2024年伊始，距離杭州地鐵5號線拱宸橋東地鐵口500米左右，普金家園小區(qū)一套約120平方米的房源，以4500元的月租金租掉了。
若是在去年同期，這樣的小區(qū)和位置，能租到5500元/月以上。
這幾年，杭州的房租逐年下降，是大部分人的普遍感受。
近日，橙柿互動與杭州貝殼研究院開展聯(lián)合調(diào)研，最近3年的杭州十區(qū)租房市場數(shù)據(jù)顯示，2023年，杭州平均月租金為50.26元/平方米，相較2022年的52.33元/平方米和2021年的52.81元/平方米，保持下降趨勢。環(huán)比2022年，下降了4%。
但我們采訪的很多杭州房東認為，遠不止這個數(shù)據(jù)。
“至少跌了20%。而且降價也未必租得出去。”一位武林廣場附近老小區(qū)的房東表示。
買家、租客都很少
房東倒是越來越多了
“年底本身就是租房子的淡季，最近無論是買房還是租房，買家、租客都很少，房東倒是越來越多了。”拱宸橋板塊一家房產(chǎn)中介門店的店長阿斌說，“起碼要過了正月十五才能回暖一些。”
生意這么清淡，他和店里兄弟們商量，這陣子除了繼續(xù)做看房視頻，其他工作都在收尾了，為春節(jié)放假做準備。
“租房市場現(xiàn)在很卷，我們這附近，像風尚望和灣、天閱云合源交付后，年輕的租客們紛紛流向那里。老小區(qū)就更難出租了，‘只聞新人笑，不見舊人哭’哦！”
阿斌說，有些果斷的房東，為了留住租客，主動降租金。這樣的房東往往租金損失不多，6000元/月左右的租金，基本打個九折，降六七百左右就能穩(wěn)住。對租客來說，也不需要重新找房子或者忙搬家。
但對于需要重新尋覓租客的房東來說，就要下狠心“大刀”了，“如果想在春節(jié)前租出去，至少要做好打七折八折的準備，還要看房東的運氣”。
為了賣房“趕走”老租客
現(xiàn)在后悔“回不去了”
“狠狠心再降10萬，爭取第一季度把房子賣掉！”1月10日，老錢走出中介門店，他掛牌這套杭州大廈附近90方老房已經(jīng)滿一年，這已經(jīng)是他第5次降價了。
為了在2023年“出貨”（賣二手房）、“打新”（搖一手房），他和愛人甚至“趕走”了租了3年的老租客。
事到如今，夫妻倆頗為后悔這波操作，“回不去了”。
“房子沒賣掉，空置了一年。想繼續(xù)出租，原先租6800元一個月，現(xiàn)在最多只能租5500元一個月，‘賤賣’舍不得，‘賤租’也舍不得，后悔也來不及了。”老錢夫妻倆騎虎難下。
老錢看到自家小區(qū)業(yè)主群里都在“割肉”租房，“小區(qū)有房出租的業(yè)主小群里，租金都大不如前，最多的跌了超過20%。”
面對這樣的現(xiàn)實，夫妻倆也失去了堅定“打新”的信念了：“很多紅盤哪怕?lián)u中了，距離交付還要兩三年，以后租賃市場還不曉得怎么樣，算算回報率和風險，我們已經(jīng)有點退縮了。”
杭州租賃市場整體消費降低
進入“下卷”階段
通過數(shù)據(jù)端的整理和分析，以及記者的實地走訪，我們得出結(jié)論——杭州房屋租賃市場整體消費正在降低，進入了“下卷”階段。
“下卷”，引申于網(wǎng)絡流行語“內(nèi)卷”。即在租房市場中，租客降低租金預算，依次下沉到下一個租金區(qū)間甚至下兩個租金區(qū)間。
比如：原先在租金上舍得花1萬多元/月，現(xiàn)在縮減到1萬元以內(nèi)；以前租住200平方米以上大戶型的，現(xiàn)在直接買房或者降至租住200平方米以內(nèi)的房子。因為消費降級，上一級的租客進入到下一級租金的領(lǐng)域，導致房東為了出租被迫“卷”了起來，最終表現(xiàn)為市場整體房租消費降低。
我們調(diào)研了租房這件事 幫你總結(jié)6點
1.大部分杭州住宅租金下降，僅少數(shù)逆市上揚。
2.總體來說，難賣的小區(qū)相對難租，但好賣的小區(qū)卻未必好租。即便是當年搖號場上的“天選之子”，在交付后也可能為了出租踩踏而“頭禿”。
3.想通過買賣房產(chǎn)投資或者想通過買房出租賺取回報的群體可以休矣。
4.隨著新交付樓盤的增多，租賃市場供大于求的局面在2024年仍將持續(xù)。
5.如果非自住，謹慎搖紅盤！由于和周邊二手房存在較多的倒掛，很多人對紅盤趨之若鶩，但我們要提醒大家：紅盤往往會吸引很多投資者，交付后無論出售還是出租，都很可能遭遇踩踏。萬一“紅得發(fā)紫”被限售，幾年后的市場情況更加難以預料。
6.建議目前房東不要挑租金，主要還是挑租客吧！遇到爽快、靠譜的租客，只要和市場價相差不多，就趕緊落袋為安。
望江、濱江、奧體次新房租金逆勢上漲
一些租金不菲的房子誰在買單？
與2022年同期相比，杭州10區(qū)內(nèi)118個板塊中，90個板塊房租普跌，占比76%。
跌幅榜上，西湖區(qū)的黃龍商圈、富陽的富春板塊、余杭的塘棲、濱江的彩虹城，以及主城區(qū)的景芳、天水、古蕩、九蓮、文三、清波板塊位于前十。
而漲幅榜前十強，則是上城區(qū)的望江、余杭區(qū)的仁和、蕭山科技城，還有華家池、金沙湖、丁橋、喬司、半山、奧體、南部臥城板塊。
杭州76%的板塊房租普跌
年底還要“折上折”
同一區(qū)域，不同品質(zhì)的房子租金受影響程度不同。市區(qū)一些年代較久的小區(qū)，雖然租房需求仍然較大，但租金價格卻不再堅挺，紛紛回落。
黃龍商圈一家中介門店的店長小王說，本來就跌了一輪，最近春節(jié)淡季，租金價格又松動不少。與前幾個月相比，黃龍板塊近期租金普遍再挫400-500元/月，有的小區(qū)降幅600-700元/月，“比如九蓮新村、求是村這樣的小區(qū)，最近相當于‘折上折’，還很難租掉”。
小王說，這兩年，杭州租客對房租的心理預期明顯下降，高價位租房的需求少了很多。房東為了保證出租效率，不得不對租金做出讓步，導致房租整體下調(diào)。
2023年同比2022年，黃龍板塊原先6000元/月能租出去的電梯兩房，現(xiàn)在5500元/月肯定能租到；一些老小區(qū)之前4700-4800元/月的房源，現(xiàn)在租4200-4400元/月，還有議價空間。
原本租5000元/月的群體
“下卷”到租4000元/月或者3000元/月
我們采訪了上城、拱墅、濱江區(qū)的多位中介，都表示感受到了租房市場整體“下卷”的威力。
“原本租5000元/月的，要求租4000元/月或者3000元/月的房子了，這兩種情況在2023年的租房市場比比皆是。”望江板塊一位租賃中介說。
從數(shù)據(jù)看，哪怕是租金漲幅榜的前十強，“下卷”也很明顯。
2021年，濱江區(qū)租金在3000元/月以下的，占比10.03%；5001-8000元/月的占比45.02%；到了2022年，5001-8000元/月這檔出現(xiàn)明顯下降，變成39.14%。近6個點的跌幅，則多半加成在3000元/月以下這檔，2022年的數(shù)據(jù)為13.54%。
再看上城區(qū)，2022年月租金1萬元以上的，占比3.89%，5001-8000元/月的，占比19%；但這兩個區(qū)間，在2023年分別降至3.25%和17.9%，哪個區(qū)間占比多了呢？也是3000元/月以下這檔，占比從2022年的23.97%上升到了2023年的25.85%。
從面積段來看，2022年上城區(qū)租房60-90平方米占比為35.98%，2023年為34.81%，略有下降。降下來的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移至下一區(qū)間40-60平方米，從2022年的27.54%上升到了2023年的28.75%。
為了“搶”租客
房東們也“卷”起來了
“以前坐收租金的房東，很多都在主動出擊。”拱墅區(qū)橋西板塊幾位中介告訴我們，板塊內(nèi)租金都在下跌，租不出去的房子也不少。哪怕是以“性價比”著稱的一些回遷房，房東們也開始自發(fā)行動起來，在小區(qū)公告欄、單元走廊積極張貼租房信息，在業(yè)主群、租房群甚至是閑置群內(nèi)積極“發(fā)房源”“搶客源”。
在小區(qū)附近，如果看到有“疑似”租客的人，房東們眼睛都冒著光，熱情湊上去詢問：“想租房子？”
“有些房東們以前很威風的，也不太搭理我們中介，現(xiàn)在也主動‘投奔’中介了，小區(qū)周邊一個個門店問過去：我家的房子怎么還沒租出去��？租客有什么要求，都可以商量的。”中介們說，房東們這么“卷”，為的只是比別人更快一點“搶”到租客。
西湖邊的老小區(qū)租金一樣降
西湖邊的老小區(qū)，租金也一樣降。
“七八年前，我60多平方米的房子每月能收6000元的房租，現(xiàn)在5000元都不到。”房東韋先生的房子步行至西湖不到200米，托管給了一家中介公司，“在降了近20%租金的基礎(chǔ)上，一年還有2個月的免租期，以及要支付幾百元托管費。”
“房租下降，市中心老小區(qū)首當其沖。”文暉板塊一家中介門店的黃店長認為，“和七八年前相比，跌了近20%。”
他舉例，朝暉小區(qū)30-40平方米的房源，七八年前3000-3800元/月，中間漲漲跌跌，如今2500-3000元/月就能租到，降幅約20%。
合租房跌得更多。比如和平小區(qū)一些合租房，2016年時單間租金2500元/月以上，現(xiàn)在2000元/月不到就能租下。
“杭州的地鐵線路越來越多，老小區(qū)的優(yōu)勢就越來越小了，”大關(guān)片區(qū)一位中介店長直言，“不多降點價，根本租不出去。”
“我的房子根本不愁租不出去”
望江、濱江、奧體次新房租金逆市上漲
與老小區(qū)的慘淡租賃行情相比，作為年輕人聚集的新興板塊，濱江、奧體乃至望江的租賃市場，近幾年始終堅挺。尤其是板塊內(nèi)的次新房小區(qū)，租金不但沒跌，反而逆市上漲。
一位在濱江擁有多處住宅和商住房產(chǎn)的房東說，完全沒有感覺到市場蕭條，特別是以網(wǎng)紅經(jīng)濟見長的區(qū)域。“我的房子根本不愁租不出去。幾套酒店式公寓是最好租的，主要是租給小主播，價格好，成交快。”這位房東還有一層寫字樓，租給了一家醫(yī)美機構(gòu)，租金同樣令他滿意，也算是和電商相關(guān)的產(chǎn)業(yè)了。
前幾天，網(wǎng)紅主播辛巴在杭州奧體中心舉辦了盛大的辛選5周年嘉年華演唱會。而這只是網(wǎng)紅拍攝、直播等產(chǎn)業(yè)扎堆杭城新興板塊的一個縮影。
在貝殼平臺2023年杭州租賃小區(qū)成交價Top名單中，可以看到，杭州人氣紅盤濱江金茂府、臻奧院（推廣名：壹號院）、錢江候潮府、創(chuàng)世邸等都位列其中。
天陽武林邸月均租金218.23元/平方米
誰在買單？
去年，高居榜首的是盛景琥林名邸，也就是大家熟悉的天陽武林邸，月均租金218.23元/平方米，相當于100平方米的房子租金要21823元。這個小區(qū)是拱墅申花板塊的標桿樓盤，2018年交付，緊靠莫干山路，距板塊內(nèi)主要商業(yè)中心城西銀泰僅1公里，各項資源配套成熟穩(wěn)定，目前二手房掛牌均價超8萬元/平方米。由于這一帶小戶型次新房稀缺，天陽武林邸的小戶型，在申花的次新學區(qū)房里面有一定競爭力，在租賃市場也比較搶手。
濱江金茂府以月均165.31元/平方米占據(jù)租賃均價榜亞軍；臻奧院緊隨其后，月均155.59元/平方米，租出44套；錢江候潮府月均140.83元/平方米，租出了13套。前20名中，出租數(shù)量最多的要數(shù)奧體紅盤創(chuàng)世邸，一年共出租了93套，月均租金102.53元/平方米。
“臻奧院這類小區(qū)，無論是地段、顏值還是品質(zhì)，都符合網(wǎng)紅們居住、拍攝視頻、直播等需求。”奧體板塊多位中介告訴我們。諸如小宇、孫一寧、若馳夫婦等一大撥流量網(wǎng)紅都租在臻奧院。正是這些網(wǎng)紅，為其撐起了高昂的租金。
如今濱江、望江、奧體的不少次新小區(qū)里，住著許多抖音、快手、淘寶等各大平臺的頭部主播。
而除了這些頭部網(wǎng)紅，他們的助理、運營、拍攝團隊等，也是這些板塊租賃的主力軍，雖然收入不能與頂流比，但對生活品質(zhì)、居住環(huán)境也有不低的要求。
“我有好幾位主播、模特朋友租在綠地旭輝城，一個月租金8000元左右。”一位租住在奧體板塊的抖音小網(wǎng)紅告訴記者，她的攝影師、直播策劃分別租住在濱江和蕭山科技城。
萬名菜鳥員工搬到老余杭
周邊租金“起飛”
另外一批租金逆市上漲的房源，則托了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的福。
去年4月，位于老余杭的阿里巴巴菜鳥全球總部啟用，約1萬名菜鳥員工搬到新園區(qū)辦公。
借此契機，周邊租金直線“起飛”。
杭語藍庭95平方米戶型在2023年初的價格，差不多4000元/月，現(xiàn)在要5000元/月才能租到了。
成色較新的天空之城，93平方米三房的目前租5500元/月起，138平方米四房可以租到8000元/月。“很多阿里云員工點名要租天空之城，小區(qū)樓下還有阿里云班車點呢！而地鐵五常站到菜鳥總部園區(qū)附近的金星站，也相當便利。”相關(guān)中介透露。
租房的人去哪兒了？
有的剛需轉(zhuǎn)租為買
很多剛需轉(zhuǎn)移到了買房市場。
“租了3年的房子，房東也很好，但我還是選擇買房。”95后新杭州人小鄒姑娘上個月喜提“共有產(chǎn)權(quán)房”一套，產(chǎn)權(quán)比例為50%。
小鄒是拱墅區(qū)區(qū)級人才，剛買的房子70平方米左右。“首付25萬元不到，月供4000元，位于拱墅區(qū)，你敢信？”小鄒忍不住和我們分享。
“主要是算了筆賬，真劃算��！”小鄒說，原先租住在余杭區(qū)，一個35平方米的Loft公寓，加上車位月租金總共3000元。“現(xiàn)在買房了，面積大了一倍，月供只需多花1000元，生活品質(zhì)大變樣。”小鄒說，與其租房把錢給房東，不如每月付月供。
去年超10萬套新房交付
大量涌入出租市場
2024年租金下跌趨勢仍將繼續(xù)
數(shù)據(jù)顯示，總體來說，2023年杭州人口還在持續(xù)流入，租房總體需求也沒有減少。
然而，市場供應量上升得更快。
“2023年是個交付大年，交付的樓盤超百個，合計交付超10萬套。”一位杭州本土房企的項目營銷經(jīng)理告訴我們，“僅按15%的出租率計算，就能為市場提供近15000套新房源。”
他還提醒，越來越多的“限售房源”要交付了。如：地鐵綠汀路站上蓋TOD小區(qū)——杭珹未來中心北區(qū)的1100多套房源和南區(qū)400多套房源；大江東云帆未來社區(qū)的3235套房源；曾經(jīng)“6萬人搖”的西溪公館北區(qū)1213套房源；地鐵五常站上蓋TOD天空之城2600套左右的房源。這些短時間內(nèi)無法進行二手房交易的限售房，也會大量流入租賃市場。
“保障性住房的增加，也在一定程度上拉低了租金。”一家長租公寓的營銷負責人認為。圍繞“十四五”期間杭州要籌集保障性租賃住房33萬套（間）目標任務，截至2023年11月，全市已累計認定項目460個、房源22.8萬套（間），被國務院列入全國發(fā)展保障性租賃住房工作激勵城市。“這對租客來說是十分友好的。”這位負責人認為，2024年，杭州的租金下跌趨勢仍將繼續(xù)。
2023年全國重點50城住宅平均租金微跌
據(jù)中指研究院微信公眾號今年1月8日發(fā)布《2023四季度中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜》，2023年，隨著宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇，租房需求平穩(wěn)釋放，全國重點50城住宅平均租金累計微跌0.30%。跌幅較2022年收窄2.20個百分點。12月，50城住宅平均租金為36.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.48%，跌幅較11月收窄0.02個百分點。
從租金來看，2023年17城住宅租金累計上漲，33城累計下跌。
從租客來看，高學歷青年人是主力租房群體；因租客收入預期降低，價格敏感度提升，超六成受訪者計劃租約到期后換租；計劃長期租房的群體比例較低，租房仍是購房前的過渡選擇。
來源：快報房產(chǎn)
