周末，我約了發(fā)小去丁橋龍湖天街購物，經(jīng)過東寰名邸小區(qū)時，很是詫異，小區(qū)早在去年已經(jīng)交付，而且顏值頗高，高級灰鋁板干掛及玻璃幕墻在一眾小區(qū)中非常亮眼。
陽臺晾曬的衣物，被包起來的陽臺，都能看得出小區(qū)的居住氛圍，但是有3幢樓卻完好如新，內(nèi)部空空蕩蕩。向發(fā)小一打聽，才記起來，原來這是項目當(dāng)時的自持樓幢，至今還被空置著。
東寰名邸小區(qū)
其實，如何運營“自持商品房”一直是開發(fā)商探究的課題，有的樓盤急忙忙地招租回收成本，有的則還在尋找行之有效的運營模式。
隨著當(dāng)年自持房陸續(xù)交付，關(guān)于業(yè)主與租客的“混居”糾紛頻發(fā)，如今橫在這些自持房面前的是如何運營好“自持商品房”，探究可行的運營模式。
前段時間，關(guān)于住宅用房和租賃用房的矛盾再次引發(fā)了關(guān)注。
長睦板塊的御東方業(yè)主爆料，其小區(qū)的自持房源被租賃公司租下后，進行了大量“戶型分割”，算下來套數(shù)已經(jīng)遠超小區(qū)原有的可售房源套數(shù)，有媒體報道最多的1戶被分割成了9個房間。
據(jù)悉，該小區(qū)自持房源戶型主要有70㎡、100㎡、360㎡三種，其中建筑面積約360㎡的房源有90多套。
其中一幢自持房源——2幢，按照原本的規(guī)劃，2幢為兩梯兩戶結(jié)構(gòu)，共有17層樓，東、西戶均為約360㎡的大戶型房源，室內(nèi)設(shè)計為6室1廳6衛(wèi)。但是有媒體發(fā)現(xiàn)，多數(shù)戶型被分割成了20-30㎡的小戶型。
這樣算下來，拆分后的自持房源加上原本就有的公租房，已能容納近1200戶了，遠遠超過小區(qū)內(nèi)900戶商品房戶數(shù)。
業(yè)主對自持租賃住房的不滿，這早已不是第一次了。
早在2020年年底，桃源板塊的現(xiàn)房項目聯(lián)發(fā)溪語宸廬交付，就因自持的公租房被業(yè)主集體投訴。
聯(lián)發(fā)溪語宸廬聯(lián)發(fā)爾寓
在浙江政務(wù)服務(wù)網(wǎng)的投訴舉報平臺，業(yè)主“控訴”：“127套房源被改造為了347間獨立房屋進行出租。”業(yè)主認為溪語宸廬項目體量較小，小區(qū)業(yè)主不過305戶，而出租房卻高達347間，租戶數(shù)量嚴重超過小區(qū)業(yè)主戶數(shù)，對小區(qū)的安全和生活品質(zhì)會產(chǎn)生嚴重影響。
混住小區(qū)的業(yè)主與租戶生活相互雜糅，“租與住的矛盾”天然存在于這類小區(qū)之中，但是對于自持房源的有效運營，其實可以有效地調(diào)和租賃房與業(yè)主住房的整體矛盾。
2020年5月左右，自持商品房陸陸續(xù)續(xù)開始流入杭州的租賃市場，如今杭州已經(jīng)有不少小區(qū)完成了自持商品房的運營。
我們走訪了杭州多個自持商品房小區(qū)，發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商都走出了自己的模式，有的與酒店合作運營，打造成了高端酒店，有的則通過自家的長租公寓品牌運營……大部分樓盤則會引進有知名度的集中式租賃公寓品牌。
關(guān)于自持房如何運營，其實已經(jīng)有樓盤給出了好的解題方式。
比如，引進品牌長租公寓的模式。如今杭州市場已經(jīng)有不少長租公寓品牌，伴隨著自持商品房入市的，開發(fā)商自主的長租公寓品牌在這些小區(qū)中大顯身手了。
電建瀧悅?cè)A府的自持樓幢就引進了龍湖·冠寓，因其自身并沒有運營的租賃品牌，但是引進成熟的長租公寓品牌無疑是錦上添花的。
電建瀧悅?cè)A府的龍湖冠寓
而且在冠寓的運營下，小區(qū)的自持房源也多被分割成了14-25㎡的小戶型，租金價格在1200-2200元/月。
據(jù)附近中介門店的工作人員表示，電建瀧悅?cè)A府的冠寓小公寓在區(qū)域內(nèi)很搶手，如今基本沒有多少房源了，3幢樓幾乎全住滿了。
我們探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的租賃區(qū)與住宅區(qū)有明顯的分割，兩者互不干擾。在午間時分，租賃區(qū)樓下停滿了電瓶車，三三兩兩的租客下樓取外賣，有專業(yè)的運營，冠寓的整體居住氛圍不錯。
目前有較多房企都已經(jīng)開始進軍長租公寓市場，擁有著屬于他們自己的長租公寓體系或品牌，如龍湖的冠寓、萬科的泊寓、濱江的暖屋等。
客觀來看，相比普通長租公寓（如自如、蛋殼等），擁有長租公寓體系的品牌房企，在自持租賃運營上顯然更有優(yōu)勢。
比如高端板塊的自持項目，保利濱江•上品，堪稱長租公寓里的“
武林壹號”，是高端長租公寓的典型代表。
濱江暖屋小程序截圖
保利濱江•上品包含23%自持比例，主要集中于東北角的3幢樓，共147套房源，戶型設(shè)計主要有85㎡和114㎡。月租高達15000-20000元/月，且均為整租形式。從濱江暖屋的平臺上可以看到，這些高端的長租公寓的配套包含了健身房、酒吧、游泳池、管家服務(wù)等配套，居住的客群基本與小區(qū)的定位相匹配。
在長租公寓行業(yè)，濱江暖屋的上品華庭公寓算是高端的“定制版”。
去年年中鳳起潮鳴與黃龍飯店強強聯(lián)合，打造了精品產(chǎn)權(quán)式服務(wù)酒店，據(jù)官方公示，總共配備了236間房，而且都配備了24小時的管家服務(wù)、宴會廳、餐廳、健身房、恒溫?zé)o邊泳池，最令人心動的是，工作日入住還不到700元/晚。
自2017年3月開始，杭州提出土地拍賣溢價率達到一定比例時轉(zhuǎn)入競拍自持比例的規(guī)則，明確自持商品房屋用于租賃，不得銷售或轉(zhuǎn)讓。到2021年8月截止，短短4年多，杭州誕生了一大批“開發(fā)商自持商品房”房源。
自持項目招租公告（杭州住保房管截圖）
據(jù)杭州住保房管統(tǒng)計，自2017年杭州土地出讓鎖定限價，增加競報自持比例以來，杭州共計出讓165宗涉宅自持商品房屋用地。
截至今年6月底，官方統(tǒng)計全市已有189個項目完成房屋備案，建筑面積274.2萬平方米、房源2.74萬套，其中31個項目、1.1萬套（間）房源已對外租賃，累計1.54萬人入住。
開發(fā)商自持的商品房租賃住房未來將逐漸成為杭州長租房市場供應(yīng)主力，甚至引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)品趨勢。
這是當(dāng)年杭州土拍政策的產(chǎn)物，也是推進住房租賃市場發(fā)展時代進程中的一個環(huán)節(jié)。雖然自持還有很多問題待探討和解決，但也不能否定開發(fā)商自持解決了一部分社會問題。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
