隨著城市商業(yè)地產(chǎn)的飽和，商業(yè)地產(chǎn)熱度逐漸褪去，越來越多的資本進入到專業(yè)市場的小細分領(lǐng)域。農(nóng)貿(mào)市場投資單元小，回報周期短，已經(jīng)引起了不少人的關(guān)注，原來的“看不上”變成現(xiàn)在的“搶著上”，曾經(jīng)的臭烘烘成為時下的香噴噴。
但是農(nóng)貿(mào)市場不同于地產(chǎn)銷售，項目成功與否無法直接由銷售額來驗證，前期策劃與招商成為確保項目成功的關(guān)鍵，而更為關(guān)鍵的是后期運營。
那么想要做好農(nóng)貿(mào)市場項目，前期應該怎么做？
平面規(guī)劃
農(nóng)貿(mào)市場并非是大型商業(yè)，不存在大型主力店獨占幾百平方的情況。農(nóng)貿(mào)市場商鋪經(jīng)營面積一般都不超過三十平方米，商鋪規(guī)劃上講究良好的展示面而不是過大的進深。農(nóng)貿(mào)市場攤位可獨立經(jīng)營的面積基本在5-10平方米，在確定商鋪以及攤位的個性化需求后平面規(guī)劃就可以基本確定。
產(chǎn)權(quán)劃鋪
商鋪的產(chǎn)權(quán)分割盡量做到售賣與經(jīng)營統(tǒng)一。部分商鋪可能會因為商鋪面積過大，導致總價過高而不好售賣，可以考慮通過劃分虛擬鋪的形式降低總價。將一鋪分為AB兩個虛擬鋪進行售賣，但切勿出現(xiàn)一個B虛擬鋪與隔壁的A虛擬鋪共同經(jīng)營單元的情況，會對日后的招商運營造成很大的麻煩。
招商次之
由于投資單元小、投資成本少、入住門檻低，很多從未從業(yè)過農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營者也想進入農(nóng)貿(mào)市場做小本生意。但是如果這群“生瓜蛋子”過多，最終將會影響整個市場的經(jīng)營環(huán)境。因此，在招商第一步，我們分兩個群體進行招商。
主要群體是大戶和品牌店。大戶即擁有進貨及出貨貨源的經(jīng)營大戶，主要盈利點并不在農(nóng)貿(mào)市場零售，但他們不僅有著穩(wěn)定的客戶群，甚至還有對市場售賣價格的定價權(quán)。品牌店即在當?shù)鼐哂杏绊懥Φ钠放粕虘�，例如：水果品�?mdash;—百果園，鹵味品牌——紫燕百味雞，肉類品牌——壹號土豬等等。他們自帶客流，起到了市場引流的作用。即使市場出現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的情況，他們也可以和市場一道挺過去。我們在招商過程中應以供減免或補助政策吸引這種商戶的加入。
另外一部分是經(jīng)營散戶。盲目引進大戶會導致大戶壟斷市場，控制各種商戶的數(shù)量，放適量的散戶進入市場有助于提高商戶之間的競爭以促進市場良性發(fā)展。當然對這一部分的商戶也應當嚴格選商，切勿讓初次做生意的商戶占市場的商戶的百分之十以上。
銷售并舉
對農(nóng)貿(mào)市場來說，銷售在先還是招商在先并無絕對。如果投資商想快速回籠資金，可以銷售和招商同時進行。但是更多的情況是農(nóng)貿(mào)市場可以先招商，當招商完成大半后，由招商帶動銷售達到相互促進的效果。每個市場的背景不同，自然不能一概而論，需要根據(jù)項目的自身情況因地制宜作出相應選擇。
總結(jié)
總而言之，農(nóng)貿(mào)市場作為時最熱的細分專業(yè)市場，未來還有很多路可以探索。但是在銷售和招商過程中，必須遵循投資即投資、運營即運營的原則，切勿采用自購自營的模式導致日后的統(tǒng)一運營管理不便。
