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2024-03-21 12:30 ·北京
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疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)被重重地推了一把，陷入流動性危機的房企自己都一腦門官司，很難兼顧擴張時代建起來的五星級酒店。
玩過游戲《地產(chǎn)大亨》的人都知道，名下的資產(chǎn)地段再好、再值錢，到了現(xiàn)金流告急的時候，該賣還是得賣——這是玩家留在牌桌上的唯一方法。
文 |馬延君
編輯 |辛野
運營 |泡芙
奢牌酒店，擺上貨架
佇立在蘇州河畔，盡收外灘和陸家嘴風(fēng)光的上海寶格麗酒店，從來不缺話題。無論是“40位名媛拼一間外灘觀景房”，還是“跨年夜房費最高達30余萬”，都為它渡上了網(wǎng)紅濾鏡，魔幻之余凸顯出稀缺與高貴。
直到一則出售公告穿透迷霧，揭示出它真正的價值。2023年12月，華僑城（亞洲）發(fā)布公告稱，已將上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)以24.3億元的成交價出售。項目中最引人注目的標的，莫過于上海寶格麗酒店。
這家耗時六年打造，于2018年正式營業(yè)的超豪華五星級酒店，是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店，官方驕傲地形容它是“桂冠的第六顆璀璨寶石”。從每晚最低六七千元的房間售價來看，它的定位已經(jīng)是頂奢級別，一度被稱為“上海最貴酒店”“奢華王牌”。
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▲上海寶格麗酒店。圖 / agoda
在上海寶格麗酒店開業(yè)之初，林燦就曾去打卡體驗，至今記憶猶新，“大堂的屏風(fēng)是古羅馬萬神殿地磚的圖案，所有家具都是意大利頂級家居品牌，餐廳由米其林星級廚師 Niko Romito主理，口味無可挑剔”。
短短五年過去，風(fēng)光無限的寶格麗酒店就已低調(diào)賣身。而在近兩年，還有不少五星級酒店，排著隊被業(yè)主方擺上貨架，換了新主人。
2023年10月之前，北京威斯汀酒店前面還會被冠上“金茂”二字，那時它還是中國金茂旗下一處亮眼的資產(chǎn)。但在那之后，“金茂”被悄悄抹去，這家燕莎橋下的五星級酒店全名成了北京渤海潤澤威斯汀酒店。買方北京渤海潤澤商業(yè)管理，以約28億元的價格將其收入囊中。
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▲北京威斯汀酒店。圖 / 攜程旅行
2024年1月19日，風(fēng)暴中的碧桂園，也在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓包括鳳凰酒店、人和公寓樓、藏瓏府辦公樓等在內(nèi)的一系列資產(chǎn)，其中鳳凰酒店作為全國首家以“白金五星級”標準建造的自然山水酒店，擬轉(zhuǎn)讓價格最高，達到了12.6億元。
據(jù)第三方機構(gòu)邁點研究院統(tǒng)計，2023年，拍賣價格在億元以上的酒店數(shù)量共124起，其中上海虹口三至喜來登酒店、南京金奧費爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠洲大酒店、上海萬達瑞華酒店等豪華酒店，均在2023年掛牌出售。
部分沒有被出售的五星級酒店，也面臨著不同程度的危機。
比如天津天房集團旗下的天津麗思卡爾頓酒店，它是天津市標志性建筑，也是天津首家奢華酒店，坐落于原英租界，酒店前身是1890年創(chuàng)建的戈登堂，即英租界工部局大樓，開業(yè)已經(jīng)20余年。
但在2023年8月，它和三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店被當(dāng)作抵押物拍賣。經(jīng)歷了三輪降價后，一位神秘買家“H5219”以20億元的價格打包買下。降了價格能賣出去都算順利，同樣在2023年被掛牌拍賣的深圳佳兆業(yè)金沙灣大酒店，評估價為23億元，但起拍價僅為16.7億元，臨拍前被撤回。
最新傳出賣身消息的，是三亞海棠灣最受矚目的地標——亞特蘭蒂斯。這家占地總面積達54萬平方米，集度假酒店、娛樂、餐飲等8大業(yè)態(tài)于一體的旅游綜合體，由復(fù)星旅文投資逾百億元建造，自2018年開業(yè)以來，一直是三亞旅游的一張名片。價格是它最顯著的標簽之一，今年春節(jié)期間最貴的皇家套房一晚售價高達28.8萬元。
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▲亞特蘭蒂斯酒店曾為熱播劇《親愛的，熱愛的》取景地，主角住的波塞冬水底套房售價108888元一晚。圖 / 影視截圖
而就在不久前的3月5日，路透社援引消息人士稱，復(fù)星國際為減少債務(wù)，擬出售三亞亞特蘭蒂斯酒店全部或部分股權(quán)。復(fù)星方面的回復(fù)是：“我們的態(tài)度是開放的，但前提是在戰(zhàn)略認同和價值認同上保持一致。”
從事酒店咨詢行業(yè)的趙杰雄回憶，五星級酒店出售潮從2021年就開始有苗頭了，在2023年年底算是達到了一個小高潮，“去年旅游業(yè)恢復(fù)勢頭很好，相比前兩年，酒店入住率、房間價格都在上升，為賣家提供了良好的交易時機，也為買家提供了交易信心”。
至于被賣的為什么大多是奢牌酒店，原因也都簡單直接。
“地主家也沒余糧了”，趙杰雄解釋說，國內(nèi)五星級酒店的業(yè)主方多為萬達、碧桂園、綠地、華僑城等房地產(chǎn)企業(yè)，過去在地產(chǎn)開發(fā)項目中積累了不少星級酒店資產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)出現(xiàn)問題，需要獲取流動資金時，投入大、經(jīng)營前景不明確的重資產(chǎn)酒店，往往成了最先被急著甩掉的“包袱”。
輝煌與伏筆
五星級酒店在國內(nèi)的崛起，有一個清晰的、和經(jīng)濟發(fā)展同頻的脈絡(luò)。
早在2003年，還在上初中的林燦，就經(jīng)常跟著身為化工企業(yè)董事長的父親出入五星級酒店。在那個年代，這是身份的象征，在富麗堂皇的地方出差談生意、招待客戶，“為的是面子好看”。他們最常住的是喜來登和凱悅，在林燦的記憶里，五星級酒店的特點是“新”和“大”，她見過當(dāng)時上海金茂凱悅號稱全球最高的大堂，也在廣州的酒店見過一整面墻的魚缸，“看得我都呆住了”。
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▲上海浦東金茂凱悅酒店。圖 / 視覺中國
林燦剛剛接觸五星級酒店那幾年，也是國內(nèi)五星級酒店剛剛起步的階段。1983年廣州白天鵝賓館開業(yè)，這也是中國第一家五星級酒店，此后十幾年，五星級酒店多為接待外賓、政要、華僑。隨著外資陸續(xù)進入中國，2000年前后，上海才出現(xiàn)了一批包括波特曼麗思卡爾頓、浦東香格里拉、浦西四季等國際大牌五星級酒店。
錢的流向，決定了五星級酒店擴張的步伐和節(jié)奏。
到了2006年前后，北京西城金融街一口氣開出了洲際、威斯汀和麗思卡爾頓三家奢華酒店。那時，證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會與各大銀行正陸續(xù)入駐金融街，曾經(jīng)危房林立，雜院連片的老城區(qū)搖身一變成了寸土寸金的地方，等待公司上市的公司董事長和高層管理人員拖著行李箱、踢踏著皮鞋，昂首挺胸地成為三家酒店的主要客戶。
緊接著，2008年舉辦的北京奧運會，更是聚齊了國際知名酒店對新興市場的炙熱目光。希爾頓、柏悅、瑜舍和頤和安縵等22家國際飯店治理集團的33個品牌，又陸續(xù)在北京登場。
從世界各地涌向中國的外國人，也將五星級酒店的價格抬到史無前例的高點�！蹲C券日報》統(tǒng)計過，2008年北京五星級飯店的標準間平均價格為3623元/天，比2007年同期高2.6倍。以平均入住率75％為假設(shè)，北京星級酒店受益于奧運概念，平均收入增長率超過600％，而臨近奧運場館地區(qū)的酒店收入增長率有可能超過10倍。
那也是基建火熱、中國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的年代，地產(chǎn)商們捧著巨額資金大肆拿地，但地方政府為了拉動區(qū)域經(jīng)濟整體發(fā)展，給出了新的條件。趙杰雄提到：“當(dāng)時很多地方政府在土地出讓時，會要求配套建設(shè)高星級酒店，既能發(fā)展文旅，又能招商引資、提升城市形象。”
例如福建省三明市就曾在2012年的地塊出讓中，明確要求“土地競買人參加競買時，須提供五星級酒店授權(quán)經(jīng)營證明，或國際品牌酒店管理公司五星級酒店托管協(xié)議（合作意向書），保證在酒店開業(yè)后3年內(nèi)評星達標”。
如果沒能按期評上五星級，則需要“在3年評星期滿30日內(nèi)，補繳土地出讓金680萬元，逾期按日加收滯納金0.5‰”，代價高昂。
建設(shè)起一座輝煌巍峨的五星級酒店，能拉高城市天際線，也是經(jīng)濟向好的有力注腳。為了打造好這張城市名片，地方政府也會給予相應(yīng)補貼。2009年，深圳市寶山區(qū)就明文規(guī)定規(guī)定，“在我區(qū)建成開業(yè)，并獲得國家旅游局評定的五星級或白金五星級酒店，分別獎勵2000萬元和5000萬元”。
華美酒店顧問機構(gòu)首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱曾統(tǒng)計，1999年至2016年，全國五星級酒店的數(shù)量增長了10倍。那段時間，不僅一二線城市五星級酒店數(shù)量呈井噴狀態(tài)，在更廣闊的低線城市，也出現(xiàn)了五星級酒店的身影。貴州省黔南州，就將推進11個縣市17家五星級酒店項目建設(shè)，寫進了2013年政府計劃草案的公開報告中。
盡管建設(shè)五星級酒店有助于快速拿地、獲取補貼，建設(shè)酒店在地產(chǎn)商眼中，并稱不上一份“劃算買賣”。
“高級酒店，尤其是五星級酒店建設(shè)成本非常高，每平米投資在萬元以上，而且酒店不像寫字樓出售方便，屬于收益率較低的低效資產(chǎn)，所以很多地產(chǎn)商會把酒店拖到最后再建。”趙杰雄解釋。
而費盡力氣建起了五星級酒店，經(jīng)營也是開發(fā)商要面臨的一道難關(guān)。我國星級酒店相關(guān)評定標準，對酒店的裝修、設(shè)施、服務(wù)等有著明確規(guī)定，許多地產(chǎn)商會將經(jīng)營管理委托給國際知名酒店品牌，例如萬達地產(chǎn)在各地的酒店，就分別和洲際、喜來登、凱悅合作，運營管理費用不是一筆小數(shù)目。
“經(jīng)營一家五星級酒店，業(yè)主方每年要向酒店管理方支付百萬元的基本管理費，和獎勵管理費，這兩項費用都在逐年上漲，其中獎勵管理費漲幅更猛，近十年已經(jīng)從六七百萬漲到了千萬的水平。”趙杰雄說道。
但在信心高漲的年代，這些“小錢”并沒有阻擋財大氣粗的地產(chǎn)商們揮灑熱情。一度，各大酒店品牌在背后金主的鼎力支持下，于北京輪番上陣，各領(lǐng)風(fēng)騷。
2010年，柏悅保持了兩年的“京城最高餐廳”紀錄被國貿(mào)大飯店打破；2012年，四季酒店開到了凱賓斯基旁邊；2014年，坐落于金魚胡同、主打四合院套房的北京華爾道夫正式開業(yè)，被譽為“奢華酒店天花板”；而同年毗鄰彼時的京城新地標中央電視臺建起的瑰麗酒店，則憑借“更出片”的下午茶，在移動互聯(lián)網(wǎng)時代成了社交媒體上最紅火的酒店之一。
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▲瑰麗酒店的打卡照在社交媒體上紅火。圖 / 小紅書截圖
到了2019年，在中國經(jīng)營的五星級酒店數(shù)量達到了巔峰，據(jù)統(tǒng)計共計822家。但房地產(chǎn)公司的動蕩，酒店品牌高昂的管理費用，和疫情的突發(fā)，也為后來的五星級酒店出售潮埋下了伏筆。
地產(chǎn)商割肉，“煤老板”抄底
文旅部官網(wǎng)顯示，截止2024年3月，全國五星級酒店共有802家，而《全國星級酒店統(tǒng)計調(diào)查報告》顯示，2020年至2022年，全國掛牌五星級酒店數(shù)量均為負增長。
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▲2019年至2022年，全國星級酒店數(shù)量下滑。圖 / 邁點研究院
這里面，幾乎看不到本土品牌的身影。在英國品牌評估機構(gòu)“品牌金融”發(fā)布的2022年度“全球酒店品牌價值50強”榜單中，排名前50的只有四個中國品牌，其中僅總部在中國香港的香格里拉名列第7，錦江、漢庭和全季分別位列28位、33位和40位，但這些酒店集團主打的都是經(jīng)濟型酒店，豪華型酒店的市場，還是被歷史更為悠久的外國集團牢牢占據(jù)。
酒店行業(yè)人士透露，業(yè)內(nèi)普遍認為寶格麗、麗思卡爾頓、四季、半島等酒店為奢華五星級酒店，柏悅、洲際、W酒店等是精品五星級酒店，凱悅、喜來登、希爾頓等是商務(wù)范的豪華五星級酒店。至于其它酒店，“屬于五星級中的經(jīng)濟適用型”。
在趙杰雄看來，國內(nèi)地產(chǎn)商的酒店生意還是沿用了地產(chǎn)思維，更看重資產(chǎn)價值，在管理、經(jīng)營、服務(wù)方面的經(jīng)驗不足。萬達在2019年開業(yè)了85家酒店，但那一年的財報顯示，這些酒店全年凈虧損了1.5億港元。富力地產(chǎn)于2017年用199億接盤了萬達的77家酒店，緊接著也連續(xù)虧損了5年。
疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)被重重地推了一把，陷入流動性危機的房企自己都一腦門官司，很難兼顧擴張時代建起來的五星級酒店。讓寶格麗酒店在上海北外灘拔地而起的華僑城，就是一個典型例子。
2012年著手于蘇州河畔建設(shè)這家酒店時，寶格麗頂級奢華品牌的標簽讓蘇河灣這一地塊名聲大噪，使得地價連年飆升，華僑城也拿到了撬動房地產(chǎn)銷售、商業(yè)綜合體等更多生意的鑰匙。
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▲寶格麗酒店讓蘇河灣地塊名聲大噪，圖 / 高德地圖截圖
但酒店一建就是五六年，2018年6月開業(yè)一年多又遇上了疫情，風(fēng)險疊加之下，曾經(jīng)的房產(chǎn)圈巨擘華僑城A在2022年迎來了首度虧損，而其子公司、上海寶格麗酒店的業(yè)主華僑城（亞洲）更是從2021年開始就一直虧損，到了2023年更面臨接近90億的負債。
玩過游戲《地產(chǎn)大亨》的人都知道，名下的資產(chǎn)地段再好、再值錢，到了現(xiàn)金流告急的時候，該賣還是得賣——這是玩家留在牌桌上的唯一方法。
2022年，華僑城（亞洲）先是以6.12億元的價格，將緊鄰酒店的寶格麗公寓的51%股權(quán)出售，只為了回籠資金。同時，寶格麗酒店也被悄悄提上了售賣日程，直到2023年年底，以24.3億元的底價成交。
至于出售的獲益，賣方說得很明白——可以盤活公司資產(chǎn)、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)；出售產(chǎn)生的現(xiàn)金可以用于償還貸款及借貸，并可降低集團計息負債等等。最終通過這次騰挪轉(zhuǎn)手，華僑城（亞洲）的收益約為5700萬元。
同時期賣掉五星級酒店的業(yè)主，考慮大同小異。金茂北京置業(yè)出售北京威斯汀酒店時，中國金茂公告稱，“這在目前市場情況下是以合理價格實現(xiàn)酒店整體銷售的良機”。出售帶來的現(xiàn)金流及利潤，將用來優(yōu)化集團整體財務(wù)狀況及營運資金。
反觀接盤的買方，則是另外一番氣象。
上海寶格麗酒店的新主人江蘇金峰水泥集團，是江蘇省最大的水泥生產(chǎn)企業(yè)，也是全國最大的單個水泥生產(chǎn)基地。斥資24.3億元拿下寶格麗之前的三個月，金峰水泥剛剛以16.43億元的價格收購了上海虹口三至喜來登酒店，二者位置相距不過2.5公里。“水泥大王”上海灘掃貨，一度成為圈內(nèi)最熱議的話題。
知情人士向鳳凰網(wǎng)透露，金峰水泥拿了100億元的銀行授信來抄底房地產(chǎn)，價格是買家最在意的因素，“上海待售的酒店和寫字樓基本上已經(jīng)被盤查過一遍”。但此番掃貨，買家并不著急出手，“他們現(xiàn)在的策略是有便宜的就購入，不便宜就慢慢談”。該人士還透露，金峰水泥收購上海寶格麗酒店時，一開始對方的報價是30多億元，但最后談到20多億元成交了。
而在此之前接盤北京金茂威斯汀酒店的渤海潤澤，背景更加神秘。這家商業(yè)管理有限公司交易前兩個月剛剛成立，注冊資本僅有5000萬元，卻出了28億元的接盤價，背后的股東為石翠和蘇福蛇兩名自然人。經(jīng)濟觀察報獲悉，二人背后是陜西榆林府谷縣的中匯集團，這是一家從事煤炭開采、洗煤、煤化工等業(yè)務(wù)的典型煤炭企業(yè)，在府谷等地還開發(fā)有房地產(chǎn)項目。
能源和煤炭的實業(yè)老板們重新出手，也標志著五星級酒店的投資進入了新的時期。在趙煥焱看來，無論是“水泥大佬”還是其他企業(yè)搞跨界投資，收購酒店，都是希望通過優(yōu)秀物業(yè)追求中長期收益，豐富自己的多元化戰(zhàn)略。
不過，并非所有資產(chǎn)都能找到接盤人，也有不少“砸在手里”的酒店資產(chǎn)。相比于一二線城市增值空間更大的五星級酒店，低線城市的五星級酒店出售更為艱難。
根據(jù)阿里資產(chǎn)司法拍賣官網(wǎng)消息，2024年3月7日，位于琿春市靖和街的希爾頓酒店九處綜合房地產(chǎn)及附屬物整體以4553.28萬元的價格開拍，最終因無人出價而流拍。
2023年3月，合肥元一希爾頓酒店建筑物及占用土地、設(shè)備、存貨、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)以6.13億元的價格起拍，最終也因無人出價而流拍。
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▲位于琿春市靖和街的希爾頓酒店。圖 / 攜程旅行
酒店降級，大堂成“開光圣地”
背后的主人變了，五星級酒店本身也在變化。
這幾年，林燦明顯感到五星級酒店對她的吸引力下降了，“早些年出去玩，想住好一點，只能選擇五星級酒店，后來是喜歡到各種品牌的酒店打卡，現(xiàn)在看多了也覺得千篇一律”。
但讓林燦不再執(zhí)著于選擇五星級酒店的根本原因，是“性價比沒那么高了”。市區(qū)的普通五星級酒店大多風(fēng)格統(tǒng)一，年份較久，沒有商務(wù)需求，她更愿意住在風(fēng)景更好的遠郊酒店，“很多新建的高端度假酒店，服務(wù)、設(shè)施和五星級酒店沒什么差別，更有特色，價格還要更便宜”。
當(dāng)五星級酒店日漸普及，它所附帶的“面子”“格調(diào)”光環(huán)正在悄然消散。
社交平臺上，關(guān)于五星級酒店設(shè)施老舊、服務(wù)質(zhì)量下降的吐槽也在逐漸增多，“沒有全屋智能系統(tǒng)，沒有自動機器人送餐，浴室做不到干濕分離，中央空調(diào)只能統(tǒng)一調(diào)節(jié)”等細節(jié)問題，成了老舊高星酒店的通病。
更明顯的轉(zhuǎn)變節(jié)點發(fā)生在2018年，博主“花總丟了金箍棒”發(fā)布了《杯子的秘密》視頻，包括寶格麗酒店在內(nèi)的多家五星級酒店衛(wèi)生狀況堪憂，讓消費者對五星級酒店的信任度大打折扣。
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▲“花總”發(fā)布《杯子的秘密》揭露五星酒店衛(wèi)生狀況。圖 / 微博截圖
過去，TOP級大公司的高管、金融行業(yè)人士和社會名流，是五星級酒店最忠實的客戶群體。就像《繁花》里寶總在和平飯店有長包房一樣，阿里巴巴集團前董事會主席張勇在杭州喜來登酒店一住就是十幾年。不少全球500強外企，也會要求員工出差必須住五星級酒店，某種程度上這也是公司體面的延伸。
但如今時代風(fēng)向在變，許多五星級酒店的�？�，也面臨著“住不起了”的尷尬境遇。張升是北京一家金融公司的經(jīng)理，住五星級酒店一直是出差標配，而就在2023年底，一趟到杭州的工作行程中，他發(fā)現(xiàn)常住的酒店從JW萬豪換成了一家四星級酒店。公司行政委婉地提醒他，“所有人的出差標準都調(diào)低了一檔”。
隨著疫情的影響逐步消散，酒店旅游行業(yè)也在回暖，不少此前經(jīng)歷過重創(chuàng)的五星級酒店，也推出了“自救”套餐。2023年底，“花12888元辦五星級酒店自助年卡”沖上了熱搜，有網(wǎng)友分享了在青島美高梅酒店自助餐打卡的生活，如今已經(jīng)堅持了145天，日均餐費降到了88.8元。
售賣各類年卡的五星級酒店不止一家，北京、上海、蘇州等地的知名酒店都推出了6888元、8888元的早餐年卡，還有酒店另辟蹊徑，與當(dāng)?shù)刂枨f合作，推出了特色茶點下午茶，定價為每位顧客298元。
五星級酒店降級下沉的道路上，還出現(xiàn)了意外的轉(zhuǎn)折。
在“上班不如上香”的玄學(xué)大浪潮中，不少奢華酒店的大堂，意外成為許多年輕人“聚財氣”“給自己開光”的首選場所。他們不會去前臺花幾千塊入住，但會去旁邊的咖啡廳花幾十塊點上一杯咖啡，一坐就是一下午。和外邊擠滿了打工人的星巴克們不一樣，風(fēng)水大師精心設(shè)計的大堂布局，流水生財?shù)膰娙湾\鯉池，還有來來往往的高端商務(wù)人士，都能成為“求財轉(zhuǎn)運”的一環(huán)。
在社交平臺上，有人曬出西安經(jīng)開洲際酒店的照片，稱在“運氣不好的時候多來坐坐，提高一下自己的能量場和頻率”，有人在評論區(qū)中應(yīng)和道：“為了2024年能有好的開頭，特意訂了廈門希爾頓跨年睡了一晚，下午退房去了普陀寺，感覺心境更平和了”。
一位經(jīng)常到五星級酒店大堂工作的人吐槽說，“每次去咖啡館，看著文藝范兒的老板，逼仄的桌椅環(huán)境，就覺得賺不到錢”，而點上五星級酒店30元一杯的咖啡，搭配金碧輝煌的裝潢，“光是看著就感覺人生更有希望了”。
但在資深酒店從業(yè)者看來，相比于每天硬件、人工的數(shù)萬元消耗，各類自助年卡、下午茶的營收仍是杯水車薪，緩解客流焦慮與經(jīng)營壓力，或許還需更深遠的考慮。
“其實在2014年前后，國內(nèi)五星級酒店大規(guī)模上線時，就有過一次高星級酒店出售潮，原因不外乎限制三公消費、酒店運營方不專業(yè)導(dǎo)致虧損，和地產(chǎn)商回籠資金。”趙杰雄感慨道：“行業(yè)起起伏伏，倒也不是稀罕事了。”
（應(yīng)受訪者要求，林燦、趙杰雄為化名）
