1000套不限售的西溪公館，直接把五常房?jī)r(jià)砸到跌停；幾百套萬(wàn)人搖的楊柳郡極小戶型，一交付就成了艮北的“黑天鵝”……
進(jìn)入十月，杭州二手房繼續(xù)下探，截至昨日16時(shí)，僅成交1316套，行情冷如秋雨。
但即便如此，許多板塊如申花、奧體和城東新城等，掛牌價(jià)仍未大面積深入下調(diào)。成交量雖然低迷，房東們依然信心十足。
房東們的確也有摒牢的底氣。
這些板塊都有扎實(shí)的自住需求，或者前期投資客不多，或者是欽定的未來(lái)市中心，或者供應(yīng)即將斷檔，很難出現(xiàn)大規(guī)模踩踏。何況信貸眼見(jiàn)又寬松起來(lái)，大不了自住，或再多熬半年一年嘛！
但別被他人的樂(lè)觀迷惑了！對(duì)另一些板塊而言，一年內(nèi)可能就是本輪最后的逃生窗口期。
因?yàn)槠敢凰�，一些概念先行、炒房客瘋狂打新的地方，天量的投資房即將迎來(lái)交付。它們當(dāng)中，誰(shuí)能保證不會(huì)再來(lái)一個(gè)“西溪公館”，帶崩整個(gè)板塊？
如果需要用錢，趁它們交付前，趕緊讓一點(diǎn)價(jià)格出貨吧！否則，可能就要等下一個(gè)三年了……
大江東核心區(qū)：半年跌了五六千
目前掛牌：313套；明年交付：2436套
預(yù)警指數(shù)：★★★★★
如果問(wèn)哪個(gè)板塊最讓人擔(dān)憂，大江東一定榜上有名。
理由再簡(jiǎn)單不過(guò)，在南北約2.5公里長(zhǎng)的橫一線（青六北路）兩側(cè)，密集聚集著十余個(gè)住宅盤，累計(jì)房源超萬(wàn)套。
過(guò)去一兩年，距離遙遠(yuǎn)、但房?jī)r(jià)超低的大江東，幾乎全是投資客在“一邊奏樂(lè)一邊舞”。
最夸張的一次，2020年5月，融創(chuàng)城43套高層，8549組登記，平均200人搶一套房，中簽率低至0.5%。
但大江東地廣人稀，最多的就是藍(lán)領(lǐng)工人、汽車廠房和城中村，本地接盤俠少。而且，大江東離市區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，外溢需求也很有限。
所以，東湖城和江與城剛交付時(shí)，的確熱鬧了一陣，但馬上就表現(xiàn)出后勁乏力。
今年上半年，大江東次新房網(wǎng)簽價(jià)已一度邁過(guò)3萬(wàn)大關(guān)，最高到三萬(wàn)六七，如今已回落到2萬(wàn)5-2萬(wàn)6。如此跌幅，在杭州剛需板塊中十分罕見(jiàn)。
與此同時(shí)，成交量也大幅下滑，掛牌量卻上升明顯。
今年4-6月，東湖城二手成交了29套，近90天卻只有12套，掛牌70套。江與城4-6月16套，近90天僅5套，掛牌22套。
悅東方反差更明顯，掛牌112套，9月至今僅網(wǎng)簽1套。（悅東方是現(xiàn)房銷售，情況與西溪公館類似，除排屋外幾乎全是炒房客沖著“快進(jìn)快出”購(gòu)買，一交付掛牌量奇大，但成交艱難）。
算上瑯琴灣和大江東寶龍廣場(chǎng)，大江東核心區(qū)目前掛牌313套�？此撇欢啵茨壳俺山凰�，仍需2年多。
更可怕的是，真正的交付高潮（拋售潮）還沒(méi)到來(lái)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，后期可交付房源超過(guò)萬(wàn)套，即便去除5年限售的熱點(diǎn)房源和10%以下中簽率房源（2020年9月后），明年底前交付的房源，仍有2436套（融創(chuàng)城+星央悅府）。
考慮到大江東的距離，賣不掉房轉(zhuǎn)自住的可能幾乎為零；巨量拋盤一開(kāi)始，疊加偏冷的行情，殺跌會(huì)非常慘烈。
而且，未來(lái)幾年內(nèi)，持續(xù)會(huì)有投資性房源交付。
蕭山科技城：平均三個(gè)月網(wǎng)簽一套
目前掛牌：60套；明年交付：2608套
預(yù)警指數(shù)：★★★★
蕭山科技城是近幾年樓市中，冉冉升起的一顆新星。
學(xué)校、醫(yī)院、交通和各項(xiàng)配套，都在短時(shí)間內(nèi)齊聚，板塊內(nèi)的樓盤開(kāi)發(fā)也都是大牌品質(zhì)開(kāi)發(fā)商。
從2018年的屢次流搖，到最低中簽率9%，蕭山科技城被越來(lái)越多購(gòu)房者認(rèn)可。
近一年板塊中也有兩大新盤交付，分別是前灣國(guó)際社區(qū)一期和江南壹號(hào)院，兩個(gè)盤的掛牌總量為60套。
目前前灣國(guó)際社區(qū)掛牌均價(jià)48842元/㎡，較2萬(wàn)8的新房跳漲了2萬(wàn)/㎡。當(dāng)然這也只是賬面上的數(shù)據(jù)，實(shí)際上交付十個(gè)月，前灣國(guó)際社區(qū)僅成交了3套房源。
平均3個(gè)月才賣出一套，但房東們似乎還不太愿意調(diào)低掛價(jià)。
這也很容易理解。因?yàn)?b>蕭山科技城剛亮相時(shí)，并不好賣，炒房客極少。只是后來(lái)周邊如南臥、新街和大學(xué)城北等限價(jià)都抬高，蕭科開(kāi)始凸顯性價(jià)比，才逐漸變熱。
自此之后，大量炒房客沖著低價(jià)涌入，他們買入的投資房源，大多將在明后年交付。
其實(shí)第一批買入蕭科的業(yè)主，預(yù)期并不高。但建倉(cāng)的炒房客通過(guò)假成交截圖，過(guò)度抬高了業(yè)主的期望值，導(dǎo)致目前成交艱難。
比如交付較晚的江南壹號(hào)院，掛牌均價(jià)4萬(wàn)5左右，交付4個(gè)月，尚未有一套網(wǎng)簽。
但如果現(xiàn)在不出手，明年云潮府和江上灣都要交付，總量達(dá)2608套。就算20%的購(gòu)房者掛牌出售，屆時(shí)也將有500多套次新房“急需接盤俠”。
更別提再往后的2023年，還有投資客大量聚集的榮望軒交付。
按照當(dāng)下3個(gè)月出一套的速度，這大幾百套次新房何時(shí)才能全部套現(xiàn)��？還在等待配套落地的蕭科，真沒(méi)有危機(jī)感？
市北西：成交量大幅縮水
目前掛牌：331套；明年交付：1987套
預(yù)警指數(shù)：★★★★
西面是5萬(wàn)+的濱江，北面是4萬(wàn)7的奧體，37500元/㎡的市北西，一直是購(gòu)房者眼中香餑餑。
雖然配套欠缺，離地鐵、綜合體都有一定距離，好在板塊內(nèi)大牌開(kāi)發(fā)商云集，濱綠扎堆在市北西，貢獻(xiàn)出一副姣好的板塊面容。
目前，市北西次新房比較多，8個(gè)盤就有331套掛牌。
其中，價(jià)格最堅(jiān)挺的莫過(guò)于桂語(yǔ)江南了。今年7月網(wǎng)簽了一套95㎡總價(jià)661萬(wàn)，折合單價(jià)高達(dá)6萬(wàn)9。
高層掛牌均價(jià)6萬(wàn)5到7萬(wàn)，近30天內(nèi)僅有2套房源下調(diào)價(jià)格，房東心態(tài)還是比較好的。
不過(guò)，雖然價(jià)格體系沒(méi)有崩塌，但成交量已經(jīng)大幅回落，相對(duì)于3月份單月15套的成交量，近90天只有4套成交。
周圍的樓盤更是“舉步維艱”，交付4個(gè)月的翡翠之星，至今尚未有成交數(shù)據(jù)。
成交量一直很活躍的春江天璽，最近每個(gè)月只能成交一套房源。近30天降價(jià)房源更是高達(dá)14套，占了掛牌量的整整1/3。
很快，新的壓力要來(lái)了。年底之前，1466戶的聞博花城交付，市北西的二手房壓力又要再上一個(gè)臺(tái)階。
明年則是521戶的擁翠府交付。到了2023年，還有3盤同時(shí)交付，總房源量達(dá)1320套。
未來(lái)這兩年多的時(shí)間里，市北西將砸下3307套房源。
其中，當(dāng)初熱度奇高的擁翠府、翠語(yǔ)華庭和桂語(yǔ)聽(tīng)瀾，投資客占比都不低，屆時(shí)必將有海量二手房一交付后就井噴掛牌。
當(dāng)然，市北西與奧體基本是無(wú)縫連接，未來(lái)的城市價(jià)值還是非常高的。只是接下來(lái)這一兩年，暫時(shí)會(huì)有“偃塞湖”形成。
濱江長(zhǎng)河：云宸至今無(wú)網(wǎng)簽
目前掛牌：91套；明年交付：1048套
預(yù)警指數(shù)：★★★★
1048套房源，3937組登記，中簽率26.6%，選房當(dāng)天全部售罄。
這是保利天匯交出的搖號(hào)數(shù)據(jù)。說(shuō)實(shí)話，放在國(guó)慶期間登記，均價(jià)（51500元/㎡）高于預(yù)期，又是一次性梭哈，這個(gè)成績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)了。
一般來(lái)說(shuō)，新房中簽率低，可以帶動(dòng)周邊二手市場(chǎng)。
在濱江長(zhǎng)河板塊，天匯卻很難掀起浪花。首先：雖然這一帶大公司環(huán)繞，有錢人卻更喜歡買區(qū)政府和奧體，長(zhǎng)河本質(zhì)上是一個(gè)自�。▌傂韬透纳疲橹鞯陌鍓K。
其次，因?yàn)槌悄霞t盤去化殆盡，天匯成了為數(shù)不多的選擇。即使倒掛曖昧不明，仍吸引了不少博短線的投資客（現(xiàn)房）。
這意味著，只要交付拿到產(chǎn)證，馬上就會(huì)出貨。
但就以目前行情看，想要賺錢難度不小。今年6月交付的中海云宸，我愛(ài)我家顯示，共12套掛牌，最低6萬(wàn)，但至今無(wú)網(wǎng)簽。
天匯附近的南岸晶都和鉑金名筑，二手網(wǎng)簽價(jià)則集中在3萬(wàn)-4萬(wàn)5。
事實(shí)證明，當(dāng)下的長(zhǎng)河，還沒(méi)有人愿意為6萬(wàn)多的二手房?jī)r(jià)買單，哪怕你是產(chǎn)品迭代的優(yōu)質(zhì)次新房。
許多“硬上”的投資客也都看清了這一點(diǎn)，他們的邏輯是：即便交付后踩踏，只要我是跑得最快的那一個(gè)，那么還是可以成功賺到錢的。
身邊有個(gè)投資客，搖到一套天匯低樓層，準(zhǔn)備一拿證就低價(jià)急售（預(yù)計(jì)低于5萬(wàn)），哪怕只賺個(gè)三四十萬(wàn)。
長(zhǎng)河自住需求本就很少，只要來(lái)幾套低價(jià)房源，價(jià)格體系就會(huì)崩塌。跑得慢的，虧本也不是不可能。
這或許也解釋了，為什么天匯中簽率這么低，南岸晶都和鉑金名筑卻反而“跌了”？
手邊買房顯示，南岸晶都近90天網(wǎng)簽12套，但10月無(wú)成交；鉑金名筑10月僅成交1套，單價(jià)42780元/㎡，也低于前期。
因?yàn)殚L(zhǎng)河自住的底蘊(yùn)真的很淺��！1000套天匯新房，就攔截掉了大部分潛在的二手接盤俠。
良渚新城：“萬(wàn)人搖”和光塵樾成鯰魚？
目前掛牌：296套；明年交付：1443套
預(yù)警指數(shù)：★★★
今天5大預(yù)警板塊中，良渚新城的二手現(xiàn)狀，應(yīng)該是最穩(wěn)定的。
首先，板塊基本面不錯(cuò)，綜合體、地鐵和快速路（東西大道）俱全，很適合剛改自住。
其次，也是最重要的，目前良渚的次新房，包括融信瀾天、萬(wàn)科未來(lái)城等在內(nèi)，交付時(shí)間至少一兩年，已基本完成投資客的換手。
掛牌量很能說(shuō)明問(wèn)題。11個(gè)交付樓盤，累計(jì)掛牌量不到300套，平均27套。成交價(jià)格集中在3萬(wàn)3-4萬(wàn)之間。
再加上新增供應(yīng)不多，良渚完全是一副風(fēng)平浪靜的模樣。
但今年底，超級(jí)紅盤和光塵樾就要交付。它的到來(lái)，可能會(huì)攪動(dòng)良渚現(xiàn)有的二手房?jī)r(jià)體系。
整盤共有1443套房源，全是非限售房源，且投資客占比超高。
中簽率最能說(shuō)明這一點(diǎn)。該盤11次搖號(hào)，中簽率均在5%以下。尤其2020年最后兩次搖號(hào)，中簽率低至0.78%和0.83%。
現(xiàn)在最大的懸念是，拋盤率會(huì)有多高？
按10%算，有144套房源入市。按15%算，有216套。20%則有288套。
和光塵樾這條鯰魚，會(huì)引發(fā)良渚的震動(dòng)嗎？短期會(huì)，但長(zhǎng)期有限，因?yàn)榻^對(duì)值不算多（其實(shí)自住比例也不少），且良渚需求比較旺盛。
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，融信瀾天近 90天成交7套，未來(lái)城一二三期則有27套。
良渚的房東們，如果十分急需用錢的，還是要當(dāng)心和光塵樾交付帶來(lái)一個(gè)短短的“小冰期”；如果不急需用錢，不妨按原計(jì)劃處置自己的資產(chǎn)。
（本文僅探討分析明年交付后行情，文中房源未剔除人才限售房。）
來(lái)源：層樓
