01
時(shí)隔一個(gè)多月，杭曜置地中心再次限售了。
比起限售讓人驚嘆，更讓人驚呆的是業(yè)主們或者參與搖號(hào)的購(gòu)房者的“神操作”。
猶記得上一次杭曜登記前，就有某前期業(yè)主“場(chǎng)外助力”限售。
他在朋友圈發(fā)文：參加杭曜置地中心搖號(hào)，本人補(bǔ)貼1500，并聲稱與開(kāi)發(fā)商、銀行無(wú)關(guān)。“為了板塊繁榮，我去搖號(hào)”、“私信我，10個(gè)名額”、“搖這個(gè)動(dòng)作就值得獎(jiǎng)勵(lì)，中不中另外說(shuō)”
他算好這期杭曜無(wú)紅盤(pán)分流，有望限售，不如助推一把，這樣將來(lái)交付時(shí)賣競(jìng)爭(zhēng)者少一點(diǎn)。
最終的結(jié)果，也如這位前業(yè)主所愿。
而這次的出位行動(dòng)，則來(lái)自登記中的搖號(hào)選手。
上周六，杭曜登記結(jié)果出爐，共211套房源有2122組家庭登記，剛剛踏入限售的大門(mén)。
這時(shí)候，就有參與搖號(hào)的購(gòu)房者出來(lái)呼吁，希望一部分投資客撤回一些代持或者高利息的票，讓此次搖號(hào)突破限售。
這樣的勇士還真出現(xiàn)了，次日晚上杭曜登記家庭降為2111組，也就是有11組登記家庭放棄了登記。
不過(guò)即使如此，登記家庭依舊大于了房源量的10倍，離突破限售僅僅只差2組購(gòu)房者放棄登記。
02
除了這些場(chǎng)外八卦，此次杭曜置地中心限售還是很特別的。
杭曜總共211套房源。人才傾斜31套，入圍274人；無(wú)房?jī)A斜63套，636人入圍，社保拼到71個(gè)月；有房117套，入圍1212人，社保拼到201個(gè)月。
因?yàn)檫@次杭州搖號(hào)史上，第一次人才沒(méi)超10倍、有房戶也沒(méi)頂格社保社保的情況下，產(chǎn)生的限售。
在杭州過(guò)去19次中簽率＜10%的限售中，產(chǎn)生的原因一共有兩種。
一種是人才觸發(fā)社保且入圍人數(shù)超過(guò)10倍，這時(shí)候無(wú)房和有房基本上也是入圍人數(shù)超過(guò)10倍，三者同時(shí)超過(guò)10倍時(shí)，中簽率妥妥低于10%，從而限售。
還有一種情況是，人才入圍不足10倍，但有房戶入圍超過(guò)十倍，且末位并列人數(shù)補(bǔ)足了人才和無(wú)房不足10倍的缺口。
往往這種情況下，有房戶入圍是觸發(fā)頂格社保，才有這么多人同時(shí)并列。
杭曜能從這兩種傳統(tǒng)的中簽率＜10%限售模式中另辟捷徑，一方面是人才入圍數(shù)雖然不足10倍，但卻離10倍不遠(yuǎn)，需要補(bǔ)足的缺口不大。
另一方面是201個(gè)月的有房戶，剛好有超過(guò)32人的并列入圍，但凡再少幾個(gè)，也就限售不了了，但事實(shí)上就是這么的湊巧。
03
那么，是什么原因造成杭曜置地中心會(huì)如此奇妙的進(jìn)入限售行列呢？
最大的因素，應(yīng)該是頂格社保有房戶，被其他紅盤(pán)分流了不少。
今年杭曜的四次搖號(hào)，人才數(shù)量一直很穩(wěn)定的維持在200多組，是有一部分特定的人才購(gòu)房者親睞杭曜。
如果杭曜置地中心搖號(hào)同時(shí)，沒(méi)有紅盤(pán)分流，那對(duì)杭州絕大部分投資客來(lái)講，這是一個(gè)必?fù)u盤(pán)。
但此時(shí)世紀(jì)城的月賦杭承府出現(xiàn)了，產(chǎn)品+地段的光環(huán)，力壓了杭曜一頭。
大多數(shù)久經(jīng)沙場(chǎng)的搖號(hào)玩家也知道，這樣的超級(jí)紅盤(pán)，只有頂格社保房票，才配入圍。于是，市面上不少頂格房票就涌向了杭承府。
對(duì)那些離頂格社保還差幾個(gè)月的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其做杭承府的炮灰，不如去杭曜碰碰運(yùn)氣。
我身邊就有一個(gè)200個(gè)月社保的朋友，雖然對(duì)杭承府垂涎欲滴，但還是理性地去杭曜拼手氣了，當(dāng)然最終依舊沒(méi)有入圍。
所以，同時(shí)出現(xiàn)一批差7個(gè)月就頂格社保的購(gòu)房者，也就不奇怪了。
04
限售和不限售的杭曜，成為杭州“混裝”限售紅盤(pán)（部分房源限售）里一員。
在這樣的樓盤(pán)里，鄰居們的利益往往是撕裂的，甚至是相互競(jìng)爭(zhēng)、此消彼長(zhǎng)的。
特別是像杭曜這樣，限售房源整個(gè)小區(qū)只有349套，只占小區(qū)19.7%，這樣有些限售業(yè)主的心態(tài)就很微妙。
小區(qū)一交付，眼巴巴看著大多數(shù)業(yè)主愉快出貨，自己持有成本不斷攀升。一旦小區(qū)品質(zhì)細(xì)節(jié)稍有問(wèn)題，一些限售業(yè)主可能就會(huì)反應(yīng)比較激烈。
反正自己5年后才會(huì)賣房，暫時(shí)不在乎外界看法對(duì)小區(qū)房?jī)r(jià)的影響。
再者，二手車位價(jià)格可能受影響。
目前杭州新房車位售價(jià)嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)，但為了順利網(wǎng)簽辦按揭，多數(shù)還是會(huì)被捆綁買下1-2個(gè)車位。
限售業(yè)主的房子被鎖住了，必定提前甩賣車位。
加上這類小區(qū)入住率比一般小區(qū)更低，車位需求本就少，車位行情七八年內(nèi)大概率好不了。
最后一點(diǎn)，就是租房客較多。
既然不能賣，大多數(shù)人會(huì)租出去收租金補(bǔ)貼一些資金成本，托管給中介后，出現(xiàn)一些不可控的情況也在所難免。
05
杭曜清盤(pán)后，杭州樓市的紅盤(pán)又少一個(gè)。
越來(lái)越少的紅盤(pán)，對(duì)撞的概率大幅降低，也意味著其限售的可能性也越來(lái)越大。
這份紅盤(pán)的名單，值得頂格社保和人才無(wú)腦沖的，接下來(lái)大概只有IFC、望小河云莊、攬秀華庭河中海世紀(jì)城項(xiàng)目四個(gè)。
雖然后面土拍還會(huì)有好地出現(xiàn)，但短時(shí)間內(nèi)還是無(wú)法完全接上。
屆時(shí)，這四個(gè)樓盤(pán)極有可能群體限售，那場(chǎng)上的限售樓盤(pán)可能又會(huì)增加不少。
但對(duì)于杭州二手市場(chǎng)，反而是好消息。
今年到明年底之前，杭州各大核心板塊，都有不少樓盤(pán)要交付。比如，世紀(jì)城的觀品、君品、亞運(yùn)村三兄弟，申花的濱融府等。
核心紅盤(pán)的限售，無(wú)疑會(huì)緩解接下來(lái)幾年二手市場(chǎng)的踩踏壓力，特別是一些大戶型少了直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
畢竟，一手房市場(chǎng)雖然打得火熱，但二手房市場(chǎng)的壓力還是頗大的。
5月過(guò)了一半，二手房網(wǎng)簽量也不過(guò)2699套。按照這個(gè)網(wǎng)簽量，5月破6000套都很勉強(qiáng)。
一二手房的割裂，猶如一道馬里亞納海溝。
如果你已經(jīng)買了限售盤(pán)，索性就完全不要想當(dāng)下的市場(chǎng)，反正7-8年后的行情，誰(shuí)也不知道會(huì)發(fā)展成什么樣。
來(lái)源：層樓
