昨天，位于奧體的君品名邸，一套位于一樓的房源在阿里資產(chǎn)交易平臺(tái)成功拍賣(mài)，建筑面積122.71㎡，成交總價(jià)636萬(wàn)元，折合單價(jià)約5.2萬(wàn)元/㎡。
△ 截圖自阿里拍賣(mài)
雖然相對(duì)于中高樓層的成交，5.2萬(wàn)的單價(jià)要低不少，但是相對(duì)于買(mǎi)入價(jià)3.4萬(wàn)卻是高了很多。
我們知道，通常1樓房源的成交都具有很大的偶然性，碰上喜歡的購(gòu)房者，賣(mài)一個(gè)高價(jià)也并非不可能。
不過(guò)，有更多人懷疑的是，那怕是正常樓層的君品，市場(chǎng)的預(yù)計(jì)也就是六七萬(wàn)的實(shí)價(jià)，這套一樓竟然要5.2萬(wàn)元，又因?yàn)槭前⒗镔Y產(chǎn)拍賣(mài)，并不是傳統(tǒng)的司法拍賣(mài)，會(huì)不會(huì)只是一場(chǎng)秀呢？
先不作評(píng)判，看看房源再說(shuō)？
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君品名邸項(xiàng)目由濱江、保利、中梁、保億四大房企聯(lián)手打造，6月底剛交付。
樓盤(pán)地理位置非常優(yōu)越，東至金雞路隔路與保利澄品相望，南向?yàn)槔S路，西靠書(shū)音路與世紀(jì)城小學(xué)隔路相鄰，北沿盈豐路與「奧體三兄弟」時(shí)代奧城、天璞、創(chuàng)世紀(jì)相靠，奧體核芯名正言順。
△ 君品名邸實(shí)景圖
新房2020年6月市場(chǎng)火熱時(shí)期首開(kāi)，限價(jià)47000元/㎡，主力面積103、122、139、172㎡，總計(jì)1078戶可售住宅，其中限售416套。
而商業(yè)拍賣(mài)的這套1樓房源，當(dāng)初新房的價(jià)格為430萬(wàn)，折合單價(jià)3.4萬(wàn)。
對(duì)比之下，此次的拍賣(mài)價(jià)格上漲了206萬(wàn)元。也就是說(shuō)，除去稅費(fèi)、資金使用成本之類的，房東持有三年收益非常可觀。
但是低樓層的房源成交通常具有很大的偶然性，而且商業(yè)拍賣(mài)的途徑也可能是房東自己在炒作。
今天就有中介爆出，房東對(duì)636萬(wàn)的成交并不滿意，如果有人出價(jià)到700萬(wàn)，他就可以毀約，自行承擔(dān)損失。
君品在新房階段，底層和優(yōu)質(zhì)樓層單價(jià)相差約1.3萬(wàn)，這樣的定價(jià)邏輯其實(shí)是契合市場(chǎng)需求的。
作為奧體的改善紅盤(pán)，正常的二手市場(chǎng)本就是樓層越優(yōu)價(jià)格越高，和低層房源能拉開(kāi)很顯著的價(jià)差，這樣以來(lái)，低樓層的購(gòu)房者就不至于會(huì)踩坑。
但關(guān)鍵的是，該房子滿二唯一，沒(méi)有增值稅。
為什么剛交付就能滿二唯一呢，因?yàn)榫樊?dāng)時(shí)首開(kāi)時(shí)，蕭山還是可以提前交契稅的，君品算是趕上了末班車(chē)。
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截止昨天（7月16日），交付僅半個(gè)月，除了商業(yè)拍賣(mài)成交的這套，君品還有5套房源成交。
△ 數(shù)據(jù)來(lái)自貝殼
從表格數(shù)據(jù)我們也可以看出，戶型越大樓層越好，成交價(jià)也越高。
其中4幢17樓的一套122㎡，與商業(yè)拍賣(mài)的這套戶型一樣，剔除一個(gè)車(chē)位（按47萬(wàn)來(lái)算），成交單價(jià)約7.4萬(wàn)，遠(yuǎn)高于1樓的5.2萬(wàn)。
但同樣是1樓，跟世紀(jì)城板塊的嘉品和御虹府比，君品的5.2萬(wàn)反倒是最高的，這有點(diǎn)超乎我們的預(yù)期。
根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，嘉品在5月和7月共成交了2套高樓層的1樓房源，其中139㎡的成交單價(jià)是4.69萬(wàn)，而155㎡的房源成交價(jià)也僅5萬(wàn)。
△ 嘉品美寓成交，截圖自透明售房網(wǎng)
御虹府的低樓層成交價(jià)就更低了，3月成交的這套118㎡的一樓，單價(jià)僅3.73萬(wàn)。
△ 御虹府成交，截圖自透明售房網(wǎng)
接下去，世紀(jì)城還將有大量房源交付。
其中，全盤(pán)大戶型的觀品（439套）將代表豪宅亮相，星翠瀾庭（396套）則會(huì)啟幕亞運(yùn)區(qū)塊的交付。
還有真正的亞運(yùn)村，4000多套房源明年陸續(xù)交付。網(wǎng)傳很多旨在投資的業(yè)主已經(jīng)按耐不住，蠢蠢欲動(dòng)。
「奧體三兄弟」的創(chuàng)世紀(jì)、時(shí)代奧城、天璞，以及保利澄品等次新房也將基本滿5。
亞運(yùn)之后，世紀(jì)城的二手必將來(lái)勢(shì)洶洶。
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我們先不管這一套阿里資產(chǎn)的拍賣(mài)是不是真實(shí)，房東是不是真的會(huì)毀約，我們收集了一下粉絲群里對(duì)君品的一樓到底值不值這個(gè)價(jià)格的四個(gè)觀點(diǎn)，供大家參考。
第一種觀點(diǎn)：千金難買(mǎi)心歡喜，二手房的價(jià)格很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是一樓，如果像以前有花園有地下室的一樓，那就有一批客戶特別喜歡，價(jià)格也可能賣(mài)得很高。這個(gè)君品雖然沒(méi)有花園，但也保不底有人喜歡，畢竟這個(gè)地理位置在。所以，關(guān)鍵是買(mǎi)家要確定自住，自住這個(gè)價(jià)格值，如果是想以后轉(zhuǎn)手，那么，估計(jì)出手會(huì)很慢。
第二種觀點(diǎn)：貴了。價(jià)格不能單純比差價(jià)，要按同比例來(lái)比。比如說(shuō)，新房的時(shí)候，這套房子單價(jià)3.4萬(wàn)是均價(jià)4.7萬(wàn)的七二折，那么，今天市場(chǎng)上君品的主力均價(jià)是6.5-7萬(wàn)元之間，那么，七二折就是4.7-5萬(wàn)元之間，現(xiàn)在的單價(jià)已經(jīng)是5.2萬(wàn)元了，肯定是貴了。
第三種觀點(diǎn)：純屬偶然，大家無(wú)聊。
第四種觀點(diǎn)：短期來(lái)看，這個(gè)價(jià)格貴了。但中長(zhǎng)期來(lái)看，如果奧體的房子繼續(xù)漲，那么，買(mǎi)這個(gè)房子算是門(mén)檻很低了。
來(lái)源：葉帥起高樓
