01
第三次土拍掛牌信息一出,杭州樓市各板塊,孰是青銅,孰是王者,一目了然。
對(duì)比今年前兩次土拍,主城區(qū)供應(yīng)占比由18.33%、24.44%一路飆升至68.42%,成為絕對(duì)的供地主角。如果按市值算,這個(gè)數(shù)值只會(huì)更高。
背后的邏輯是:主城區(qū)的房子大家還在搶,而郊區(qū)的房子,流搖和不能一次性清盤,已經(jīng)成為常態(tài)。
拿賣得動(dòng)的地出來(lái),才能吸引開發(fā)商。
有的人看到的是,市場(chǎng)已經(jīng)冷至如此了。
我看到的是,撿漏的好機(jī)會(huì)就在開發(fā)商眼前。
當(dāng)年濱江以29976元/㎡拿下的御品地塊,限價(jià)6.98萬(wàn)元,還記憶猶新。
02
不僅供地向主城區(qū)傾斜,供應(yīng)總量也縮減得厲害。
對(duì)比前兩次土拍的60塊、45塊,到這次的19塊,供應(yīng)只剩首次的1/3。
供多了,怕流拍,沒(méi)人買。
悲觀者眼中,市場(chǎng)已經(jīng)萎縮。樂(lè)觀者眼中,供應(yīng)量下降,未來(lái)供需比例再次調(diào)整。
拐點(diǎn)就在1年內(nèi)。
03
本次供地蕭山、富陽(yáng)、臨安宅地竟然一塊也沒(méi)有!
蕭山從前兩次供地占比26%的絕對(duì)第一,一下次變0,還是讓人有些吃驚的。
事實(shí)上,這三個(gè)第三批供地為0的區(qū)域,一手房庫(kù)存也的確去化比較吃力。
暫停供應(yīng),是為了給前兩次支援這些板塊建設(shè)的開發(fā)商喘口氣。至少供應(yīng)預(yù)期是縮減了。那么邏輯上講,現(xiàn)有的供應(yīng)可以說(shuō)是賣一套,少一套。
但有件事可能沒(méi)有考慮清楚:郊區(qū)板塊的冷,其實(shí)并不是因?yàn)楣⿷?yīng)太大,而是沒(méi)有倒掛價(jià)差的刺激,需求不足以支撐供應(yīng)才是根本。
04
最大的贏家,就是我兩年前開始推薦的錢二。
政府搭臺(tái),開發(fā)商唱戲,購(gòu)房者買賬,成功的板塊發(fā)展歷來(lái)如此。
店多才能隆市。
正如上一節(jié)講的,供應(yīng)量大從來(lái)不是問(wèn)題,問(wèn)題是需求有多少?
世紀(jì)城的需求靠看得見(jiàn)的倒掛差價(jià),買入短期搏利的人肯定偏多,雖然這個(gè)倒掛也是可以縮水的。
錢二的需求邏輯不太一樣,因?yàn)闆](méi)有參照,倒掛不夠明確。但源源不斷產(chǎn)出最貴總價(jià)房源,整個(gè)板塊都是杭州第一梯隊(duì),這個(gè)更符合有錢人的思維。
躋身杭州未來(lái)第一豪宅板塊,是錢二的購(gòu)買邏輯。這讓這個(gè)整個(gè)板塊沒(méi)有世紀(jì)城那么功利。
記。只買貴的,不買對(duì)的。
05
申花的均衡性一直是全杭州最高的。
既有世紀(jì)城這樣看得見(jiàn)的明確倒掛,又有錢二這樣的高逼格豪宅區(qū)屬性,還有商業(yè)和學(xué)區(qū)的完善配套。
這是唯一一個(gè)完全符合既要......還要......又要的板塊。所以,不但一手市場(chǎng)熱得很,二手價(jià)格也很堅(jiān)挺。
不管投資還是自住,都是上上之選。如果非要說(shuō)有什么缺點(diǎn),就是未來(lái)的天花板應(yīng)該是弱于錢二的。
最后要再提一句:申花2019-2020年一手房賣得也不火熱,開盤清不了,需要續(xù)銷也是常態(tài)。
是金子總會(huì)發(fā)光的。
來(lái)源:地產(chǎn)小王子