01
在大家感知中，杭州每年流入大量人口大量，房?jī)r(jià)也漲得特別兇。
這些是事實(shí)嗎？
我尋找并研究了部分?jǐn)?shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)以上這些印象，過于刻板并不確切，甚至部分事實(shí)情況與我們的印象截然相反。
杭州近5年常住人口的確大增，但更早的5年中，則低得一塌糊涂。這前后兩個(gè)5年加起來，然后平均下來，杭州人口增量在全國(guó)只能算是中上游水平。
杭州的房?jī)r(jià)，從近5年來看，的確漲幅較大，但如果放到十年的時(shí)間段看，整體漲幅僅70.45%，遠(yuǎn)低于深圳、北京、上海，甚至比南京還要低。
這幾天，網(wǎng)上轉(zhuǎn)的一張圖，很能說明這個(gè)問題。
什么叫長(zhǎng)期主義？
拉長(zhǎng)了看，短期中的“大坑”，在長(zhǎng)期中只是一個(gè)“小坑”。股票尚且如此，房產(chǎn)更不用說了。
研究長(zhǎng)期的數(shù)據(jù)與短期的數(shù)據(jù)，很可能會(huì)得出截然相反的結(jié)論，我們來具體看看。
02
首先是人口問題。
找到以下數(shù)據(jù)，供大家參考：
按最新人口普查的結(jié)果，2010-2020年間，深圳常住人口增量為720萬，廣州為597萬，杭州為323萬，北京為228.1萬，上海為185萬。
從整體數(shù)據(jù)上看，杭州僅排名全國(guó)第8，只能稱之為中上游水平。
并且，以2015年為分界，2010-2014年間，人口增量較大的是天津223.01萬，北京190.4萬，上海和重慶也是超過100萬以上。
同期的深圳人口增量?jī)H42.1萬，排名第8。廣州增量為37.97萬，排名第10位。杭州則僅為19.16萬，排名22位，處于中下游水平。
但是到了2015-2019年，情況發(fā)生了變化——深圳增量高達(dá)261萬，廣州超過200萬，杭州則接近150萬。（統(tǒng)計(jì)口徑的不同，以上數(shù)據(jù)只能做比較參考用，各年常住人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)累加與人口普查10年總數(shù)據(jù)并不吻合）
而原本人口增量排名前幾的天津、北京和上海，人口增量分別僅45.02萬，2萬和2.46萬。
由此可見，杭州人口增量發(fā)力在最近幾年，而整體人口增量并不突出。
03
我的看法是，城市發(fā)展階段的不同，造成這樣的結(jié)果。
上海、北京這樣的一線城市，因?yàn)槿丝诨鶖?shù)本就很高，所以出于控制人口總量的考慮，落戶門檻很高，本質(zhì)上并不想吸引大量人進(jìn)入。
深圳、廣州這樣的一線城市，人口規(guī)模比北、上小不少，落戶門檻不高，所以過去幾年人口增量極大。
而杭州作為第五城，這幾年大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，吸引了不少來自全國(guó)的人才。同時(shí)，杭州的城市人口基數(shù)較小，城市骨架卻已經(jīng)布局完成，引入人口來填滿這座城市，是杭州在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的重要目標(biāo)。
新增的人多了，商品房供應(yīng)卻不能夠有效放大，于是房子供不應(yīng)求，導(dǎo)致市場(chǎng)熱度居高不下，房?jī)r(jià)逐步上行，這是符合市場(chǎng)規(guī)律的事。
事實(shí)上，上海、北京、深圳人口大量流入的時(shí)候，房?jī)r(jià)也是明顯上行。
我們拿上海舉例。
2005-2009年，上海每年凈增人口30-40萬上下，除了2008年因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)房?jī)r(jià)大跌外，大部分漲幅較為可觀。
2010年，因?yàn)槭啦⿻?huì)，上海人口大增299.51萬，隨之房?jī)r(jià)也大漲74.33%。之后的4年，也就是2011-2014年，上海人口增長(zhǎng)超過202萬，房?jī)r(jià)也漲了約56%。
可以說，上海自2005年到2014年之間，人口流入的態(tài)勢(shì)和整體房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，都與2015年后至今的杭州較為相像（除了2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)）。
同樣這十年，也是上海城市擴(kuò)容并區(qū)，加速發(fā)展的十年。之后，因?yàn)槿丝诳偭窟^大，開始控制人口總數(shù)。
依我看來，杭州2016-2025年的城市建設(shè)發(fā)展階段，和2005-2014年的上海相同，都是城市城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，人口導(dǎo)入和城市建設(shè)絕對(duì)是主旋律。
這個(gè)時(shí)候，我們再回過來看看，就能明白為什么杭州8.5房產(chǎn)新政，卡住的是新落戶杭州人的購(gòu)房資格，但并沒有提高落戶門檻。
到目前為止，除了不能一落戶就買房外，只要是有大專以上學(xué)歷的人，落戶杭州很輕松。
杭州樓市的好日子，至少要到2025年。
04
我們?cè)賮砜纯捶績(jī)r(jià)漲幅的問題。
從2012-2021年上半年，杭州樓市整體漲幅并不夸張，僅為70.45%。
不僅遠(yuǎn)低于深圳的195.51%、廣州的115.12%，比97.03%的北京和98.92%的南京也要低不少。甚至和大家心目中房住不炒，房?jī)r(jià)不漲的模范城市長(zhǎng)沙61.26%的漲幅比，不過也就是略高一籌。
平均下來，杭州房?jī)r(jià)十年年均漲幅僅7.83%。
表格中幾個(gè)城市的年均漲幅分別為：北京10.78%，深圳21.72%，廣州12.79%，南京10.99%，長(zhǎng)沙6.81%。
但是，自2015年以來，杭州房?jī)r(jià)的整體漲幅高達(dá)98.36%，遠(yuǎn)超深圳的37.43%，哪怕比表格中排名第二的廣州的77.92%，也要高20%以上。
2015-2021年這六年間，表格中，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)年均漲幅分別為：北京8.45%，深圳6.24%，廣州12.99%，南京8.82%，長(zhǎng)沙10.59%。
而杭州2015-2021年的年均漲幅則為16.4%。數(shù)據(jù)上比其他城市高一些，但對(duì)比過去十年中其他城市每一年漲幅，卻也不算特別出彩。
如果看杭州房?jī)r(jià)，就取決于你是看最近這十年，還是最近這五年，感知度則是完全不同�？词辏贾莘�?jī)r(jià)漲幅一般，看五年，杭州房?jī)r(jià)暴漲。
05
我從上面這些數(shù)據(jù)中得出以下結(jié)論，供大家分析討論：
1、杭州整體漲幅并不夸張，人口基數(shù)也較小，相比較其他城市，未來各方面都有提升的空間。
2、每個(gè)城市都會(huì)有自己的成長(zhǎng)期，上海、北京、深圳的更早，杭州剛進(jìn)行了一半。這個(gè)過程中，人口流入量較大，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)較明顯。
3、大部分城市都遵循漲多了要歇歇，漲少了會(huì)補(bǔ)漲的規(guī)律。有的城市走勢(shì)平緩，有的城市則大起大落，區(qū)別估計(jì)在于調(diào)控的藝術(shù)。
4、最終還是要看整體的幅度，這決定著一座城市的資金沉淀量。從這個(gè)角度看，杭州還有戲。
5、近6年，杭州漲幅遠(yuǎn)大于其他城市，短期內(nèi)再要遠(yuǎn)超其他城市的概率較小，將會(huì)有一段平整期。
6、近6年來，杭州人口數(shù)量大增，與杭州房?jī)r(jià)漲幅較大，成正比關(guān)系。在供應(yīng)量未能有效放大的情況下，需求人口不斷增加，可以得出供需矛盾是引發(fā)杭州房?jī)r(jià)漲幅較大的主要因素。
7、杭州城市發(fā)展進(jìn)入大量吸附人口的階段，這是城市發(fā)展的客觀規(guī)律。城市骨架擴(kuò)大后，需要大量人口進(jìn)入來填充，才不會(huì)造成社會(huì)資源和基礎(chǔ)建設(shè)投入的浪費(fèi)。
在這個(gè)客觀規(guī)律之下，杭州供需矛盾短時(shí)間無法解決，意味著房?jī)r(jià)將會(huì)較為堅(jiān)挺，哪怕情緒上波動(dòng)，也很難有較大幅度的回調(diào)。
8、調(diào)控消滅的是炒房的空間，但不能解決供需矛盾，除非真實(shí)需求消失，或者真實(shí)供應(yīng)有效放大到滿足需求，否則，杭州樓市要真冷下來，在我看來，很難。
9、參照上海的城市發(fā)展規(guī)律，杭州樓市的好日子估計(jì)至少要到2025年，用長(zhǎng)期主義的眼光看，中間的每一個(gè)坑，都是機(jī)會(huì)。
10、悲觀者看世界永遠(yuǎn)在悲傷，樂觀者看世界興高采烈。還有一句話很有名，不知道是誰說的，悲觀者往往正確，樂觀者往往成功 。
來源：地產(chǎn)小王子
