最近，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一項(xiàng)新政策，對(duì)
房地產(chǎn)貸款和
個(gè)人住房貸款的上限作了規(guī)定。
我想很多人的第一反應(yīng)是：
金融被掐住了，樓市要黃。
這個(gè)觀點(diǎn)乍一看是挺合邏輯的，但其實(shí)，這是對(duì)整個(gè)樓市了解不夠深入而形成的一種誤讀。我一直秉承這一一個(gè)觀點(diǎn)：危機(jī)，危機(jī)，危險(xiǎn)當(dāng)中一定有機(jī)會(huì)。更何況，這還不算是一場(chǎng)危機(jī)。
來(lái)，下面我們進(jìn)入名偵探柯南模式：
首先，這里的貸款上限分為兩塊，一塊是房地產(chǎn)貸款，一塊是個(gè)人住房貸款。前者是針對(duì)房企，也就是供給端；后者是針對(duì)購(gòu)房者，也就是需求端。
中國(guó)的銀行體系是以工農(nóng)中建四大行為馬首是瞻的，我們就以工農(nóng)中建為例。根據(jù)上表，大型中資銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個(gè)人住房貸款占比上限是32.5%。看似是把供給端和需求端都各打三十大板的政策，其實(shí)呢？不覺(jué)得缺了點(diǎn)什么嗎？是的，
我們必須知道這兩者分別還有多少空間，才能知道這個(gè)上限到底有多大的影響。
要想知道還有多少空間，就需要了解目前的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比分別是多少。好在互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)公開(kāi)的數(shù)據(jù)場(chǎng)，這些數(shù)據(jù)網(wǎng)上都有，先看房企：
當(dāng)前房地產(chǎn)貸款（房企）占比
工農(nóng)中建四大行目前的房地產(chǎn)貸款占比分別為：36%、36%、37.5%、43%，
平均值約為38%。我們還記得，上限是40%，那么還有多少空間？
（40%-38%）/40%=5%
房地產(chǎn)貸款已經(jīng)只剩5%的空間了
再看個(gè)人住房貸款：
當(dāng)前個(gè)人住房貸款占比
上圖是從2014年2019年個(gè)人住房貸款占比的變化曲線，當(dāng)前值為19%，我們還記得上限是32.5%，那么還剩多少空間？
（32.5%-19%）/32.5%=41.5%
個(gè)人住房貸款還有41.5%的空間
一個(gè)僅剩5%，一個(gè)還剩41.5%，相差8倍之多，你還認(rèn)為是“各打四十大板”嗎？
從2014年到2019年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一輪大牛市，即便如此，個(gè)人住房貸款占比也僅僅從13%上升到19%，距離32.5%還遠(yuǎn)得很。而且各位不要忘了，個(gè)人住房貸款占比是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的值，你從銀行申請(qǐng)房貸的同時(shí)，別人也在還房貸，一來(lái)一去，此消彼長(zhǎng)，所以這個(gè)占比并不會(huì)一直升高�，F(xiàn)在擔(dān)心這個(gè)還為時(shí)過(guò)早。
但對(duì)于房企而言，可就不樂(lè)觀了，38%和40%僅一步之遙，馬上就要撞到天花板了。建行甚至已經(jīng)達(dá)到了43%，超過(guò)了上限，那么未來(lái)針對(duì)房企的貸款會(huì)縮減，就基本上是板上釘釘?shù)氖铝恕?/div>
這就意味著，許多房企將面臨缺錢(qián)的窘境。
房企缺錢(qián)了，就會(huì)想辦法搞錢(qián)，銀行貸款下不來(lái)，就只能自力更生。
怎么自力更生？唯有周轉(zhuǎn)資金。要想讓周轉(zhuǎn)資金快速大量回籠，就必須從以下三點(diǎn)著手：
一、賣(mài)得貴
二、賣(mài)得多
三、賣(mài)得快
先看“賣(mài)得貴”：
這很好理解，就是房子單價(jià)要高，但，政府有限價(jià)令，這條路是走不通的。
再看“賣(mài)得多”：
怎么才能賣(mài)得多？房企拍了一塊地，要想賣(mài)得多，房子就必須密，那么樓必須高、樓間距必須窄，這就意味著：高容積率。我認(rèn)為，這將是房企可以與政府商量的最大籌碼，因?yàn)檎膊粫?huì)讓房企真的活不下去，所以，房企大概率會(huì)從這一點(diǎn)著手做文章。
最后看“賣(mài)得快”：
盡管杭州目前買(mǎi)房搖號(hào)的市場(chǎng)狀態(tài)，注定了房子不愁賣(mài)，但房企在開(kāi)盤(pán)只能收到部分房款。而且，房企從銀行貸不出錢(qián)，意味著隨時(shí)存在資金流斷裂的可能，他即便收了首付款，也很可能會(huì)爛尾。而房企要想拿到尾款，必須加快速度建房。但是，慢工出細(xì)活，欲速則不達(dá)，在缺錢(qián)的情況下還要縮短工期，那么偷工減料、犧牲品質(zhì)就是在所難免的。
綜上所述，房地產(chǎn)貸款收緊就像多米諾骨牌的第一塊牌，它倒下來(lái)，會(huì)引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，最終推倒的最后三塊骨牌分別是：
一、容積率增高
二、期房爛尾增多
三、房屋質(zhì)量下降
那么反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果我們把這三塊骨牌反過(guò)來(lái)，它的背面會(huì)是什么？我認(rèn)為真相只有一個(gè)：
低容積率高品質(zhì)現(xiàn)房
這就是我認(rèn)為此次房地產(chǎn)貸款收緊政策，所擠出來(lái)的一顆金蛋，它將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的香餑餑。
