樓市，真的處處在打臉！
我還記得——
2018年，西湖國際城開盤均價24000元/㎡左右，金地自在城二手房均價在4萬/㎡上下，倒掛約16000元/㎡。
但大家聲聲喊著，不要拿金地自在城和西湖國際城對比，兩者受杭宣鐵路的影響，割裂嚴(yán)重，實(shí)際倒掛并沒有這么高！
換言之，原先大家對西湖國際城二手房價的預(yù)期，是比不過金地自在城的。
萬萬沒想到，現(xiàn)在西湖國際城的成交價，已經(jīng)超越金地自在城！而金地自在城的成交價，和兩年前相比，并無多大變化。
更別說品質(zhì)更好、精裝交付的西雅圖了，價格已經(jīng)快邁上5萬/㎡，甩開金地自在城一大截。
不過，作為一個局外人，還是有些不理解：為什么不買金地自在城？它也很好��！
周邊配套吊打西雅圖和西湖國際城，距離金家渡地鐵站、紫金港站都更近。
學(xué)區(qū)也不弱，文理小學(xué)前幾年的升學(xué)成績一直很不錯。而星洲二小還沒有畢業(yè)生經(jīng)過檢驗(yàn)，最后能不能拼過文理小學(xué)，還是未知數(shù)。
唯一不足的，就在于產(chǎn)品。一是戶型，金地自在城多是三房一衛(wèi)，而新小區(qū)多是三房兩衛(wèi)；二是園區(qū)配套折舊，雖然整體品質(zhì)不錯，但畢竟是六七年前的產(chǎn)品了。
不過金地自在城價格更便宜，一套建筑面積約89㎡——
金地自在城的頂樓，滿兩年，房東精裝，三房兩廳一衛(wèi)，掛牌價380萬，單價約42697元/㎡。
同樣是頂樓，西湖國際城要賣390萬，且還是毛坯，未滿兩年。
西雅圖更貴，目前最便宜一套就要460萬，帶車位。按照車位27萬一個計(jì)算，房源單價48652元/㎡。
根據(jù)戶型、樓層、房子保養(yǎng)程度，金地自在城房源價格一房一價。有些滿兩年、滿五年，還能省下一筆稅費(fèi)�？傮w來說，便宜一點(diǎn)的，3.7萬/㎡、3.9萬/㎡，貴一點(diǎn)的，也就4.3萬/㎡、4.4萬/㎡。
在我看來，從自住出發(fā)，金地自在城在居住屬性上完全可以替代西湖國際城、西雅圖。
這兩年，杭州購房者似乎特別愛追次新房。 細(xì)看杭州的二手房市場，基本都很難逃過次新房“叫座”定律。
剛交付時期還能理解，畢竟一些網(wǎng)紅盤的投資客，急著拋售套現(xiàn)，房源價格比市面上要實(shí)惠不少。但一段時間之后，便宜的房源沒了，價格高到離譜，還是不能撼動它在購房者心中分量。 次新房受到追捧，一躍成為板塊價格標(biāo)桿的例子還有很多——
在奧體，時代奧城早早站穩(wěn)6萬以上。反觀2018年交付的世紀(jì)之光，官方顯示最高一套成交價也就51726元/㎡。
華夏四季交付沒多久，就網(wǎng)簽了一套單價超5.5萬/㎡的高層112㎡；中南樾府一套2樓的89㎡，也是5.5萬/㎡成交。但是同板塊的未名府，正常掛牌還在5萬/㎡左右，合景天峻還有4萬/㎡多的掛牌房源。
次新房當(dāng)然好了，貴肯定有貴的理由：房子更新，品質(zhì)更好。有的運(yùn)氣好，一交付就被劃入名校，溢價更高。若是資金充裕的情況下，選擇品質(zhì)更好的次新房，沒問題。 因?yàn)�，次新房不僅居住屬性強(qiáng)，而且還具備了投資價值。
縱觀杭州市場，板塊內(nèi)有利好，往往品質(zhì)更好的次新房漲的更快、更高。 但若是考慮自住又資金有限的情況下呢，我覺得與其去追求“高價次新房”，不如找找“替代品”。 就像三墩北的金地自在城，學(xué)區(qū)、地鐵、配套都有，自住購房者沒有必要只盯著西湖國際城、西雅圖。
買二手房，本身就是自住目的性更強(qiáng)。 既然考慮自住，短期內(nèi)就不會輕易換房，那么，拋開投資屬性，選一個在當(dāng)下行情里“能保值的替代品”自住，其實(shí)也是ok的。 比如申花板塊——
錦繡之城、運(yùn)河天悅府直線距離200米左右，一路之隔都是大悅城，又同屬于文津小學(xué)學(xué)區(qū)，外部配套幾乎一致。 唯一有差別的，是產(chǎn)品。錦繡之城品質(zhì)更高、小區(qū)更大、物業(yè)更好。這些附加值，讓錦繡之城價格特別高，單價已經(jīng)達(dá)到7萬+、8萬+。運(yùn)河天悅府唯一能拿出手的是得房率更高，成交價普遍在6-6.5萬/㎡。
若是只考慮周邊配套和學(xué)區(qū)的，就可以買運(yùn)河天悅府。
上尚庭距離萍水街地鐵站、城西銀泰城都大概200米左右，錦繡之城有大悅城、隱秀路地鐵站，配套基本能對應(yīng)。
中學(xué)和錦繡之城一致，都是文暉實(shí)驗(yàn)學(xué)校，小學(xué)是育才登云小學(xué)。品質(zhì)雖然比不上錦繡之城，但外立面干掛石材，中心有大花園、亭子，引進(jìn)金科物業(yè)，也不錯。 關(guān)鍵是價格便宜，成交單價6萬/㎡上下。從掛牌房源看，還有不少在5萬+。
錦繡之城之所以有人還在追，是因?yàn)轭A(yù)期高，依然有投資價值。兩個預(yù)期疊加，自然受歡迎。
我也可以明確地說，運(yùn)河天悅府、上尚庭的未來漲幅，必定比不上申花剛交付的新小區(qū)。除非杭州又一輪整體漲幅啟動，這兩個小區(qū)才可能會迎來漲價。
但拋開投資價值，運(yùn)河天悅府、上尚庭和錦繡之城有很多外部共性，自住價值是存在的。 另外，換個角度來看，大家愿意買錦繡之城，也是因?yàn)榭春蒙昊ǖ呐涮缀妥邉�。既然如此，入手更便宜的運(yùn)河天悅府、上尚庭，也不失為一個好選擇。 同理——
未來科技城的華夏四季、中南樾府等，可以用未名府、合景天峻等盤代替； 勾莊的海德公園、杭宸、萬家之星，可以用璦頤灣、星匯尚城等盤代替； 奧體的創(chuàng)世紀(jì)、時代奧城、天璞，可以用“老三兄弟”、世紀(jì)之光等盤代替。
我有個朋友C，最近剛搬了新居，打算賣掉手上的天陽上河去打新。 她現(xiàn)在的需求很簡單，純投資。天陽上河由于沒有學(xué)區(qū)加持，漲價能力有限，租金又不高，她當(dāng)然選擇果斷出貨，去參與搖號。
但我另一個朋友S卻看得“上頭”。她是老杭州人，一直就住橋西一帶，不考慮學(xué)區(qū)，不想置換的太遠(yuǎn)，最好邊上都是熟悉的環(huán)境。 天陽上河一套89㎡，總價還不到450萬，也恰好符合她的預(yù)算。她就覺得，這類房子各方面都不錯。
單純?yōu)榱讼硎艿囟魏团涮�，也值得入手�?現(xiàn)在的杭州市場，似乎陷入了一個怪圈。買房打新，賺限價差價，只看得到投資價值，忽略了自住屬性。
這種情緒，同樣也蔓延到了二手房市場。很多人在買房時，考慮了太多外在因素，哪怕是自住購房者，總也想著要兼顧投資——
剛交付的次新房價格太高，買不起；其他二手房的漲幅速度追不上新房和次新房，又不想入手。結(jié)果，一無所獲。 其實(shí)，相信房住不炒的人，對套利沒有這么執(zhí)著的人，完全可以去淘一淘品質(zhì)好的非新交付二手房。雖然漲幅預(yù)期或許不如新房，但住起來也并不差。
再者，花無百日紅，房無十年好。 在杭州市場上，次新房的保鮮期只有5-8年。若沒有名校學(xué)區(qū)加持，保養(yǎng)又不夠好的話，將來在二手房市場上的競爭力也會越來越弱。 有些次新房，并沒有你想象中這么保值增值。追求一時新鮮，其實(shí)沒必要。
上個月，杭州二手房成交量破萬，相信以現(xiàn)在的二手房市場價格，里面投資客的占比很有限。這就意味著，依然有很多人是重視自住屬性的。 說了這么多，我其實(shí)就是想告訴大家：不要再盯著板塊內(nèi)的次新房了！根據(jù)自己的實(shí)際需求，找找適合自己的“替代品”。
來源：地產(chǎn)小王子
