說個(gè)杭州樓市“鬼故事”：臨安二手房市場(chǎng)。
臨安市場(chǎng)有多可怕？某當(dāng)?shù)刭?gòu)房群內(nèi)有房東哭訴：“房子掛出一年多，帶看次數(shù)才3-4次，成交根本遙遙無期。”畢竟，連臨安新房中簽率都紛紛在“100%”和“流搖”間反復(fù)橫跳，二手市場(chǎng)自然早早被拋棄。
自“517新政”后，杭州限購(gòu)區(qū)二手市場(chǎng)松綁，多地呈現(xiàn)成交量回暖跡象。
但，這股樓市“暖風(fēng)”似乎對(duì)不限購(gòu)的臨安并沒有起到多大作用。
01
臨安樓市是高度融合的，其新房、二手市場(chǎng)不能割裂而論。
整體來看，自青山湖科技城二手行情下行后，臨安全境一二手市場(chǎng)幾無倒掛。其次，臨安各板塊新房供給大于需求去化，除個(gè)別王炸項(xiàng)目外，“來了就是業(yè)主”成為普遍現(xiàn)象，這勢(shì)必導(dǎo)致購(gòu)房者同時(shí)權(quán)衡新房、二手房?jī)烧叩膬r(jià)值。
(圖片來自朋友圈）
新房市場(chǎng)上，錦城某新盤打出“房?jī)r(jià)9折+送車位”雙優(yōu)惠措施，一套89㎡5樓房源僅需170萬出頭，2樓房源最便宜只要160萬起；錦北某新盤干脆放低領(lǐng)證備案價(jià)，如此一來，項(xiàng)目在區(qū)域“最低9折”優(yōu)惠紅線下，折后價(jià)自然更低一籌。
在售新盤“價(jià)格戰(zhàn)”硝煙四起，二手房市場(chǎng)又如何“見招拆招”？
湖山云臺(tái)苑
“小區(qū)一套84㎡三房一衛(wèi)戶型最低只要149萬，二樓您看是否能接受？”濱湖新區(qū)湖山云臺(tái)苑旁，某連鎖中介經(jīng)紀(jì)人小F詳細(xì)計(jì)算“最優(yōu)惠”房源的各項(xiàng)成本，他表示，小區(qū)去年剛剛交付，購(gòu)買二手房買家需支付增值稅、契稅、中介費(fèi)，全部加進(jìn)去165萬左右可以拿下。
就小區(qū)品質(zhì)來看，濱湖天地湖山云臺(tái)苑是臨安少有的干掛鋁板項(xiàng)目，現(xiàn)今同價(jià)位段新房則多為真石漆涂料。對(duì)比來看，部分新房雖給到“160萬起+送車位”禮遇，但像湖山云臺(tái)苑這樣“165萬起+干掛鋁板+現(xiàn)房”的組合配置，競(jìng)爭(zhēng)力也不會(huì)小。
(截圖自：貝殼找房）
中介口中149萬“撿漏房源”近期關(guān)注度明顯暴增，貝殼找房上，該房源近30天帶看11次，有7次集中在最近一周，差不多每天都有購(gòu)房者光顧。中介小F也認(rèn)同這一說法：“帶看量基本在新政后才逐步恢復(fù)的。”
(截圖自：貝殼找房）
不過，這套總價(jià)149萬三房更多吃了樓層不利的虧，事實(shí)上，以84㎡三房一衛(wèi)戶型為例，湖山云臺(tái)苑更多房源掛架在160-170萬之間。比如，該戶型有套6樓房源掛牌價(jià)160萬，但房東愿意承擔(dān)增值稅，其余費(fèi)用加房?jī)r(jià)還不到170萬。
上周四，一套84㎡同戶型房源再降7萬，至148萬，不但價(jià)格較149萬這套更低，位置還是更有議價(jià)權(quán)的中樓層�？梢姡^(qū)二手房剛有起色，房東間的內(nèi)卷也開始了。
“如果您不想自己裝修的話，云臺(tái)苑有套199萬94㎡（三房二衛(wèi)）精裝房源性價(jià)比很高。”中介小F說：“房子在20樓，這套房東只要求凈到手190萬，可以幫您承擔(dān)9萬稅費(fèi)，而其余費(fèi)用補(bǔ)齊后大概在205萬左右。”
實(shí)地看房后發(fā)現(xiàn)，中介小F口中精裝三房，不僅和市面一般精裝小區(qū)一樣，完成硬裝+廚電+衛(wèi)浴的標(biāo)配，更做了洗衣機(jī)柜、飄窗柜、大衣柜等物件，連客廳的沙發(fā)、主臥的化妝臺(tái)都準(zhǔn)備就緒。“您差不多再買兩張床，買個(gè)電冰箱、洗衣機(jī)，就可以‘拎包入住’了。”中介小F說道。
湖山云臺(tái)苑
總之，當(dāng)臨安各新盤大打“優(yōu)惠牌”后，次新房房東也紛紛做出讓步——承擔(dān)部分或全部稅費(fèi)。貝殼找房上，一套94㎡中樓層房源把“房東稅費(fèi)自理”打在標(biāo)題內(nèi)，該房源18433元/㎡單價(jià)與板塊在售新房相比，也屬低價(jià)。
“其實(shí)，湖山云臺(tái)苑很多業(yè)主的掛牌價(jià)，他們根本賺不到錢的。”中介小F嘆了口氣。
急著把房子賣掉，即便平進(jìn)平出也要逃離臨安，這也許是大多臨安掛牌房東的真實(shí)想法。只是，如果再考慮首付資金成本、貸款稅率，小虧一些或才是大多數(shù)賣家面臨的必然結(jié)果。
02
臨安新房市場(chǎng)庫(kù)存高壓，二手房市場(chǎng)也面臨著“高庫(kù)存、去化難”的老問題。
（數(shù)據(jù)來源：貝殼找房）
截至6月18日18時(shí)，統(tǒng)計(jì)臨安各板塊主要二手房情況顯示，臨安各區(qū)主要次新二手房小區(qū)單盤掛牌量基本在100套以上，最多一個(gè)小區(qū)達(dá)到了849套，顯然，臨安很多次新房小區(qū)尚未完成“投資→自住”的轉(zhuǎn)換期，還有相當(dāng)一部分投資客群尚未出貨離場(chǎng)。
與市場(chǎng)歷史最高點(diǎn)相比，臨安當(dāng)前二手房?jī)r(jià)也有明顯回落。一年前，寶龍旭輝城剛剛交付，附近中介告知小鳳凰：“有套89㎡房源完成意向成交，250多萬，單價(jià)超2.8萬/㎡。”當(dāng)時(shí)，同屬青山湖科技城二手房“第一梯隊(duì)”的天陽(yáng)蔚藍(lán)、朗
香郡，優(yōu)質(zhì)樓層房源單價(jià)在2.8萬/㎡左右，即便是建成年份稍長(zhǎng)的星匯花園毛坯房源，價(jià)格也鮮有低于2.4萬/㎡。
而今，與青山湖科技城各次新小區(qū)一年前掛牌價(jià)相比，板塊二手行情已下跌近1萬/㎡。
二手房?jī)r(jià)“跌跌不休”，交付在即的未來旭輝城業(yè)主錢先生很苦惱，他說：“我買入價(jià)在2.3萬/㎡+，本打算辦完產(chǎn)證就賣掉走人，可現(xiàn)在的行情讓我如何保本？”
青山湖科技城褪去曾經(jīng)“紅盤”外衣，但其近未來科技城的地理優(yōu)勢(shì)，又讓其在主城二手房市場(chǎng)上行趨勢(shì)下，成為臨安率先“抬頭”的板塊。相比之下，錦南的情況用“實(shí)慘”再合適不過。
云錦玖晟府
比如，地鐵16號(hào)線九州街站，“地鐵盤”云錦玖晟府多套二手房掛牌價(jià)僅1.5萬/㎡+，要知道，項(xiàng)目當(dāng)初推盤價(jià)也要1.63萬-1.72萬/㎡，目前掛價(jià)的房東都做好虧本打算，只為“求脫坑”。
價(jià)低還不致命，更值得一提的是，云錦玖晟府周邊3km內(nèi)，小鳳凰沒看到一家中介門店，像我愛我家、鏈家、德祐等大品牌連鎖中介，基本要到錦城、錦北、濱湖新區(qū)才有營(yíng)業(yè)。
一個(gè)連中介都不來開店的地方，二手房熱度也可想而知了。
03
臨安二手房市場(chǎng)舉步維艱，而且后續(xù)環(huán)境仍不容樂觀。
首先，土拍市場(chǎng)賣地不斷，臨安新房后期供應(yīng)充足，這對(duì)市場(chǎng)去化能力是一個(gè)極大挑戰(zhàn)。其次，2022年是杭州新房交付大年，臨安也有一批小區(qū)將在今年內(nèi)交付，新交付小區(qū)投資客忙著掛牌出貨，或在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)影響周邊二手房走勢(shì)，這個(gè)陣痛期往往一年都難以恢復(fù)。
前兩年，臨安樓市熱度異軍突起，除了臨安不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，還在于青山湖科技城3000元-5000元/㎡倒掛價(jià)差吸引眾多投資客的到來，而今，青山湖科技城情況與臨安市區(qū)并無差別，想象力的消退也讓臨安最有上升空間的區(qū)域被“滅了燈”。
臨安二手房樓市恢復(fù)不難，哪個(gè)區(qū)域能像青山湖科技城一樣撐起臨安的上升想象力，這個(gè)問題才事關(guān)臨安后期的樓市高度。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
