富陽樓市的“修羅場時刻”來了！
“8.5新政”后，過熱運轉(zhuǎn)的杭州樓市猶如被澆了一盆冷水，遠郊區(qū)域降溫明顯，杭州的富陽市場要已從賣方市場轉(zhuǎn)換了角色。
降價折扣、工抵房源、車位優(yōu)惠……還有送車、家裝包等活動，一時間降價、折扣、優(yōu)惠重返樓市，哪里還有當時的盛氣模樣。
但是富陽為何成為杭州樓盤最先進去入冷凍模式的區(qū)域？
01
據(jù)不完全統(tǒng)計，富陽區(qū)富春、銀湖、東洲、富春灣新城四板塊在售、待售新盤共20個之多，近期開盤中簽率均較各盤此前有明顯上漲。新政之后，更只有九龍倉雍景山城一盤中簽率低于30%（29.66%）。
去化難，是一道擺在所有富陽地產(chǎn)商面前的“壓軸大題”。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站/制圖
拿中簽率來說，9月27日，富陽“頂流”秦望府南一區(qū)9、15、16#樓領(lǐng)出預(yù)售證，248套建面約108-186㎡房源，吸引259戶購房意向家庭參與搖號，中簽率為95.75%。但在四個月前，項目中簽率曾低至27.11%。
秦望綜合體 效果圖
秦望府不愁去化，雖然，其29800元/㎡限價高出周邊項目一頭，但“濱江造”光環(huán)著實太搶眼。尤其，創(chuàng)下秦望府最低中簽的南一區(qū)10、11#樓，230㎡大平層就深得富陽高凈值人士的青睞。試問，當230㎡、大平層、濱江造、TOD、700萬級的標簽同時出現(xiàn)在一套房身上，誰又能抵御這樣的王炸誘惑？
只是，依照秦望府現(xiàn)今的中簽率反饋，當它未來加推102-108㎡低面積段房源，中簽率或升至封頂?shù)?00%。領(lǐng)證房源雖大概率不能一日售罄，但去化仍不成問題。
年初重倉富陽的綠城，今年推出江上臻園、江畔
錦園、桂語新月三個新盤，合計約2200套可售房源。從富陽建設(shè)的“跟跑者”到“領(lǐng)跑人”，身處第一梯隊的綠城，也被廣大富陽購房人群所看好。三個月前，江上臻園、江畔錦園相繼首開，中簽率低至23.83%和36.57%，人氣火爆異常。
桂語新月 效果圖
就在上月中旬（9月14－15日），江上臻園、江畔錦園領(lǐng)出加推預(yù)售證，但受市場降溫影響，整體中簽率上升至52.03%和100%，之后，10月8日領(lǐng)出首開預(yù)售證的桂語新月，208套房源僅142戶購房家庭參與，又是100%中簽率。
三大新盤兩個已升至100%中簽率，這或有板塊差異、撞車對沖等影響，但富陽新房市場的涼意已與杭州入冬的天氣一樣，不言而喻。
再回到文章開篇的雍景山城，項目9月29日領(lǐng)出一張預(yù)售證，328套高層房源，建面約110-139㎡，1106戶購房意向家庭報名搖號。毛坯售價13200元/㎡的雍景山城，是富陽新政后首個“千人搖”樓盤。項目一街之隔的祥生云湖城，高層精裝均價達21200元/㎡，刨去精裝部分，雍景山城與周邊新盤倒掛就達近5000元/㎡。
即便倒掛空間十分誘人，但距離“拼社保”仍相距甚遠。
02
富陽各新盤項目、銷售使出“渾身解數(shù)”，或許更能說明問題。
上個月，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)便觀察到，銀湖高橋、富春多個樓盤開始自發(fā)為房價“松綁”。諸如買房送車、5萬買車位等真金白銀的優(yōu)惠已擺上臺面，祥生宸光悅一張93折特惠房源海報，更打響了住宅折扣降價的“第一槍”。
祥生宸光悅 實景圖
就在上周，高橋某盤為快速去化尾盤，打出“一套房返傭20萬”的營銷力度，一時間，富陽中介紛紛在朋友圈中轉(zhuǎn)發(fā)項目信息，周六日售樓處更圍滿來撿漏的購房者。
富春的“搶客戰(zhàn)爭”更是激烈。當小鳳凰在網(wǎng)上查詢一在售盤資料之際，才過一個半小時，便有陌生電話呼叫訪問收集，開口便是：“你之前在考慮的房子，現(xiàn)在還打算買不？現(xiàn)有驚喜優(yōu)惠。”即使未主動留下電話號碼，但對方已通過技術(shù)手段探知。
與此同時，數(shù)月前拜訪過的項目們，也紛紛打電話咨詢購房意向。銷售們甚至不分時段，從上班期間到晚上八九點，放在桌上的電話冷不丁響起。甚至，一個手機打來沒接，還換另一個手機繼續(xù)呼叫，迫切程度與工作時長較半年前有天壤之別。
富春江南岸的富春灣新城，一樓盤首開之際便用上“中介分銷”的招數(shù)，憑借“1字頭”優(yōu)勢與多渠道曝光宣傳的雙重優(yōu)勢，首批領(lǐng)證房源成功一日售罄。不過，整個富春灣新城三盤，仍有近5000套待推新房，較大存量讓未來銷售充滿不確定性。
03
“8.5新政”與二手房的急速降溫，重挫了昂揚向上的市場走向，這讓許多購房者的選擇變得微妙起來。一批原本意在買房的購房者，搖擺至觀望待定區(qū)；市場的下行，則加速了富陽外來購房人群的“撤離”，兩個因素同時發(fā)力，潛在購房人群便持續(xù)萎縮。
人的減少，讓富陽各樓盤進入“焦慮階段”，另外，板塊并無倒掛空間，一般以洋房、高層為主的二手小區(qū)，暫無“叫好又叫座”的明星盤。如此，人們對現(xiàn)有新房遠期的置換價值、市場受眾也持懷疑態(tài)度。
另外，許多項目頂不住銷售壓力，推出一系列優(yōu)惠措施，這讓本就價格不穩(wěn)的富陽樓市，變得愈加“風雨飄搖”，人們對新房價格的預(yù)期也在下降。
可以說，富陽在接下來的一段時間，都將承受“去化周期長”的壓力。
而據(jù)富陽區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）第七次人口普查常住人口數(shù)據(jù)顯示，富春灣新城所在的春江街道，常住人口37013人，僅為江對岸富春街道（321275人）的11.5%。未來，近5000套新房的擠兌式出貨，將超過板塊內(nèi)消化能力，徹底去化需要更多耐心。
總之，促銷活動能刺激短期需求，但要市場長期保持健康向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，一來要有二手房換手率的有力支撐，二來則需區(qū)域產(chǎn)業(yè)持續(xù)做強，發(fā)展板塊內(nèi)經(jīng)濟。
新一輪的樓市寒潮中，富陽更多是一位被波及的受害者，這里或有一定量的溢價水分，但我們更應(yīng)該看清它的發(fā)展軌跡。而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計顯示，10月份以來，20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，義烏更以一份《關(guān)于調(diào)整部分房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，打響浙江樓市松綁第一槍。
富陽核心價值、發(fā)展基本面不變，它要的是信心與時間。
夜幕之后，曙光終將到來。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
