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連續(xù)3個月超8000套，杭州二手房走出了久違的強(qiáng)勢。
而且從6月初的表現(xiàn)看，周末平均200套+，工作日平均300套+，依舊十分穩(wěn)定。預(yù)計(jì)火熱勢頭，還將延續(xù)較長時間。
但不可否認(rèn)，背后是愈演愈烈的“以價換量”。
據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，5月二手房成交均價29983元/㎡，環(huán)比4月下跌5.69%，跌幅有所擴(kuò)大。
同時，跌價房源量是漲價房源的10倍以上。
不過，在持續(xù)高位的成交量帶動下，有3類二手房，出現(xiàn)了價格止跌現(xiàn)象。
02
第一類，市區(qū)老破小。
杭州二手房市場中，當(dāng)之無愧的明星，熱度貫穿3-5月。
看看這些數(shù)據(jù)：5月朝暉小區(qū)成交63套，翠苑小區(qū)52套，采荷小區(qū)41套，大關(guān)小區(qū)39套，景芳小區(qū)35套……
5月成交量前50小區(qū)中，上榜的市區(qū)老破小，多數(shù)網(wǎng)簽均價出現(xiàn)了上漲。
排名第8的
古蕩灣新村西區(qū)，網(wǎng)簽均價2萬5，環(huán)比上漲2.67%；第24的朝暉七區(qū)，上漲7.99%；26位的
翠苑三區(qū)，上漲4.19%。
還有
采荷東區(qū)、德勝新村、仙林苑、采荷一區(qū)、采荷新村等，均環(huán)比上漲。
老破小有多受歡迎？據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月總價200萬以內(nèi)的二手房成交量，占比高達(dá)47%。
這說明大量買家，在追逐老破小。
市區(qū)老破小的量價齊發(fā)力，并不意外。今年密集出臺的政策，幾乎是為其量身定制。
首先，經(jīng)過三年調(diào)整，老破小價格本就相對跌到位。至少從租金回報(bào)看，已經(jīng)不輸普通銀行理財(cái)。
接著，3月主城放開二手限購，加上原拆原建預(yù)期，吸引了大波流量。
然后，史詩級的降首付降利率，更是直接切中剛需要害。許多預(yù)算差幾萬、十幾萬的客戶，得以紛紛入場。
如此陣仗，老破小不爆發(fā)才奇怪。
03
第二類：郊區(qū)低總價次新。
它是剛需的另一種選擇“遠(yuǎn)大新”——更大的面積，更好的居住環(huán)境，但代價是更高的通勤成本，和相對普通的配套（如學(xué)校或商業(yè)）。
5月高達(dá)47%的二手房占比，其實(shí)有相當(dāng)部分是流入了這里（也包括200-300萬總價段）。
有了量的支撐，價格自然更容易穩(wěn)住。
成交量排名全城第二的白鷺郡南，網(wǎng)簽均價2萬5出頭，環(huán)比上漲6.3%；第4位的御景藍(lán)灣，均價2萬2，上漲1.6%。
保利東灣、雅居樂國際花園、江灣城等2萬上下的流量小區(qū)，房價走勢也比較平穩(wěn)。
究其實(shí)，這些郊區(qū)次新房交付多年，已沒有明顯的拋售壓力。加之成交量持續(xù)穩(wěn)定，下跌空間本就有限。政策利好一來，更夯實(shí)了基礎(chǔ)。
典型如義橋的御景藍(lán)灣，憑借“超級贈送”，一直是杭州二手房成交榜前列的�？汀�
就近一年走勢來看，房價始終穩(wěn)定在2萬2-2萬5之間。今年3月網(wǎng)簽27套，均價2萬3；4月網(wǎng)簽24套，均價跌破2萬2。
但過去這個5月賣了22套，價格又回到了2.25萬。
04
第三類：走量的熱門板塊次新。
這類小區(qū)的典型特征是：價格調(diào)整迅速（低），帶看量和成交量幾乎都是板塊領(lǐng)頭羊。
比如龍頭板塊世紀(jì)城，最近3個月，幾乎月均百套下定。其中，成交量大的幾個小區(qū)，價格隱隱有回升勢頭。
像星翠瀾庭，公認(rèn)的價格攪局者，幾乎以一己之力拉低了板塊下限。
以邊套139㎡（正常樓層）為例，從最開始的900萬+，一路下探到800以下。但近期，在4月網(wǎng)簽11套和5月9套的帶動下，有所回溫。
幾天前，一套3樓的139㎡，報(bào)價700萬推介，吸引多人爭搶，最終710萬成交。
而正常樓層房源，現(xiàn)在基本要800萬+了。
時代奧城的小戶型，也是如此。4-5月，僅網(wǎng)簽就有14套（107㎡和116㎡）。成交價也從6萬上下，回到了6萬出頭。
因?yàn)槌山涣績疵停?月小區(qū)還有業(yè)主號召，集體上調(diào)掛價，抱團(tuán)保衛(wèi)房價重現(xiàn)江湖。
另一個成交大戶澄品，同樣有止跌苗頭。
今年3月以來，最受歡迎的145㎡四葉草，成交價一度殺到了1000萬內(nèi)。結(jié)果6月頭3天，就下定了8套。
其中一套15樓的145㎡，成交總價1058萬帶車位，重新站上1000萬。
另外，運(yùn)河新城的品質(zhì)盤河語光年，據(jù)說因?yàn)檫B續(xù)成交了幾十套，低價房都快賣完了。想買到一套好房源，得付出比以往更高的價格。
05
量在價先，有量才有價！
那么，這到底是觸底反彈，還是階段止跌？就目前來看，繼續(xù)穩(wěn)住的挑戰(zhàn)不小。
首先，從整體市場看，更多小區(qū)仍在以價換量，還未形成全面觸底局面；其次，成交量的集中爆發(fā)，得益于新政的強(qiáng)力密集刺激。
過去3個月有大量客戶進(jìn)場，不代表接下去的6月和7月，還能有這么多客戶。
而之所價格回升，也是因?yàn)?b>短時間內(nèi)，高性價比房源迅速被清空所致。但這同樣不代表，后續(xù)不會有新的降價房源補(bǔ)充進(jìn)來。
就拿上述小區(qū)來說，成交量是好，可掛牌量仍不少，同時還要面臨競品小區(qū)的擠壓。
你守住了價，擋得住更多鄰居小區(qū)降價套現(xiàn)？
所以要穩(wěn)住價格，接下來的關(guān)鍵還是成交量。只要量能足夠兇猛，就有可能扭轉(zhuǎn)情緒和預(yù)期。
好在，6月開局勢頭還不錯。
來源：層樓
