| PART 1 |
還在參與杭州新房搖號的購房者應(yīng)該能感受到,自從年末開始,可搖的新房數(shù)量下降的非常迅速。 尤其是近期,新房預售速度稀稀拉拉,一周也增加不了幾個可搖的新房。
其中不少還是臨安、富陽等遠郊的新房項目,城區(qū)新房項目可搖數(shù)量異常稀少。 核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)新房更是一兩周都難以遇見一個,性價比較好的樓盤拼社保的趨勢也愈發(fā)明顯。
△SKP住宅星潮映象搖號情況
最近的一次紅盤開盤,SKP住宅入圍門檻也是極其夸張,有房無房皆需要頂格社保才能順利入圍搖號池。 超級紅盤近期也幾乎都成了老杭州人和人才專屬的搖號狂歡。
接下去假如依舊沒有相關(guān)政策干預調(diào)節(jié),這種畸形的市場狀態(tài)恐怕還會愈演愈烈。
那些倒掛明顯,或主力購房人群為老杭州人,供需失衡板塊的新房入圍門檻都將被社保巨子所支配。
社保幼子、甚至社保中子的剛性需求購房者要么選擇去往邊緣板塊,要么只能選擇二手房。
造成這種結(jié)果的原因自然和搖號趨利,也和某些板塊的供需失衡有關(guān),但有一個變量也是不可忽視的重要推動力。 那就是我此前高頻警示的新房供給緊縮。
| PART 2 |
新房供給緊縮,在上半年大家可能感受不到。
但作為從業(yè)者,我們往往需要提前統(tǒng)計后續(xù)的新房供給情況,給正確預判接下來的樓市走勢起到相關(guān)的依據(jù)支撐,所以對后續(xù)供應(yīng)態(tài)勢會更敏感。
根據(jù)我個人的初略統(tǒng)計,可以明確的是,在沒有其他變量影響的情況下,至2022年亞運會前,杭州將進入一個明顯的新房供給緊縮期。
原因有以下幾個:
其一,受2021年下半年房企流動性危機,以及拿地預期收益有限影響,杭州2021年城區(qū)成功出讓的涉宅用地總量偏少?偭科僦苯訉е潞罄m(xù)市場新房供應(yīng)的整體緊縮。
其二,受房企拿地積極性減弱影響,杭州樓市的第二批集中宅地供應(yīng)出現(xiàn)了一次較大范圍的流拍,導致土地供應(yīng)斷層。 直到12月的第三次集中供地,供地規(guī)模才有了一定的回升。
也就是說,5月到12月之間長達7個月時間內(nèi),杭州城區(qū)宅地幾近斷供。
其三,亞運會停工影響,根據(jù)廣州、北京等城市舉辦大型體育賽事的經(jīng)驗,杭州2022年9月之前大概率也將有一個長達數(shù)月的停工周期。
而根據(jù)第一次集中供地的地塊開發(fā)經(jīng)驗看,從拿地到首開一般需要7至8個月的時間,綜合性地塊甚至更長。
典型的例子就是SKP住宅,2021年5月拿地,2022年1月才首開。
那么按照七八個月的首開周期,第二批、第三批集中供地都將受到亞運會停工的影響,本可以在亞運之前預售的新盤恐將被延后至亞運會之后。 復工復產(chǎn)也需要時間,那么第二、三批土地可以形成供應(yīng)甚至可能要到接近2022年末。
| PART 3 |
綜上幾個客觀因素,2022年亞運之前,能夠形成供應(yīng)的大概只有2021年第一批次供應(yīng)的宅地,以及進度較快的第二批供應(yīng)的少量宅地。 這就意味著2022年10月前幾乎無法避免將要到來的新房供應(yīng)緊缺潮。
根據(jù)我的初略統(tǒng)計,以下幾個熱門區(qū)域新房供應(yīng)屆時都將極度緊張。 奧體:SKP、傲世邸。
未科:杭珹未來中心、富力中心。
申花:0;蔣村:0;三塘:0。
文教區(qū):錦繡公館。
濱江核心區(qū):天曜城。
江河匯:新鴻基。 以上這些主流板塊的供應(yīng)甚至都已經(jīng)不能用緊缺來形容,部分板塊實質(zhì)上已經(jīng)是階段性的斷供了。
如果以上新房供應(yīng)情況真的發(fā)生了,那么優(yōu)質(zhì)新房的難搖程度或許將超出大部分人的想象。
受此影響,甚至不排除拼社保還將向外圍板塊蔓延。
二手房也將因此承受一定的壓力。
所以我此前才多次呼吁重視新房供應(yīng)狀態(tài),提醒各位讀者,新房能上車盡量上車,尤其是相對優(yōu)質(zhì)的新房項目,市北、艮北這類板塊不應(yīng)該過于挑揀。 就算你是頂格社保,但在優(yōu)質(zhì)新房極度緊缺的情況下,可搖頻次也將大受影響。
所以不僅是社保幼子,社保巨子也應(yīng)該對此多加關(guān)注。 同時也建議有關(guān)部門加以關(guān)注。
在新房緊缺初現(xiàn),同時新房緊缺對市場影響巨大的情況下,也有必要出臺相關(guān)的政策改善新房供應(yīng)情況。
比如,適當降低當前的新房預售標準,以此縮減新房預售周期。
| PART 4 |
按照相關(guān)規(guī)定,目前杭州預售標準為: 地上建筑為十層以下的,需完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工。
十一層以上的,需完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的二分之一以上(且不低于十層)。 一百米以上的(超高層),已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上(且不低于五十米)。
假如預售標準減半,那么將在很大程度上加快第二、三批集中出讓土地上市的進度,施工動作較快的項目完全可以趕在亞運會停工之前首開。 第一批集中供應(yīng)的地塊,以及早期地塊甚至也可以因此增加預售的頻次。
如此一來,本將受影響延后至10月之后首開的樓盤都有機會在亞運會前沖一波供應(yīng)。
這樣自然將有效的緩解新房緊缺對市場的負面影響,對平穩(wěn)樓市起到積極正向的作用。
不僅于此,新房預售條件降低,對當下被斷流危機威脅的房企也能起到一定的幫助,加快它們的造血速度。 而此前,包括杭州在內(nèi)的多地已經(jīng)有過出臺臨時預售標準調(diào)整的記錄。
最近一次在2020年初,受疫情影響,杭州就曾出臺過一段時間的預售標準減半動作,為房企減負、降低疫情沖擊起到了很好的幫助。 此次受上年土供規(guī)?s小、以及亞運會停工的影響,杭州想要加大亞運前新房供給規(guī)模,客觀的說似乎降低預售標準是最為有效的一條路。
就如央行近日的表述,要充足發(fā)力、精準發(fā)力,還要靠前發(fā)力. 于杭州樓市是不是也應(yīng)該針對問題,提前發(fā)力、靠前發(fā)力,將問題解決于萌芽?
是時候適當放開預售條件了。
來源:杭州房叔