天苑花園旁公交一公司已經拆遷--建星光城W500

以下是從其他論壇上（口水樓市）無意中看到的，談論天苑花園的，覺得談的有些道理，就轉載如下

原文標題是：文三路天苑花園旁邊原來的公交車公司改建商業(yè)綜合體星光城




文三路天苑花園旁邊原來的公交車公司改建商業(yè)綜合體星光城

先來說說文三路天苑花園小區(qū)（一共5幢24層高的塔樓，第1、第2幢沿文三路，第3、第4、第5幢不沿文三路）的 缺點：
1. 西邊原先是 公交維修公司，三更半夜的巨大噪音（夜里修車，凌晨發(fā)車——直接讓你晚上睡不著），尾氣（大量公交車進進出出，有些司機不停哄油門），甚至原來第一代住戶受不了噪音和尾氣困擾，早些年就以極低價格賣掉或出租了該處。但現在公交車維修原址改建商業(yè)綜合體了。

2、物業(yè)管理受業(yè)主批評（但這個應該不是大問題）。路面停車位緊張（這些問題其他老小區(qū)也難免，可以接受）。最近聽說物業(yè)在干實事，已經大大改善：更換了新電梯、換了新路燈，在小區(qū)里安裝了包裹存放箱，現在外面人去小區(qū)里停車
3、第2幢有開公司的（拉低了整個天苑均價），其他幾幢沒有開公司的。物業(yè)已對開公司的清理出去了。
4、共5幢，其中第1、第2幢沿文三路，所以均價比另外3幢低。第5幢最靠后最安靜（均價最高）。
5、旁邊有加油站，雖然加油站對小區(qū)的實質性影響非常小，特別是對后面幾幢沒有影響，比楓樺府第離文二路加油站還遠，比文錦苑離的文錦加油站更遠。但是加油站被以訛傳訛，造成天苑價格低
6、掛賣天苑花園房東大部分賣房子的都是年紀大的房東，當初房改房分的。年紀大的房東賣房子，你懂的……
大部分掛賣的天苑花園業(yè)主，人在外地，這些賣房子的房東都是不懂市場行情的。掛賣的天苑花園業(yè)主，其本人不住天苑，他們住在外地的，住在其他城市的，他們把天苑花園托管出租了，或者空置者。這些賣房子的房東對天苑行情不了解，甚至掛賣的天苑花園業(yè)主人在外地，天苑花園房東連公交車公司搬走了都不知道，連第2幢清理了開公司的他們房東也不知道。對于規(guī)劃的機場快線，這些房東更是一問三不知。賣房子的房東大部分本人不住天苑花園（把房子托管或者閑置）。房東們對于去年開始的天苑旁邊的公交車公司搬走了都不知道，對星光城綜合體一竅不通，對2號線、3號線、10號線、特別是機場快線更是一問三不知……




說了這么多缺點，再來說說天苑花園的優(yōu)點如下：

1、均價：性價比高。此前因旁邊公交車維修公司的原因，天苑是周邊價格洼地（目前均價：沿馬路第1幢在2.8-3.6， 沿馬路且有開公司的第2幢在2.8-3.5， 后面較安靜的第3、第4幢在3.6-3.8、 最安靜的第5幢在3.7-3.9），比周圍房齡更大更舊的樓梯房和電梯房起碼低5000-7000以上。因為旁邊的公交車維修公司原址改建為商業(yè)綜合體星光城，估計很快價格會反彈上去，可能會與周邊老小區(qū)持平、甚至略超。 目前看，第3、第4、第5幢不沿馬路，安靜、戶型、采光、通風良好，性價比看上去還行

2. 房齡：2000年前后的電梯房，可以貸款30年。相比周邊八十年代的老破小（最多貸款十幾年），天苑花園的房齡屬于相對比較新。 最近全部剛剛換了新電梯。

3、公攤：得房率高。2梯6戶的房改房，公攤面積相對比較少，特別是后面幾幢天苑花園的得房率85%以上，因為電梯前面的公共走道面積小，加上被6戶分攤，這個得房率在電梯房中比較高的了。最近剛剛全部換了新電梯。小區(qū)有電動自行車充電棚。天苑花園戶型方方正正，得房率差不多85%以上，作為電梯房，這個得房率已經很高了，戶型布局沒有什么空間浪費，

4、地段：四條地鐵交匯處。 地段應該說很好，門口天苑花園站有將近十條公交線路。地鐵出行也很方便，離2號線、3號、10號線地鐵非常近，特別是離規(guī)劃中的火車西站至機場中軸快速地鐵文三路站很近。離2號線古翠站1公里左右。離3號線地鐵五百米左右。離10號線六百米左右。特別是離機場快線也是六百米左右。

5. 生活配套：生活方便，離古蕩菜市場、聯華超市近，加上旁邊的公交車維修公司改建星光城商業(yè)綜合體（含超市和菜市場、餐飲、電影院、游泳館、商場、孩子早教和培訓機構、年輕人娛樂等）。


6、出租：租客需求大。 離黃龍萬科中心、支付寶大樓、華星時代廣場、互聯網金融大廈、浙大玉泉校區(qū)等特別近，另外周邊的公司、事業(yè)單位比較多，出租需求大，而且租金相對比較可觀。天苑的三房的租金6000-6500左右，2房的租金4000-4500左右

7、采光達標：由于2梯6戶結構，所以難免保證每層6戶全天都有陽光，但是總體上說每層 即使是非中間套的4戶采光時間足夠了，可以接受。因為是西邊沒有高樓，天苑的第2幢、第4幢、第5幢下午采光很好，晾曬方便。 中間2戶朝南全天有陽光， 東邊中間套、東北邊套共2戶 從早上太陽升起到下午1點有陽光， 西邊中間套、西北邊套共2戶 從上午11點到太陽落山有陽光。 所以，單從采光看，中間2戶 > 西邊中間套、西北邊套2戶(夏天西曬問題可以用空調和陽臺窗簾解決，溫度可以花錢解決) > 東邊中間套、東北邊套2戶.

8、通風良好：通風比采光更重要，可以幾天不曬太陽，但是不能一分鐘不呼吸新鮮空氣。后面第3、第4、第5幢每幢24層，兩梯六戶，早晚高峰坐電梯一般很少排隊，每戶的戶型方方正正，所有客廳、每個房間、廚房都有大窗戶。雖然每層6戶中只有東北邊套、西北邊套是南北通透的3房間（第3幢、第4幢是89方的3房，第5幢是101方的大3房），但是，另外4戶都是南東、或南西兩面（66-77方不等的2房）都有大窗戶，通風不成問題。特別是第5幢的北邊是小河，北邊沒有高層建筑，北邊的窗戶通風非常好。如果在天苑自住非常舒服、出行非常方便。


9、安靜和環(huán)境：后面三幢不沿文三路都非常安靜（最后面第5幢離文三路約200米，非常安靜），居住安靜。 第3幢東邊有活動場地和健身器材。北面有小河連通錢塘江，小河既是河景房，還起到隔絕和封閉作用，居住安全，小區(qū)綠化環(huán)境較好。 另外，西邊500米左右有嘉綠苑公園，南邊1公里左右是老和山風景區(qū)。 如果站在天苑的中上樓層陽臺，可以欣賞老和山的風景。


10、原先開公司：一共五幢樓，只有第二幢樓有開公司的，近期物業(yè)已清理開公司的，目前2幢開公司的被逐漸清理。 第三、第四、第五幢樓不沿馬路，比較安靜。第2幢的辦公問題正在得到解決，因為原來公交公司房產持有2幢街面店鋪，和2.3樓的辦公用房，原來有獨立的從門面房上2，3樓辦公房的獨立樓梯�，F在業(yè)委會已經責令其恢復。將2樓3樓的寫字樓徹底和居住樓層隔絕，不再公用電梯。
因此現在 2幢的辦公戶數，正在急劇減少， 2幢業(yè)主也達成共識， 大家都恢復住宅出租或者自住。

11.停車位夠用：以前外面人可以停到天苑里面，導致停車位不夠用。最近物業(yè)也干實事，拒絕外面人停進天苑里面，現在天苑的地面停車位基本上足夠使用。

12、車流量：等到南邊的天目山路隧道通車后，會大量分流文三路車流量，到時沿文三路的第1、第2幢的噪音也會大幅度降低。

13.建筑質量：因為屬于第一代電梯房，所以用真材實料，貨真價實的鋼筋混凝土澆鑄， 甚至出現過開墻面空調孔的師傅把開孔器的鉆頭弄壞、電鉆的鉆頭弄壞，可見質量的牢固。 電梯剛剛新換了。其中第1、第2幢原先是公交車公司的房改房，沿馬路且戶型差。第3第4幢原先是省直gwy房改房，第5幢原先是建設銀行房改房。后面第3第4第5幢的戶型都方方正正，所以的朝南邊的臥室和客廳都有大窗戶。

14、漲幅和跌幅：從去年7月份至今年初，整個房市下行，其他地方一般跌幅在10%-20%，但是天苑跌幅只有5%-10%，特別是天苑最近成交價迅速反彈回升了。未來幾年，星光城和機場快線會拉高天苑的漲幅。以前，天苑花園漲幅慢是因為旁邊有公交第一分公司，噪音、尾氣污染嚴重，加上凌晨修車和進進出出公交車。但是，最近公交第一分公司已經搬走了，而且原址改建星光城商業(yè)綜合體，“此時非彼時”

15.學區(qū)相對可以。對應的學區(qū)中上等，小學是文三集團九蓮小學、初中是十三中集團嘉綠苑中學，初中排名在西湖區(qū)靠前�？傮w上來說屬于中上等，說得過去。
文三街九蓮小學排名在西湖區(qū)中上等，因為西湖區(qū)小學集中的原因，