先來問一個(gè)問題，你知道疫情下，哪個(gè)城市的房產(chǎn)最受全球投資者的青睞嗎？
答案是，東京。
據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)巨頭仲量聯(lián)行（JLL）的調(diào)查顯示，2020年1—9月歐美等國的不動(dòng)產(chǎn)投資額逐漸減少，東京的不動(dòng)產(chǎn)投資額達(dá)到193億美元（約2兆日元），居世界首位。排在東京后面的是首爾、倫敦、巴黎和紐約。
這是自2008年雷曼危機(jī)之后，東京首次成為前三季度的第一位。2019年同期，東京的排名還在第4位。
說起日本的房地產(chǎn)，很多人的第一反應(yīng)是“房地產(chǎn)泡沫”，以及泡沫破裂后的房價(jià)暴跌和居民財(cái)富急劇縮水，這也是日本“失去的二十年”的一個(gè)縮影。
如今，看似日本房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些回暖跡象，但實(shí)際上眾多國民仍未擺脫房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的創(chuàng)傷。
今天，小巴想來講一講上世紀(jì)九十年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂以來，關(guān)于日本人與房子的愛恨糾葛。
曾經(jīng)的“土地神話”
先從歷史說起。
1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)，此后美國陷入嚴(yán)重的貿(mào)易赤字和財(cái)政赤字。
美國為了把東西賣出去，想了個(gè)大招：讓美元貶值，促進(jìn)出口。
在此背景下，1985年9月，美、德、法、英、日五國簽訂了《廣場協(xié)議》，五國聯(lián)手來干預(yù)外匯市場，讓美元貶值。
協(xié)議國拋售美元，帶動(dòng)全球投資者的拋售狂潮，美元如愿大幅貶值。這也帶來協(xié)議國貨幣兌美元匯率出現(xiàn)程度不一的升值。
其中，日本遭殃了。短短三年，日元大幅升值86.1%。這導(dǎo)致日本出口受阻，為此，日本政府采取的對(duì)策是：放水，放松信貸，擴(kuò)大內(nèi)需。1986到1987這一年時(shí)間，日本央行5次下調(diào)利率，貼現(xiàn)率降到歷史最低。
市場上流動(dòng)的錢巨多，利率又巨低，于是大量的錢流向樓市和股市。隨之而來的是，股價(jià)扶搖直上，房價(jià)地價(jià)暴漲。
日本國民紛紛跑去貸款買房、買地。在經(jīng)濟(jì)增長較好的年份，買一棟房子持有幾年再轉(zhuǎn)手，就能賺得盆滿缽滿。
到1990年，日本房地產(chǎn)到達(dá)巔峰時(shí)期，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。東京都的地價(jià)更是高到可以買下整個(gè)美國。
流動(dòng)性過剩和低利率帶來的假象，讓日本老百姓對(duì)“土地神話”深信不疑，堅(jiān)信不動(dòng)產(chǎn)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去。
炸彈已經(jīng)悄悄埋下，日本政府坐不住了，主動(dòng)擠泡沫，上調(diào)利率，收緊信貸。到了1991年，日本商業(yè)銀行已停止了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款。
政策效果立竿見影，日本房地產(chǎn)掉頭向下。比如，1991年東京的房價(jià)在3個(gè)月內(nèi)暴跌65%，無數(shù)高位接盤的日本國民從千萬富翁變成千萬負(fù)翁。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平這樣描述當(dāng)年的日本：居民財(cái)富大幅縮水，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債惡化，銀行不良資產(chǎn)率上升，政府債臺(tái)高筑。日本政治影響力下降，超級(jí)大國夢破滅。
此后的日本開啟了那“失去的二十年”，而房地產(chǎn)的暴跌就是其中的一個(gè)縮影。
從“不動(dòng)產(chǎn)”到“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”
在“土地神話”時(shí)代，日本人跟今天的中國人一樣熱衷買房。但房地產(chǎn)泡沫破滅之后，日本人變得談房色變。
彼時(shí)，房子和土地被稱作“不動(dòng)產(chǎn)”，如今則有了一個(gè)新名詞——“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”。因?yàn)閺馁Y產(chǎn)的角度，在日本持有房產(chǎn)或土地，大概率不會(huì)迎來資產(chǎn)的升值，甚至是貶值，而且還得費(fèi)時(shí)費(fèi)錢去“養(yǎng)”它。
為什么說是“養(yǎng)”？
在日本，房屋和土地產(chǎn)權(quán)為永久產(chǎn)權(quán)，這固然是好事，壞處在于得繳房產(chǎn)稅。準(zhǔn)確地說叫固定資產(chǎn)稅，稅額為房產(chǎn)估價(jià)的1.4%。假設(shè)一套房子估價(jià)1000萬日元，那么每年的固定資產(chǎn)稅支出是14萬日元，10年就是140萬日元。
除了固定資產(chǎn)稅，物業(yè)費(fèi)也是少不了的。如果買的是公寓，則需要每月繳納管理費(fèi)。
旅居日本多年的《日本新華僑報(bào)》總編輯蔣豐告訴小巴，在日本，普通房子的壽命只有25年，接近25年房齡的房子，要出售的話，折損率非常大。當(dāng)然，也可以選擇拆除房子賣地皮，但如果房子所在的地理位置很偏，那么地皮同樣賣不上價(jià)。況且，日本的人工費(fèi)不便宜，光是拆除房子就得要幾百萬日元的開支。
面對(duì)“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”：年輕人拒絕繼承，老年人急著出手
2018年，日本國土交通省向全日本5000名閑置土地所有人展開了一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，面對(duì)閑置的土地，有47.4%的人表示“有時(shí)會(huì)感到（持有閑置土地）有負(fù)擔(dān)”。而通過繼承上一輩遺產(chǎn)的土地持有者中，有51.4%的人認(rèn)為“有負(fù)擔(dān)”。
顯然，許多年輕人用腳投票，拒絕繼承祖父輩留下來的“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”。
在日本，房產(chǎn)繼承并非是強(qiáng)制的，根據(jù)日本民法，房產(chǎn)所有者過世后，如果他沒有配偶、子女，那么健在的父母、孫子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他們的后代都有繼承權(quán)。
如果子女和孫輩都沒有去辦理繼承手續(xù)，一個(gè)老房子經(jīng)歷幾代人之后，房子的法定繼承人就會(huì)多達(dá)幾十甚至上百位。
這樣的房產(chǎn)在日本被稱為“所有者不明土地”。據(jù)所有人不明土地問題研究會(huì)估算，日本的所有者不明土地率高達(dá)20%。也就是說，日本有20%的土地居然無人認(rèn)領(lǐng)。
蔣豐告訴小巴，據(jù)他觀察，日本年輕人對(duì)祖父輩位于偏遠(yuǎn)地區(qū)的房產(chǎn)和土地敬而遠(yuǎn)之，他們最喜歡的是“衣柜貨幣”，因?yàn)楹芏嗳毡纠夏耆瞬涣?xí)慣去銀行存款，也有的為了規(guī)避遺產(chǎn)稅，喜歡把現(xiàn)金存放在家里的衣柜里。
年輕人嫌棄上一輩留下來的“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”，老年人當(dāng)然知道，他們也盡力不把“負(fù)遺產(chǎn)”留給孩子。
在《朝日新聞》記者調(diào)查走訪撰寫的《負(fù)動(dòng)產(chǎn)時(shí)代》一書中，有這樣一個(gè)案例，1991年，在房價(jià)巔峰期，一位日本人花1300萬日元買下了靜岡縣伊豆半島一塊300平米的丘陵。從這塊地可以直接望見富士山，當(dāng)時(shí)他的愿望很美好，等退休了蓋一棟房子，在這里安度晚年。
后來別墅沒有蓋成。26年后的2017年，他以10萬日元轉(zhuǎn)手了這塊地，僅為買價(jià)的1/130。同時(shí)，他還向中介繳納了21萬日元的手續(xù)費(fèi)和廣告費(fèi)。也就是說，賣掉這塊地的所得是-11萬日元。
這筆買賣巨虧，卻讓這位78歲的老人松了一口氣。因?yàn)槿绻毁u掉，資產(chǎn)并不會(huì)升值，而且每年需繳納4.6萬日元的別墅用地管理費(fèi)及和7000日元的固定資產(chǎn)稅。
在日本，這樣的事太正常不過，甚至許多老人因?yàn)槠惹邢胍鍪鄯孔�，被騙子鉆了空子，最后房子沒賣成，又被騙走一筆錢。
而對(duì)房產(chǎn)有著復(fù)雜情緒的不僅是日本國民，還有日本政府。
日本《朝日新聞》報(bào)道過這樣一個(gè)新聞，41歲的鹿島先生接受了父親生前贈(zèng)予的23000平方米山林，因?yàn)槔U稅負(fù)擔(dān)重，他想直接捐給政府，但政府拒絕了。
為了這個(gè)事，鹿島先生還專門去打官司，結(jié)果法院判定他敗訴，判決書是這樣寫的：原告想將繼續(xù)持有山林帶來的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給政府，屬于濫用權(quán)利，予以駁回。
顯然，日本政府也在為房地產(chǎn)泡沫破裂買單。例如前面提到的因?yàn)樽优辉敢饫^承房產(chǎn)和土地，導(dǎo)致其法定繼承人多達(dá)幾十上百人，無人認(rèn)領(lǐng)的房屋不斷增加，使得被閑置的“鬼屋”越來越多。
這些“鬼屋”妨礙城市規(guī)劃，影響市容市貌，說不定哪天掉下來一片瓦片，砸傷過往的行人。但日本政府卻不能貿(mào)然拆除，因?yàn)榧葲]有這個(gè)經(jīng)濟(jì)能力，又沒有這個(gè)法律依據(jù)，而想要聯(lián)系上幾十上百位的法定繼承人，又是一項(xiàng)耗人力耗時(shí)間的工作，于是只能先出點(diǎn)錢，在“鬼屋”的外圍釘上木板來過渡一下。
近年來，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)景氣的跡象
日本房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)日本經(jīng)濟(jì)和國民的傷害很深，但另一方面，近年來日本房地產(chǎn)也進(jìn)入了緩慢復(fù)蘇的階段。這主要得益于前首相安倍上臺(tái)后推出的大幅金融寬松、開放入境游等政策，以及此前日本申奧成功帶來的提振作用。
據(jù)野村東方國際證券發(fā)布的《日本房地產(chǎn)投資洞察 》，2010年—2019年，美國房價(jià)漲幅約26%，加拿大房價(jià)漲幅約43%，日本房價(jià)漲幅為14%左右，雖然不高，但也是有回暖的跡象。
日本的房子價(jià)格不高，稅費(fèi)卻不低，而其吸引國外投資客的一個(gè)重要原因，是日本大城市房產(chǎn)的租金回報(bào)率還不錯(cuò)。
從全球大城市看，日本東京、大阪的高端住宅房價(jià)和同等規(guī)格的城市相比并不算高昂，但從租金收入水平看，東京、大阪還是挺有競爭力的。
當(dāng)然，最亮眼的還是去年疫情下，2020年1-9月東京的不動(dòng)產(chǎn)投資額排在世界首位，把紐約、倫敦等大城市甩在了后面。此外，去年東京都首都圈的二手公寓也出現(xiàn)了增長，尤其是8月相比2019年同期增長了18.2%。
蔣豐告訴小巴，疫情之下日本城鄉(xiāng)接合部的房子變得走俏。因?yàn)榇蟪鞘腥丝诿芗瘏^(qū)，防控政策更加嚴(yán)格，而且疫情使得很多人宅家工作，這時(shí)人們就更渴望在人口不那么密集的城鄉(xiāng)接合部擁有一處寬敞的房子。
最后，回顧這幾十年日本房地產(chǎn)的曲折走勢可以發(fā)現(xiàn)：泡沫越吹越大，總是令人上癮；而泡沫破滅后的創(chuàng)傷，需要?dú)v經(jīng)好幾代人，才能慢慢消化。
參考資料：1.《負(fù)動(dòng)產(chǎn)時(shí)代》，日本《朝日新聞》采訪組2.《房地產(chǎn)周期》，任澤平 3. 《日本的“負(fù)”動(dòng)產(chǎn)》，新井一二三專欄
來源：吳曉波頻道
