毛坯房驗房的標準與內(nèi)容
在拿到房子之后，很多人都不知道如何驗收，也有一些人認為質(zhì)檢站都已經(jīng)驗收了，業(yè)主再驗收有多此一
舉之嫌。其實，在很多情況下，你驗不驗收，房子你都得要下的了。只是在簽字前發(fā)現(xiàn)問題，你會比較方
便追究發(fā)展商的責任。作為外行人，如何驗收房子呢？當然，這里面所列的項目，對于驗收任何類型的房
子都是起作用的，包括驗收商用辦公室。
一、購房者收房步驟
購房者收到交房通知單后的收房步驟：
1.在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》；B、《住宅使用說明書
》；C、《竣工驗收備案表》；D、面積實測表；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))；
2.購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及
附屬設施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；
3.購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字；
4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；
5.購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單
》，商品房交付完成。
二、商品房交付中的注意事項
1、購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分
布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收
備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案
，缺少任何一項該樓盤都不能入住。
2.購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交
鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒
有逾期交房的壓力。
3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)
商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務。在開發(fā)商已經(jīng)逾期
交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權(quán)利，除購
房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。
4.商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此
《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。
三、商品房交付中的法律問題
商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當?shù)呢熑?
等問題。
1.商品房“交付使用”。
怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移
占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使
用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋
毀損、滅失的風險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合
格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付
使用。
2.商品房逾期交付的責任
開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其
他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具
體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責
事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣
合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔逾期違
約責任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包
括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。
3.商品房交付不當?shù)呢熑?
商品房交付不當通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購
房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應負逾期交付的違約
責任.
驗房的內(nèi)容：
1、墻、頂、地飾面工程驗收最主要應驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應由開發(fā)商負
責維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動
后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理為好，
結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。
2、門窗工程的驗收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復原表面質(zhì)量。玻璃
的劃傷應在每平米0.1寬10厘米長3條以內(nèi)為合格，還應注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水
跡。
3、電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意
有無接地，無接地要查找原因。
4、設備部分的檢查應由開發(fā)商或物業(yè)負責最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè)主自己在操作。
5、衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當然也可由裝修時的
施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。
6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。
收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書、使用說明書、面積測繪書
一、驗收標準
1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。
2、公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、
盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。
3、各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。
4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。
5、戶門以內(nèi)各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂
縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應做到表面
平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫。
6、有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試
驗，做到無滲漏。
7、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。
8、各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求
二、驗房程序
1、 檢查相關(guān)文件是否齊備。
2、 再看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。
3、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、
強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。
4、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。
三、驗房準備工具
1、 量具
2、 電筆、鉗子、多用插座（帶顯示的）、計算器
3、 鏡子、手電、塑料袋多個、打火機、衛(wèi)生紙、紙筆
4、1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道
四、檢查相關(guān)文件
1、檢查“一表二書”
《北京市房屋建筑工程和市政基礎設施建設工程竣工驗收備案表》
《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》
2、確定實測面積
《商品房面積實測技術(shù)報告書》
3、檢查室內(nèi)環(huán)境
如合同中約定了的，應該提供檢測報告
（這個咱們忘約定了吧）
4、實地檢驗
依照合同
5、計算違約金
如未按合同交付房屋，應按合同支付違約金，違約事實最好由開發(fā)商蓋章確認
6、結(jié)算房屋余款
按實測面積結(jié)算房價款，雙方蓋章確認，無誤后方可在交接手續(xù)上簽字，并交納公共維修基金。如發(fā)現(xiàn)問
題應及時通知開發(fā)商及時處理，否則拒絕收房、并按開發(fā)商違約交房處理。
房屋交付使用前的驗房要點：
7、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）--帶走
五、驗房具體注意事項
1、外墻
墻面裝修：彩色陶土面磚和鋁合金裝飾，局部高級涂料。
2、 共樓梯間、電梯門廳及首層走道
地面：首層門廳、走道鋪石材，標準層電梯門廳鋪地磚，樓梯間為水泥砂漿地面；
墻面：首層門廳、走道為石材，標準層電梯門廳為墻磚，樓梯間為耐水涂料；
頂棚：耐水內(nèi)墻涂料。
3、 梯
中外合資富士電梯。啟動運行準確性，制動器動作靈敏性，限速器動作靈敏性，報警器動作靈敏性，其他
安全設備動作靈敏性，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證
4、 單元門
樓宇對講門
5、 戶內(nèi)
戶門：高級霍曼門；貼臉是否完整
貼臉是否有裂縫
是否能鎖上
貼臉與樓頂板陰角線是否平行
是否與墻在一個平面上
直角接合部是否嚴密
表面是否光潔
不上鎖是否會自動關(guān)上或打開
四角是否呈直角
門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差
開啟是否靈活
關(guān)上門窗聽聽隔音效
密封程度
門的厚度、材質(zhì)與規(guī)
門框與墻身有無過大縫隙
零配件是否裝配齊全，位置準確
門與地的縫隙，要預留出地面裝飾的縫隙
貓眼
門鈴
門鎖，鎖舌兒與鎖鼻兒是否對位，鑰匙轉(zhuǎn)動是否方便
內(nèi)門：預留安裝位置；
地面：衛(wèi)生間和有洗衣機的位置做防水層后抹找平層；廚房和其他居室等部位無防水層，做至泥砂漿找平
；
內(nèi)墻面：廚房、衛(wèi)生間做至水泥砂漿找平層，預留裝修厚度；其他居室為耐水膩子；墻面是否有裂縫，空
鼓。
頂棚：刮耐水膩子；是否有沉降裂縫，頂棚的平整度，可以觀察陰角，梁的水平度，有時在工程施工過程
中，由于水平測量，或支模沉降造成的誤差比較大，對裝修時的涂料工程影響比較大（特別是不用頂角線
的情況）。
外窗：高級斷橋隔熱、中空玻璃鋁合金外窗；閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞。門窗處是否
滲水痕跡窗
窗邊與混凝土接口有無縫隙
落地窗以及外飄窗應安裝平正牢固
窗邊護欄應平正牢固
窗邊護欄是否完好無損無劃痕
是否翹曲變形
開啟關(guān)閉順暢
零配件裝配齊全
位置是否準確
窗玻璃應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固
窗玻璃是否完好無損、無劃痕
紗窗是否安裝完畢，且無破損
外窗框四周處理是否粗糙
外窗開啟扇是否能關(guān)上
把手是否松動
窗子玻璃的每個角是否封好
打開后窗戶是否能固定
直角接合部是否嚴密
窗框表面是否光潔
四角是否呈直角
窗的底部滑道是否平滑
窗臺應平滑，不刮手
窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水
外部四周處理是否粗糙
外部窗臺有無裂紋
廚衛(wèi)設施：預留菜池及潔具安裝位置，主衛(wèi)生間預留浴盆安裝位置；廚衛(wèi)設有變壓式風道。進水管，是指
從表箱出來到室內(nèi)的自來水管，裝修前通常為臨時用管，材料分PVC和PPR管，驗房的時候問清臨時水管的
材料，進表箱的管是否好換。下水管，是指排污管，洗衣機管，地漏，臺盆，廚房水斗落水管，驗收下水
道是否通暢，水管接頭是否滲水，存水彎檢修孔是否滴水。因為裝修后這些都是隱蔽工程項目。關(guān)鍵是衛(wèi)
生間，廚房，陽臺。通常比室內(nèi)地坪低1——2公分，還有一點是泛水的坡度，透水試驗記錄。
欄桿扶手：是否開始有銹裂痕跡。陽臺部位是否有污染或漏刷痕跡
6、 電視系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)入戶。
