杭州終究是沒(méi)逃過(guò)這輪大周期。
昨日的第三批供地名單,是自杭州集中供地制度以來(lái),推地量最少的一次。
雖然業(yè)內(nèi)也知道第三批更多是一場(chǎng)過(guò)度性供地,但從7月擬上報(bào)的30+宗變成公告的19宗地,這樣的急劇縮量程度還是在意料之外。
我們當(dāng)然可以粗暴理解為:行情越差,推地越少。
但杭州不是獨(dú)立行情嗎?基本面和數(shù)據(jù)不是全國(guó)最健康的嗎?怎么會(huì)突然急轉(zhuǎn)直下呢?
當(dāng)局部看不清的時(shí)候,我們不妨看看整體,這是同級(jí)城市的第二批供地成交數(shù)量:
武漢,成交18宗,4宗中途退出。
蘇州,成交20宗,2宗終止出讓。
廣州,成交11宗,3宗流拍。
明白了吧,杭州樓市是比這些城市“好”,但也僅僅是“好”了一個(gè)季度而已,熊周期雖遲但到。
而且從10+的縮量推地后,這些城市幾乎都出了不大不小的新政,甚至是“落戶、首付、限購(gòu)”三管齊下的全面松綁。
不管是不是“一日游”政策,南京、蘇州、寧波等已經(jīng)在底線成功試探。
一樣的宿命,杭州不應(yīng)該例外,也不能再例外。
我認(rèn)為,第三批土拍就是杭州樓市預(yù)期風(fēng)水嶺,杭州不再有獨(dú)立行情,可能進(jìn)入全國(guó)一盤(pán)棋的救市大周期。
只是會(huì)比其他城市更溫柔、更克制的出牌而已。
說(shuō)說(shuō)第三批土拍的五個(gè)謎團(tuán),大家也許看的更清楚了:
1、差行情不會(huì)出寶地。
對(duì)比第二批的“尾貨”,這次基本都是主城區(qū)地塊,但沒(méi)有一塊王炸地,只能算“水桶型”地塊,既不會(huì)搶,也不會(huì)流拍,穩(wěn)住了熱度。畢竟差行情不可能出寶地,不然暴殄天物了,大家關(guān)心的五堡TOD、世紀(jì)城等寶地都可能在第四批。
2、土地蓄客期延長(zhǎng)半月。
從流傳的730掛地,一直拖到815,足足晚了半個(gè)月,賣地就跟賣房一樣,也在延長(zhǎng)蓄客期,以時(shí)間換預(yù)期,況且到了9月15日拍地,如果中間出牌,金九市場(chǎng)說(shuō)不定更好一些呢?
3、城投也托不動(dòng)了。
這次沒(méi)有繼續(xù)搞城投托底一輪游,大家可以去看看現(xiàn)在城投的發(fā)債利息有多高了,左手倒右手顯然也行不通了。而優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)在基本處于子彈打完的缺錢窗口,某地頭蛇也托不動(dòng)了。
4、蕭山差地托不動(dòng),好地做不出。
這是本次供地的最大“懸案”,其他幾個(gè)區(qū)就不說(shuō)了, 一直以來(lái)的土拍寵兒蕭山為何一塊地沒(méi)掛?我問(wèn)了一圈,不是蕭山一塊都沒(méi)人要,而且世紀(jì)城、寧圍的地還沒(méi)做好(三通一平),而蜀山、浦陽(yáng)、新塘又無(wú)托底方案,干脆都等第四批了。
5,平衡主/副城供應(yīng)量。
從長(zhǎng)期來(lái),這次集中在熱門板塊的供地,也算是穩(wěn)定了杭州主城供應(yīng)量,關(guān)閉了郊區(qū)的大開(kāi)閘。要知道之前的三批供應(yīng)大多是向副城傾斜,這樣的行情之下,導(dǎo)致還有20+郊區(qū)項(xiàng)目處于待入市的承壓狀態(tài)。
而從7月初開(kāi)始,杭州郊區(qū)去化之艱難,比大家知道的數(shù)據(jù)還要慘。
五點(diǎn)連起來(lái)看,真有點(diǎn)2014年的味道了。
杭州從“限價(jià)防投機(jī)”到“漲價(jià)去庫(kù)存”,也許就是忽然之間。
置換算算成本,投資繼續(xù)觀望,剛需該上就上。
來(lái)源:房特首