月初的時(shí)候表示，杭州二手房后勁不足了
里面說(shuō)到杭州二手房整體暫入橫盤(pán)期，且主要以價(jià)換量，或滿二唯一在走量。
隨著時(shí)間線拉長(zhǎng)，最新數(shù)據(jù)也更能客觀反映現(xiàn)實(shí)，更能幫助我們了解數(shù)據(jù)背后的深意。
近日，我重新整理并初步統(tǒng)計(jì)了5月20日-6月19日的二手房數(shù)據(jù)，（除去新政后三天的網(wǎng)簽滯后數(shù)據(jù)，更接近真實(shí)）猛然發(fā)現(xiàn)：
新政一個(gè)月，杭州一些板塊開(kāi)始露出了真面目，板塊的分化正加快推進(jìn)！
我們從調(diào)低房源占比、網(wǎng)簽均價(jià)、帶看量和網(wǎng)簽量四個(gè)維度，結(jié)合線下中介門(mén)店實(shí)調(diào)，總結(jié)出新政前后各版塊的表現(xiàn)。
哪些板塊抗周期能力強(qiáng)，哪些板塊在裸泳，一目了然。
首先，調(diào)低房源占比，最能直接、客觀反映房東心態(tài)變化及板塊在市場(chǎng)上的認(rèn)同度。
調(diào)低房源占比較低，房東心態(tài)穩(wěn)，板塊認(rèn)可度較高；反之，房東信心不足，板塊認(rèn)可度較低。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政后一個(gè)月，臨安調(diào)低房源占比最高，達(dá)82%；而蕭山、上城、臨平整體調(diào)低房源占比更低。
具體到板塊，臨安的青山湖科技城，西湖區(qū)的翠苑、古蕩，上城區(qū)的復(fù)興、近江等成熟板塊，調(diào)低掛牌價(jià)情況更為普遍；
從這個(gè)維度看，各大板塊房東心態(tài)和認(rèn)可度如何，大體也有數(shù)了。
另外，據(jù)綜合數(shù)據(jù)，新政一個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比上漲的板塊前五是：濱江西興（8.7%）、橋西（7.9%）、錢(qián)江世紀(jì)城（7.6%）、喬司（6.8%）、望江（6.4%）。
下跌前五為：蕭山南陽(yáng)（-10.2%）、吳山廣場(chǎng)（-9.8%）、朝暉（-7.3%）、東新&三塘（-5.2%）、翠苑（-4.0%）。
可見(jiàn)新政后，市中心老破小似乎還是不受待見(jiàn)，而新興板塊和核心板塊價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。
帶看量上，上城、臨平和拱墅新政前后日均帶看量提升80%以上，富陽(yáng)、臨安日均帶看提升不足50%；
具體來(lái)看，丁橋新政后帶看漲幅最高，日均帶看量提升231%。其余19個(gè)熱門(mén)板塊帶看量全部提升75%以上。
網(wǎng)簽套數(shù)方面，據(jù)手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)，成交套數(shù)T20的板塊中：
既有閑林、良渚、臨平、三墩、下沙沿江等剛需、剛改板塊，也有錢(qián)江世紀(jì)城、未科、之江轉(zhuǎn)塘等核心和改善板塊。
有意思的是，網(wǎng)簽均價(jià)下降、調(diào)低房源占比高的板塊，幾乎都不在這些成交熱度高的板塊內(nèi)。
誰(shuí)熱誰(shuí)冷，可謂涇渭分明。
基于以上最新數(shù)據(jù)，從成交量來(lái)看，我認(rèn)為現(xiàn)階段杭州樓市板塊可分三類(lèi)：
一類(lèi)是新政刺激后快速?gòu)?fù)蘇，板塊購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。
如閑林、良渚、臨平、下沙等。據(jù)多名中介反映，這些板塊購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁得益于次新二手房的大量去化；
又如錢(qián)江世紀(jì)城、未科、之江等，價(jià)格門(mén)檻高，圈層、地段純粹，更受改善客和投資客青睞，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁；
第二類(lèi)是新政短暫刺激后又恢復(fù)平靜，缺增長(zhǎng)后勁。
如大江東，雖帶看量不差，但能級(jí)不高，又面臨新街、下沙沿江等的競(jìng)爭(zhēng)；如半山田園，改善的人不太會(huì)選，剛需又更喜歡地鐵和配套更好的丁橋。
第三類(lèi)是被動(dòng)型、熱度不高的外溢或附屬板塊。
如良渚的外溢仁和，申花的外溢祥符，偏居一隅的小和山，以及中泰、徑山、瓜瀝、所前、臨江等，這些板塊甚至很多人可能聽(tīng)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)。
另外，如果從底層購(gòu)買(mǎi)邏輯看，板塊還可分為：
1、前期限購(gòu)房票被鎖死、新政后天降房票，增加了大量購(gòu)買(mǎi)力的郊區(qū)地鐵板塊。
典型如2/4號(hào)線的良渚，3號(hào)線的星橋、9號(hào)線的東湖和7號(hào)線新街等。
2、新政出臺(tái)后最容易先熱起來(lái)，且部分滿二唯一房源能省幾十萬(wàn)稅費(fèi)的改善板塊。
購(gòu)買(mǎi)力自然很強(qiáng)，如錢(qián)新、錢(qián)江世紀(jì)城、申花、橋西等。
新政一個(gè)月的數(shù)據(jù)，可以更加精準(zhǔn)和客觀地判斷板塊的分化，也告訴我們：看發(fā)展?jié)摿Γx板塊比選樓盤(pán)重要。
同時(shí)也讓我們?cè)俅嗡伎�，什么是真正的好板塊，如何選好板塊。
現(xiàn)今的技術(shù)流樓市，在我看來(lái)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注這幾個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)：
1、圈層。高端圈層充斥著new/old money，如擁江核心的錢(qián)新+奧體世紀(jì)城、橋西、武林及新晉豪宅板塊錢(qián)二等。
2、地段：近市中心和產(chǎn)業(yè)中心。
3、配套：如綜合配套最好的還是武林和錢(qián)新，教育配套最好的西湖文教、上城和拱墅；商業(yè)、教育、醫(yī)療后起之秀錢(qián)江世紀(jì)城、濱江、申花，房?jī)r(jià)最接地氣配套又極好的臨平。
4、未來(lái)成長(zhǎng)性和想象力：舉全市之力發(fā)展的城西科創(chuàng)大走廊，投資1000億的錢(qián)塘灣未來(lái)總部基地贏在能級(jí)高，市北、艮北、寧圍勝在區(qū)位，南臥得益于浙二總部和15號(hào)線等不斷兌現(xiàn)的城市紅利。
基于以上，我再大膽推測(cè)：
政策和大環(huán)境不變，接下來(lái)半年多杭州二手房的走向，很可能會(huì)像去年下半年；只不過(guò)橫盤(pán)位會(huì)更高，比如6月保守估計(jì)成交也會(huì)在6000套以上。因此我建議：
1、成交套數(shù)榜、帶看榜上不了，網(wǎng)簽價(jià)環(huán)比降低、降價(jià)房源占比高的新房、二手房都要謹(jǐn)慎；
2、自住上車(chē)盤(pán)可選優(yōu)質(zhì)剛需板塊，如三墩北、良渚、勾莊、喬司等，可打新可淘筍；
3、但玩杠桿的短投，大部分剛需和剛改板塊都可以規(guī)避掉。這類(lèi)板塊，漲時(shí)快，跌時(shí)也快。
重點(diǎn)考慮布局錢(qián)新、奧體世紀(jì)城、申花、濱江等閉眼搖系列，二手撿漏房也不太會(huì)砸手里。
它們抗周期性更強(qiáng)，價(jià)格波動(dòng)幅度更�。�
就像前不久成交11.6萬(wàn)/平的壹號(hào)院二期，掛牌價(jià)齊刷刷在10萬(wàn)+曉風(fēng)印月，總有新晉的龍頭成為引領(lǐng)板塊定價(jià)的“風(fēng)向標(biāo)”。
來(lái)源：房特首
