備受崇賢居民關(guān)注的“商改住”地塊，終于有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
這幾宗地塊位于崇賢新城核心區(qū)，原規(guī)劃為商業(yè)/商務(wù)為主的用地性質(zhì)。除了商業(yè)綜合體外，還有180米的地標(biāo)級(jí)寫字樓。
所以，一定意義上這代表了崇賢板塊的高度和上限。而崇賢居民也迫切期待這里引進(jìn)一個(gè)中高端的商業(yè)綜合體，補(bǔ)充只有上億廣場(chǎng)的現(xiàn)狀。
核心地塊“商改住”風(fēng)波半年后，規(guī)劃終于落地了！
近日，臨平區(qū)公示了崇賢新城LP17單元FG04-C-01、FG04-U/C-01等地塊選址暨控規(guī)局部調(diào)整論證報(bào)告。
其中最引人關(guān)注的就是核心區(qū)的3宗“崇賢花海”地塊。調(diào)整的主要內(nèi)容簡(jiǎn)單概括就是：
2宗商業(yè)/商務(wù)用地+1宗文體用地，變更為2宗住宅用地+1宗商業(yè)/商務(wù)/文體用地；限高180米調(diào)整為60-80米。
那么這次規(guī)劃調(diào)整，到底算利好還是利空呢？下面詳細(xì)分析一下。
第一，大家期待的TOD商業(yè)綜合體，還在！
根據(jù)公示內(nèi)容，商業(yè)綜合體位于崇杭街南、崇康路東，集中商業(yè)面積不小于10萬方。
當(dāng)然很多人更關(guān)心，這里到底會(huì)引進(jìn)什么商業(yè)綜合體？這10萬方的體量，夠做龍湖天街嗎？
其實(shí)這個(gè)商業(yè)體量并不算小，很多號(hào)稱幾十萬方的商業(yè)，都是包含了寫字樓等部分，實(shí)際集中商業(yè)部分面積超過15萬方都算大的。
比如龍湖紫荊天街，購物中心的體量也就13萬方。
崇賢商業(yè)地塊如果加上地下商業(yè)面積，體量上也夠引進(jìn)一個(gè)標(biāo)桿級(jí)的商業(yè)綜合體。
第二，商務(wù)性質(zhì)的部分被大大縮減。
目前崇賢整個(gè)板塊是以居住功能為主，除了原有的工業(yè)區(qū)外，沒有太大的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
但這次調(diào)整，反而把約20萬方商務(wù)，180米的寫字樓給調(diào)整了。取而代之的是，同樣位于商業(yè)綜合體地塊內(nèi)的不小于2萬方的商務(wù)。
第三，4.2萬方的文體用地被拆分成兩部分。
一部分位于商業(yè)綜合體地塊內(nèi)部，面積不小于2萬方。另外在沾駕橋路附近將一宗住宅用地調(diào)整為2.2萬方文體用地。
第四，新增2宗宅地，地上建筑面積共20.4萬方。
綜合以上調(diào)整內(nèi)容分析，本次崇賢應(yīng)該會(huì)以常用的“住宅+商業(yè)地塊打包”的形式出讓。
對(duì)崇賢來說，這可能是一種無奈的選擇，畢竟以現(xiàn)在的行情，很少有開發(fā)商會(huì)單獨(dú)拿商業(yè)地塊，更何況是郊區(qū)商業(yè)。
而壓縮商務(wù)面積和寫字樓高度，也是為了減少開發(fā)成本，吸引房企拿地。
再來看一看本次調(diào)整的另一個(gè)區(qū)塊。
陸家橋區(qū)塊原規(guī)劃為大面積的住宅用地，以及小面積的商業(yè)商務(wù)用地，調(diào)整后為：
約31.8萬方的產(chǎn)業(yè)空間用地，15.6萬方住宅，不小于4萬方的商業(yè)商務(wù)。
這里的重點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)空間用地。陸家橋區(qū)塊目前的現(xiàn)狀就是一片工業(yè)區(qū)，由很多工廠組成。
按原來的規(guī)劃，可能需要對(duì)區(qū)域內(nèi)所有工廠進(jìn)行拆遷或搬遷，代價(jià)之大可想而知。
調(diào)整后的規(guī)劃，商住區(qū)塊和工業(yè)用地區(qū)塊的分界線，差不多就是現(xiàn)狀的幾條道路，所以很有可能有一大片靠鐵路一側(cè)的工廠會(huì)被保留下來。
這應(yīng)該也是基于現(xiàn)實(shí)因素的考量，規(guī)劃也要考慮口袋里的錢。拆遷成本過高，將來土地賣不出好價(jià)格就虧本了。
實(shí)際上以目前的行情，確實(shí)也存在這個(gè)問題。
今年4月份的杭州第一次土拍中，崇賢新城的E-11和E-8地塊，最終都是由“杭州臨平新農(nóng)建設(shè)”競(jìng)得，可見土地市場(chǎng)的預(yù)期并不好。
我的看法，本次崇賢兩大區(qū)塊的規(guī)劃調(diào)整，多少流露出一點(diǎn)“躺平”的意思。
拿出一塊宅地，吸引開發(fā)商拍地進(jìn)駐，這是相對(duì)比較容易的。招商引資最難的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和布局。
杭州的新城那么多，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃那么多，但落地真的很難。
崇賢新城最早的規(guī)劃以住宅用地為主，本身缺少了一點(diǎn)前沿產(chǎn)業(yè)的基因。
這次又大規(guī)模縮減商務(wù)用地，把180米限高也降低到80米，算是放棄了這方面的想法。
另外，保留陸家橋區(qū)塊的部分工業(yè)用地，說明拆遷投入力度也要減少。
整個(gè)崇賢新城目前的開發(fā)基本已經(jīng)完成，接下來臨平區(qū)的重點(diǎn)應(yīng)該會(huì)放在東湖新城和臨平新城南融區(qū)域。
當(dāng)然，躺平并不代表崇賢徹底沒希望了，只不過接下來板塊能級(jí)的提升，要取決于杭州地鐵規(guī)劃和周邊板塊的輻射了。
杭州地鐵四期中，地鐵15號(hào)線目前是最有希望落地的，崇賢3個(gè)站點(diǎn)，將帶來巨大的交通利好。
另外，南面的運(yùn)河新城、杭鋼新城，西面的北部新城，都是高能級(jí)的板塊，緊鄰的崇賢多少還有點(diǎn)期待。
只不過，看起來有點(diǎn)：盡人事，聽天命。
來源：杭州樓市動(dòng)態(tài)
