)心高價(jià)接盤，這才是正常理性的好市場(chǎng)。
隨著集中供地的不斷推進(jìn)，二手價(jià)差的逐漸抹平，相信接下來(lái)的杭州，會(huì)出現(xiàn)越來(lái)越多的“勾莊”。
來(lái)源：層樓
