40℃的立秋，只有樓市在降溫。
樓市進(jìn)入到下半場(chǎng)，市場(chǎng)的信心卻沒(méi)有如預(yù)期般恢復(fù)。除極個(gè)別樓盤(pán)外，大多數(shù)的項(xiàng)目都去化平平，有的甚至已經(jīng)到了“變相降價(jià)”的地步。
蕭山的瀝瑞府就是其中之一。
瀝瑞府位于瓜瀝鎮(zhèn)建設(shè)四路上，去年5月7日，新絲路以39127萬(wàn)元競(jìng)得項(xiàng)目地塊，成交樓面價(jià)7792元/㎡，自持19%。
按照出讓要求，地塊新建商品住宅的毛坯限價(jià)為14500元/㎡，精裝限價(jià)則是17000元/㎡。
時(shí)隔一年多后，瀝瑞府終于領(lǐng)出了首張預(yù)售證：6幢樓共計(jì)213套房源，戶型面積約100-135㎡。
不過(guò)，有眼尖的購(gòu)房者注意到，瀝瑞府批出的是毛坯均價(jià)14500元/㎡——相對(duì)于精裝限價(jià)，便宜了約2500元/㎡。
瀝瑞府這精裝改毛坯的操作，被人稱(chēng)為打響了新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。
這兩年，毛坯房在杭州并不多見(jiàn)。
早在2016年，浙江省政府就發(fā)布通知：要求同年10月以后部分出讓的土地，實(shí)行全裝修和成品交付，并將精裝修部分納入質(zhì)量驗(yàn)收。
次年，省政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，在中心城區(qū)大力推廣裝配式建筑和住宅全裝修。
與此同時(shí)，在限價(jià)的束縛下，開(kāi)發(fā)商同樣更喜歡做利潤(rùn)更高精裝房：假設(shè)3500元/㎡的備案裝標(biāo)，實(shí)際成本可能只有2000元/㎡。
1500元/㎡的差價(jià)就被開(kāi)發(fā)商們賺走了。
在政策主導(dǎo)和市場(chǎng)自發(fā)的雙重因素下，精裝如今已是樓市主流。
我粗略地?cái)?shù)了數(shù)，今年1-7月杭州大約發(fā)放了248張預(yù)售證，毛坯預(yù)售證數(shù)量占比大概只有10%。這部分的毛坯房大致分為兩類(lèi)：
其中，占比最大的是洋房、疊墅、排屋或是合院等低密產(chǎn)品，如星橋的湖印宸山、富陽(yáng)東洲的首望瀾翠府等，都屬于這一類(lèi)。
另一類(lèi)則是位于遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)的小眾樓盤(pán)，估計(jì)90%的人甚至都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)它們的名字，如臨安於潛的融悅天辰府、浮玉府等。
真正在杭八區(qū)內(nèi)的毛坯高層，其實(shí)非常少。
眼下，精裝改毛坯重出江湖，說(shuō)明一些遠(yuǎn)郊板塊的行情，已經(jīng)面臨相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
瀝瑞府并非杞人憂天。
瀝瑞府的附近就有在售的新盤(pán)，三次開(kāi)盤(pán)的房源量和戶型幾乎一模一樣，但中簽率從最初的52%升到89%，最終流搖。
同樣，作為瓜瀝板塊內(nèi)綜合條件最好的之彩城，前三次的登記人數(shù)從去年年底時(shí)的795人，一路腰斬至312人和166人；
到今年年中的兩次加推，甚至出現(xiàn)了零登記。
可以看出，瓜瀝雖然是蕭山的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，但由于缺少地鐵和大型的商業(yè)綜合體，基本以當(dāng)?shù)鼗蛑苓叺鼐壭钥蛻魹橹鳎蛻艨偭勘容^有限。
每賣(mài)出一套房子，客戶就實(shí)實(shí)在在少掉一個(gè)。
更何況，與上述兩個(gè)樓盤(pán)相比，瀝瑞府的地段要稍遜一些，品牌上同樣沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，及時(shí)“降價(jià)”或許還能吸引一波購(gòu)買(mǎi)力。
在很多購(gòu)房者意識(shí)里，都會(huì)有種“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)：你越是想便宜賣(mài)，我偏偏不買(mǎi)。
精裝改毛坯，市場(chǎng)是否會(huì)同樣不買(mǎi)賬呢？我們可以看幾個(gè)案例：
新街板塊的保利·欣品華庭和中鐵諾德·雅逸府就是明顯的對(duì)照。
彼時(shí)，欣品華庭率先領(lǐng)出298套房源，高層精裝均價(jià)27000元/㎡；雅逸府隨后領(lǐng)出923套房源，高層毛坯均價(jià)24000元/㎡。
兩者在登記時(shí)間上并無(wú)沖突，距離地鐵站都是四五百米；唯一占優(yōu)的是雅逸府交付時(shí)間更早。最終，兩者的中簽率分別為93.12%和39.87%。
毛坯贏了。
同樣是位于蕭山的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，毛坯均價(jià)13600元/㎡的泰悅銀座，四次開(kāi)盤(pán)的平均中簽率只有7.75%；一路之隔，精裝均價(jià)16800元/㎡的時(shí)光之宸，中簽率則在14-46%之間。
毛坯再勝一局。
當(dāng)然，影響樓盤(pán)銷(xiāo)售有多種可觀或者偶發(fā)因素，但就目前來(lái)看，在剛需市場(chǎng)價(jià)格的影響還是比較明顯的。
就我個(gè)人看來(lái)，推行精裝修雖有各個(gè)方面的利好，但在限價(jià)時(shí)代，很多項(xiàng)目的精裝實(shí)際上“非常雞肋”，既達(dá)不到購(gòu)房者的要求，后期也容易產(chǎn)生維權(quán)糾紛。
與其如此，不如在一定程度上放開(kāi)。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，毛坯房的降低置業(yè)門(mén)檻更低，能和精裝樓盤(pán)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；購(gòu)房者也不必硬著頭皮勉強(qiáng)接受不滿意的精裝。
精裝改毛坯，只是諸多“自救”方法中的一種。在市場(chǎng)不明朗的當(dāng)下，我們已經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)不少開(kāi)發(fā)商的“自救措施”。
例如臨安和富陽(yáng)，就特別流行送車(chē)位。
畢竟這兩個(gè)地方多以改善產(chǎn)品為主，距離主城又有一些距離，家家?guī)缀醵加熊?chē)位的需求，算是比較實(shí)際的促銷(xiāo)手段。
再夸張些，甚至出現(xiàn)全款打折、送車(chē)等等。
對(duì)于主城的一些項(xiàng)目，就不能如此名目張膽，只能悄悄地加快開(kāi)盤(pán)進(jìn)度：“不趕早搶收客戶，下半年或許會(huì)更難。”
眼下這行情，似乎有點(diǎn)像2018年。
當(dāng)時(shí)，大江東某樓盤(pán)的備案價(jià)就從16200元/㎡降到了14000元/㎡，背后的原因正是由精裝改成了毛坯，以低價(jià)爭(zhēng)取更多客戶；
同個(gè)板塊內(nèi)，甚至還有樓盤(pán)兩批房源價(jià)格差異較大，因此引發(fā)業(yè)主維權(quán)。有人計(jì)算，同樣的戶型段，兩批房源的總價(jià)相差20-40萬(wàn)/套。
最終，事件以自愿退房收?qǐng)觥?/div>
可以預(yù)見(jiàn)，在不缺供應(yīng)的下半年，價(jià)值感強(qiáng)的紅盤(pán)們會(huì)繼續(xù)瘋狂，但一些庫(kù)存較大板塊，或是產(chǎn)品力一般的項(xiàng)目，打折促銷(xiāo)還會(huì)頻頻出現(xiàn)。
樓市的分水嶺，會(huì)愈發(fā)明顯。
來(lái)源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
