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昨天一天，杭州法拍房流拍率超6成。
19套房源，12套因無(wú)人出價(jià)流拍。其中11套流拍房，均出自同一小區(qū)。
這個(gè)小區(qū)，生活在杭州多年的人想必有所耳聞，它就是位于九堡板塊的
陽(yáng)光景臺(tái)。12套房源同日開(kāi)拍，僅1套底價(jià)成交。
乍一看，陽(yáng)光景臺(tái)慘敗結(jié)局，歸結(jié)于缺乏誘惑力的價(jià)格。
起拍價(jià)=評(píng)估價(jià)，在素來(lái)以“撿漏”著稱的法拍房市場(chǎng)，無(wú)疑是一大雷區(qū)。
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說(shuō)起陽(yáng)光景臺(tái)，既往史足夠?qū)憹M一張A4紙。
整個(gè)小區(qū)體量并不大，總建筑面積約4.1萬(wàn)㎡，由4幢高層+1幢多層組成，共286套。
2010年9月30日首開(kāi)，一次性推出全部房源，毛坯均價(jià)2萬(wàn)1。
原計(jì)劃2012年交付，因開(kāi)發(fā)商（浙江亞西亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）資金鏈斷裂，整個(gè)項(xiàng)目爛尾停工。
再次亮相已是2014年7月，淘寶司法拍賣平臺(tái)上掛出了120套陽(yáng)光景臺(tái)房源，但因當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情低迷，加上負(fù)面新聞纏身，起拍價(jià)幾乎打了對(duì)折，均價(jià)不過(guò)1萬(wàn)多元/㎡。
其中115套 ，被一家本土房企以“撿漏”價(jià)拍走，折合總價(jià)約1.2億。
2018年，這115套拍賣房轉(zhuǎn)以二手房形式出售，戶型約84-150㎡，整體均價(jià)約3萬(wàn)2-3萬(wàn)3。
杭城中介狂推下，熱度雖不敵同期熱門倒掛紅盤，整體賣得倒也不差。
讓人意外的是，時(shí)至今日，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光景臺(tái)可售房源還有125套（含底商）。
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回到昨天拍賣的這12套房源，戶型從85-187㎡不等。起拍單價(jià)最貴不過(guò)32028元/㎡，最便宜的一套僅27143元/㎡。
唯一成交的是陽(yáng)光景臺(tái)2-2-1702，建筑面積149.45㎡，1輪出價(jià)直接以443萬(wàn)底價(jià)成交，折合成交單價(jià)也才29642元/㎡。
根據(jù)拍賣公告，購(gòu)買陽(yáng)光景臺(tái)的買家，僅需支付過(guò)戶所產(chǎn)生的印花稅跟契稅，余下交易稅費(fèi)均由賣家支付。
換言之，這12套房子比正常通過(guò)二手市場(chǎng)買賣，成本還要便宜。
相比3年前，整體價(jià)格更是便宜了2-3千一平。
為何落得流拍的結(jié)局？說(shuō)白了，即使是3萬(wàn)的價(jià)格，買家還是覺(jué)得貴了。
兩項(xiàng)數(shù)據(jù)一比較，一目了然。
首先，與法拍房比。陽(yáng)光景臺(tái)最近一次被拍賣，是在去年7月10日，一套一樓的房子，建筑面積133.76㎡，起拍價(jià)315萬(wàn)，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)450萬(wàn)，5人報(bào)名，最終346萬(wàn)成交，折合成交單價(jià)不到2萬(wàn)6。
買家同樣只需繳納印花稅跟契稅。更早之前，競(jìng)買單價(jià)還要便宜。
相比較，昨天同樣戶型、同一樓幢、不同單元的房源開(kāi)拍，起拍價(jià)361萬(wàn)，比一年前的成交價(jià)還貴了15萬(wàn)。
其次，與二手房比。翻查手邊買房小程序，陽(yáng)光景臺(tái)2021年1月至今，先后網(wǎng)簽了8套二手房。
單價(jià)最貴的一套，6月下旬簽約，中間樓層88㎡，網(wǎng)簽單價(jià)31638元/㎡，余下7套，網(wǎng)簽單價(jià)在2萬(wàn)到2萬(wàn)8不等，賬面單價(jià)還是比法拍房便宜。
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更大的阻力，還是外部環(huán)境。
陽(yáng)光景臺(tái)準(zhǔn)確的板塊定位，叫九堡。今年上半年，九堡利好消息不斷，先是喜迎上城區(qū)的新身份；跟著，與九堡一路之隔的錢江新城二期，最新限價(jià)錨定67500元/㎡。
喧囂不過(guò)一時(shí)。經(jīng)歷短時(shí)間量漲，還沒(méi)等房東們迎來(lái)價(jià)格上的跳漲，九堡樓市已歸于平靜。
翻看陽(yáng)光景臺(tái)周邊次新商品房的二手?jǐn)?shù)據(jù)：
悅麒美寓，近90天網(wǎng)簽均價(jià)35246元/㎡，掛牌118套；
宋都陽(yáng)光國(guó)際，近90天網(wǎng)簽均價(jià)35620元/㎡，掛牌143套；
郡原相江公寓，近90天網(wǎng)簽均價(jià)37310元/㎡，掛牌124套；
鉑金海岸，近90天網(wǎng)簽均價(jià)33858元/㎡，掛牌33套；
綠城麗江公寓，近90天網(wǎng)簽均價(jià)37699元/㎡，掛牌169套。
除麗江公寓漲幅明顯外，余下幾盤與4月價(jià)格差異不大，掛牌量也未見(jiàn)減少。
這與歷史環(huán)境不無(wú)關(guān)系。配套不足、房齡老化、戶型陳舊、土地年限短等現(xiàn)實(shí)因素，阻斷了九堡房?jī)r(jià)更進(jìn)一步上升空間。
以最切身的戶型為例，十年前陽(yáng)光景臺(tái)開(kāi)發(fā)時(shí)，90㎡以內(nèi)小戶型還只能做兩房一衛(wèi)，但到2014、2015年期間，同面積三房一衛(wèi)、三房?jī)尚l(wèi)屢見(jiàn)不鮮。
花著差不多的市場(chǎng)價(jià)，買入一套過(guò)時(shí)產(chǎn)品，還是毛坯房，也難怪陽(yáng)光景臺(tái)會(huì)流拍。
九堡二手房?jī)r(jià)維穩(wěn)的一大前提要素，是板塊內(nèi)已連續(xù)3年無(wú)新房推出。
但很快，這樣的局面將被扭轉(zhuǎn)。陽(yáng)光景臺(tái)往北約1.5公里，純新盤合生創(chuàng)展名邸歷經(jīng)多年博弈，預(yù)計(jì)下月中旬一把清，整整904套房源。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)消息，高層精裝均價(jià)才3萬(wàn)4。
合生創(chuàng)展名邸一旦入市，別說(shuō)九堡、就是艮北的二手房?jī)r(jià)，短時(shí)間內(nèi)都將被波及。
內(nèi)外強(qiáng)烈對(duì)比下，毛坯3萬(wàn)的陽(yáng)光景臺(tái)慘遭流拍，更不意外了。
來(lái)源：層樓
