時間進(jìn)入10月，杭州二手房依然沒有止跌的跡象。
好找房數(shù)據(jù)顯示，截止到9月30日11點(diǎn)，杭州市區(qū)二手房簽約量套僅3700多套，環(huán)比下降33.9%。
同樣，曾經(jīng)作為二手房標(biāo)桿的學(xué)區(qū)房，9月的成交量更是以「慘淡」來形容。
有多慘？到底了嗎？一起來看看。
01
成交量下跌88%
但無見底跡象
還是以數(shù)據(jù)來說話。
一言樓市統(tǒng)計的30個代表小學(xué)學(xué)區(qū)房二手成交量來看，9月一共成交二手房124套，相比于1月1001套的成交巔峰，今年學(xué)區(qū)房成交量已經(jīng)下跌了88%。
從1月至今，學(xué)區(qū)房成交量一瀉千里，并沒有止跌的痕跡。
曾經(jīng)的一些學(xué)區(qū)房次新標(biāo)桿樓盤，降價急售的消息頻頻出現(xiàn)在各大中介的朋友圈。哪些打骨折的學(xué)區(qū)房市場接受度如何？哪些學(xué)區(qū)房跌的最兇？
接下來，我們來看看二手學(xué)區(qū)房的具體成交數(shù)據(jù)。
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02
頭部小學(xué)老破小近冰封
從30個代表小學(xué)成交量看，9月的簽約套數(shù)最多的依然是賣魚橋小學(xué)，共簽約18套。其次是江南實驗學(xué)校、文海實驗學(xué)校，分別都簽約11套。
9月同比與1月成交量，成交量下跌最多的是文瀾實驗學(xué)校。
1月受文瀾教育集團(tuán)成立利好影響，文瀾實驗學(xué)校成交火熱，單月成交115套，隨著市場下行，學(xué)區(qū)房價格上漲，文瀾實驗學(xué)校成交從1月的115套一路下行，到9月僅成交5套。
30個代表小學(xué)簽約套數(shù)9月對比1月增長套數(shù)
根據(jù)成交學(xué)校排名看，老牌名校、老破小聚集小學(xué)成交量領(lǐng)跌。
西湖區(qū)頭部小學(xué)四小金剛，學(xué)軍本部與行知小學(xué)單月成交量僅2套，文三街小學(xué)單月成交量僅1套，原先是成交主力的文一街小學(xué)，9月無房源成交。
同樣，勝利小學(xué)、天長小學(xué)、安吉路實驗等老破小為主的學(xué)區(qū)房，因為房齡老，居住性差，學(xué)區(qū)溢價下降，成交量都跌入冰封狀態(tài)。
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03
40%價格跌幅超過10%
16%無成交
從成交價看，7-9月學(xué)區(qū)房已經(jīng)從量降、轉(zhuǎn)變成為價跌。30個學(xué)校中，有12個學(xué)校簽約均價環(huán)比8月下跌超過10%、5個學(xué)校9月無成交。
簽約均價成交上漲的學(xué)校僅6個，占比20%。
30個小學(xué)簽約明細(xì)
9月成交均價下跌最多的華師大，究其原因是成交樓盤的差異性，導(dǎo)致成交價格變動較大。
7月、8月的華師大有融信藍(lán)孔雀、雍榮華庭等高價樓盤成交，提高了整個學(xué)區(qū)的成交均價。而9月華師大僅有景致公寓一套成交，均價30510元/㎡，導(dǎo)致均價環(huán)比下跌48%。這是特殊原因所致，本身華師大學(xué)區(qū)房價格變動并不大。
但融信藍(lán)孔雀、雍榮華庭等高價樓盤已許久未成交，橫盤狀態(tài)。
華師大的價格暴跌是特殊原因，但2020年上漲勢頭兇猛的西湖區(qū)頭部小學(xué)，成交均價下跌完全屬于市場原因。
例如學(xué)軍小學(xué)本部，7月成交單價破11萬/㎡，9月簽約均價僅74077元/㎡，雖然有小戶型與大戶型的單價性差異，但整體熱度依然下降明顯。
同樣的文三街小學(xué)7月成交單價99385元/㎡，距離突破10萬大關(guān)僅一步之遙，9月簽約均價61900元/㎡，下跌超30%；
學(xué)區(qū)房風(fēng)向標(biāo)的學(xué)軍紫金港7月簽約均價為89850元/㎡，9月簽約均價僅有74240元/㎡，下跌17.37%。
無論是頭部老破小，還是二梯隊次新，學(xué)區(qū)房成交價出現(xiàn)明顯下跌，這是重要信號，代表著學(xué)區(qū)房已經(jīng)從市場橫盤進(jìn)入以價換量階段。
04
掛牌均價
是房東最后的倔強(qiáng)
與簽約均價大幅度下降相比，目前學(xué)區(qū)房的掛牌均價并沒有過多變動。
部分熱點(diǎn)學(xué)校的掛牌均價漸漸與簽約均價相背離，這其中表露的是市場的變化，也是部分房東最后的倔強(qiáng)。
近3個月30個代表小學(xué)掛牌均價明細(xì)表
在市場下行期，急售的房東需要降價來促進(jìn)成交，目前杭州的大學(xué)區(qū)政策懸而未決，使得目前杭州學(xué)區(qū)房還未開始大規(guī)模踩踏，僅有小部分急售全款房源降價比較多。
但掛牌價停止上漲，也是重要的信號，代表房東預(yù)期開始轉(zhuǎn)向。
05
標(biāo)桿代表跌回一年前的原點(diǎn)
整體看完了，我們看各個學(xué)校的明星小區(qū)，他們是學(xué)區(qū)房的晴雨表。
學(xué)區(qū)房代表小區(qū)9月成交明細(xì)表
從29個代表小區(qū)看，杭州學(xué)區(qū)房成交正式進(jìn)入冰封，有17個小區(qū)在9月無成交。
成交量第一的是競舟二小對應(yīng)的河濱之城，第二的是學(xué)軍紫金港的文鼎苑與文理小學(xué)的金地自在城東苑。
前兩個樓盤是最近朋友圈經(jīng)常出現(xiàn)的深度降價樓盤。
河濱之城成交均價從巔峰的9萬均價，下跌到9月成交均價56000元/㎡，雖然56000元/㎡的簽約均價有做低避稅的因素，但從中介了解到，河濱之城目前真實成交價雨瀾軒580萬89方毛坯，均價65000元/㎡，相對于高峰時期，也實打?qū)嵔盗瞬簧佟?/div>
同樣降價幅度較大的耀江文鼎苑，從上半年巔峰時期的10萬/㎡單價，到目前74000元/㎡的均價，降價幅度高達(dá)26%。以89方兩房戶型成交為例，成交價格基本已經(jīng)回到2020年8-9月成交價位。
從2020年8月-2021年9月，一年多時間，文鼎苑房價像做了一趟過山車，目前已經(jīng)回歸到原點(diǎn)了。
這些小區(qū)的成交，都是用價格換來的。
而更多老破小小區(qū)，幾乎無成交。其中四小金剛的明星樓盤：學(xué)軍本部的
文二新村；文三街小學(xué)的
文三新村；文一街小學(xué)的
石灰橋新村與行知小學(xué)的花園南、西、北村均無成交。
本次學(xué)區(qū)房新政之后，對于居住屬性較弱，學(xué)區(qū)溢價較高的老破小學(xué)區(qū)房打擊最嚴(yán)重，次新房的價格下降尤能換來成交量，但老破小市場價與目前價格差距甚遠(yuǎn)，價格下降20%-30%依然缺乏接盤者。
06
跌到底了嗎？
在金九銀十的二手房成交傳統(tǒng)旺季，學(xué)區(qū)房成交量依然沒有止跌回升。那學(xué)區(qū)房已經(jīng)跌到底了嗎？
并不是。
隨著成交量繼續(xù)萎縮，學(xué)區(qū)房價格依然有下降空間。因為從房東的掛牌均價看，大部分房源，如果不急售，價格依然較高。
學(xué)區(qū)房逐步回到了理性的市場，對于想購買學(xué)區(qū)房自用的剛需來說，無疑是好消息，相對于2020年的瘋狂市場，家長們終于可以安心的坐下來細(xì)細(xì)挑選了。
你會買學(xué)區(qū)房嗎？你會賣學(xué)區(qū)房嗎？
來源：一言樓市
