01
“姐，不好意思，我正在電梯里帶客戶看房，信號不太好。”
中介小林一邊熟練地按著樓層電梯，一邊和電話里的客戶連聲道歉，略顯疲憊的臉上溢滿了笑容。
年后的這幾天，小林用“忙瘋了”來形容自己的工作日常，每天從早上到店就約滿了看房客戶，一直忙到九、十點下班，三餐被擠壓成一頓半，有時一天都喝不了一杯水。
最夸張的是剛剛過去的那個周末，白天滿當(dāng)當(dāng)，晚上更是陪房東和客戶在談判桌前僵持到凌晨兩點半。
這樣痛并快樂著的日子，小林甘之如飴。
畢竟，和曾經(jīng)空到幾個月開不了單，天天閑得摳手指甲相比，這樣忙到起飛的日子得好好珍惜。
不僅是小林，小林所在的這家蔣村中介門店，所有的中介們最近也都和陀螺一般，帶看、約買賣雙方面談、簽約……
02
熟悉蔣村一帶二手房的人，應(yīng)該猜到是哪個樓盤有如此魅力，能在開年就掀起一波高潮。
對，這就是河濱之城，在杭州樓市中浮浮沉沉的二手神盤。
小林告訴我，2月至今河濱之城已經(jīng)成交了4套房源，按照這個成交速度，這個月成交量上雙是穩(wěn)穩(wěn)的。
手邊買房的成交數(shù)據(jù)也印證了這一點，農(nóng)歷春節(jié)后至今，已經(jīng)網(wǎng)簽了5套房源。
近一周的帶看量，更是高達211次。折算下來，每天也有30次的帶看，這為后續(xù)的成交交了個底。
價格方面，因為河濱之城東西兩區(qū)的差異，價格斷檔還是很明顯的。
毛坯且靠近繞城高速的西區(qū)，基本89㎡成交價在510-550萬之間，視不同裝修情況和樓層位置而定。
精裝交付更靠近地鐵和天街的東區(qū)，整體價格更為堅挺，89㎡成交總價在600-650萬之間，最貴的是沿余杭塘河的一批房源。
比如，剛剛成交的一套89㎡沿河中間套，網(wǎng)簽總價為615萬，折合單價6萬8。近期成交單價最高的一套，單價更是突破了7萬+。
“這樣的價格，雖然比去年年中略低，但已經(jīng)比去年年底漲了一些，大概每套上浮5-10萬左右。”小林說。
03
河濱之城年后成交量和價格雙雙上漲，最大的驅(qū)動力還是學(xué)區(qū)因素。
根據(jù)河濱之城附近的中介介紹，目前來河濱之城買房和看房的意向客戶，基本都來自未來科技城，而他們選擇這里的最大訴求就是學(xué)區(qū)。
前文提到的，談判到后半夜的那套房源，據(jù)說就是一個想買學(xué)區(qū)房的買家，和房東在博弈。
眾所周知，教育一向是未來科技城的短板。對教育有追求的家長，要不就是每年花十幾萬讀未科本地的私立學(xué)校，要不就去主城區(qū)買一套學(xué)區(qū)房。
而挨著未科的蔣村，便成了未科打工人學(xué)區(qū)的第一外溢地。
我認(rèn)識住在麗景山排屋里的阿里高管，為孩子在西湖區(qū)尋覓學(xué)區(qū)房，可一圈看下來，要兼顧通勤和學(xué)區(qū)，還是河濱之城最合適，品質(zhì)也整體在線。
雖然競舟二小尚未有任何名校的定論，但浙大教師子女的筑底，還有大量未科高科技人才的投票，它的生源質(zhì)量就贏在了起跑線上。
加上本就不錯的師資和硬件，能滿足絕大多數(shù)家長的學(xué)區(qū)需求。
更重要的是，相對前兩年破“8”的行情，河濱之城的價格再度回落到一個比較合理的價格，西區(qū)可以買到5萬+、東區(qū)可以買到6萬+。
不少原本在外溢到閑林、老余杭的未科剛需，也能賣掉原先的房子成功置換。
04
年后這波學(xué)區(qū)房的熱度，不只出現(xiàn)在河濱之城一個小區(qū)，而是席卷了杭州不少學(xué)區(qū)房。
比如，最近不少入手楊柳郡的買家，就沖著采荷實驗澎致小學(xué)而去。
楊柳郡某中介門店的店長告訴我，她前段時間剛剛成交一套楊柳郡二期6樓的90㎡，總價533萬，折合單價近6萬。
能頂住這么高的單價，一方面是因為一期二期楊柳郡得房率相對不錯，這套房源樓層也好，但更重要的一方面是買家有最大的需求——學(xué)區(qū)。
楊柳郡附近的中介小徐，也說到近期看房的客戶，不少是為了楊柳郡的學(xué)區(qū)而來。
江南岸的最強公立江南實驗學(xué)校學(xué)區(qū)房，最近也是飽受歡迎。
學(xué)區(qū)內(nèi)最佳次新房曉風(fēng)印月，雖然隨便一套總價都上千萬，但都不妨礙它在年后火速成交了4套。
總價最可控的138㎡戶型，兼顧自住和學(xué)區(qū)，整體價格甚至還較之前上漲了不少。
最邊上的
中央花城極小戶型們，走的又是另外一條路子。
40-50㎡的戶型，總價在300萬出頭，雖然一居室怎么也不夠一家人自住讀書，但卻是以低價格門檻擠進了學(xué)區(qū)。
附近的中介告訴我，這部分小戶型剛剛成交了一套，最近的帶看也是頗多。買家的主要意向，還是為了占個學(xué)籍。
05
開年以來，杭州不少板塊學(xué)區(qū)房開始復(fù)蘇，大有迅雷不及掩耳之勢。
今年的學(xué)區(qū)房旺季，為何會比往年的早上一截呢？
往年的每年三四月，之所以是傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房成交旺季。因為大多數(shù)城市新生摸底信息采集是在5-6月進行的，像杭州讀書報名的時間，也會在這個期間。
為了讓孩子能夠如期就讀，一般來說，要在這個步驟之前，就完成落戶學(xué)區(qū)的工作。以此倒推，3-4月自然也就成為了學(xué)區(qū)房買賣旺季。
而前幾年大多數(shù)春節(jié)都是在2月，等中介、買賣雙方就位，再加上一系列的看房、簽約事宜，基本就來到3月了。
今年由于春節(jié)在1月，學(xué)區(qū)房成交旺季，很有可能拉長至2-4月，開始得也就早了一些。
除了春節(jié)造成的旺季時間錯位，還有重要原因是目前尚處于二手房的價格低位，正是入手好時機。
像前文提到的河濱之城，整體價格區(qū)間在5-6萬之間，楊柳郡也有5萬就能拿下的房源。不少手快的買家，從春節(jié)前就在關(guān)注入手。
現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房，透著幾分“早鳥價”的優(yōu)勢，若到了3-4月的傳統(tǒng)旺季，不僅可選房源少了，價格也會隨房東心態(tài)而上漲。
正如之前測算的，今明兩年正是杭州小學(xué)入學(xué)的最高峰，對學(xué)區(qū)需求短期內(nèi)暴漲。
但從2025年起，“二胎放開初年”的人口效應(yīng)衰減，加上杭州大量新建小學(xué)，入學(xué)會越來越容易，“小學(xué)學(xué)區(qū)房”或許很難再成為全民話題。
無論如何，這波學(xué)區(qū)房“小行情”，也算為2023年樓市復(fù)蘇吹響了第一聲號角。
來源：層樓
