4年前因?yàn)橹薪?ldquo;承諾”包租，她下決心買了城北的房子
如今中介說市場不景氣，要求降租金，降幅近一半
售后包租遭遇中介變卦包租婆這下惱了
本報(bào)首席記者 李陽陽 本報(bào)通訊員 周元/文林焱挺/制圖
售后包租房”，通俗是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者通過中介代為出租，并支付固定年回報(bào)，業(yè)主自己不住，而是作為一種投資。
還真有這樣的好事？有的。杭州張女士2009年買的一套房子就是這樣：租給了中介公司，固定租金，合約定8年。不過，最近，中介突然給張女士發(fā)函，表示要“降租”了，而且租金打折幅度近5折。
對此，張女士表示無法接受，理由很簡單，合同白紙黑字，明明白白。而房屋中介的解釋也很干脆，房子租不出去，公司虧本經(jīng)營只得降低租金。雖然，房屋中介對合同約定并沒有否認(rèn)，也承認(rèn)自己違約，但他強(qiáng)調(diào)如果不違約公司就要倒閉，也是無奈之舉。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“售后包租”是很多開發(fā)商銷售的一個(gè)策略，因其保證收益率，也被很多投資客看中，但背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻很少被人關(guān)注。
6%突然降到3.5%
“包租”中介承認(rèn)自己違約
張女士的房子面積67.32平方米，總價(jià)90.6萬多元，位于杭州城北拱墅區(qū)花園崗街的易購大廈內(nèi)。2009年，她與杭州和景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱和景房產(chǎn)）約定包租8年（租期至2017年7月31日），年收益為總價(jià)×6%，一年就可以收益5萬多元。
最近，她突然收到了中介一封信函，主題就是要下調(diào)收益率，6%降低到3.5%，且從2013年7月1日開始執(zhí)行。這讓張女士很不能接受。她堅(jiān)持認(rèn)為，6%、8年都是合同中白紙黑字約定的。“和景房產(chǎn)違約在先，關(guān)鍵的是這中介公司根本就不給我們商量的余地，僅僅是它單方面決定，然后通知我而已。”
對于張女士的質(zhì)疑，和景房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人壽美娟并沒有否認(rèn)，她也承認(rèn)和景房產(chǎn)違約在先，但強(qiáng)調(diào)這是如今整個(gè)租房市場不景氣，且已經(jīng)是虧本現(xiàn)狀下不得已的應(yīng)對。“因?yàn)檎麄�(gè)房地產(chǎn)連續(xù)低迷，我們公司也不例外地承受了相應(yīng)壓力，從2010年10月至今，租金支付虧損嚴(yán)重，公司已無力承擔(dān)，不得已下調(diào)收益率。”不過，壽美娟也強(qiáng)調(diào)，租賃市場一旦有回暖跡象，他們也會(huì)及時(shí)上調(diào)業(yè)主的收益回報(bào)。
據(jù)了解，易購大廈建好后，原開發(fā)商委托和景房產(chǎn)進(jìn)行“包租式”銷售，即向消費(fèi)者承諾，房子買下后，“和景房產(chǎn)”會(huì)包租下來，并保證收益。
對此，張女士表示：“既然實(shí)現(xiàn)不了這樣的收益，為何要做這樣的承諾，而且還是白紙黑字約定好了？”壽美娟解釋說，房地產(chǎn)市場變化非公司能定，而同期類似包租的承諾有的比6%還要高，他們公司的承諾已經(jīng)不高了。“易購大廈大部分的產(chǎn)權(quán)都是投資客買走了，投資就有風(fēng)險(xiǎn)，一些外地的包租房產(chǎn)，租金一分都收不到，我們公司至少現(xiàn)在還在堅(jiān)持。”
違約賠償產(chǎn)生爭議
“退房”還是“兩個(gè)月的租金”
既然和景房產(chǎn)承認(rèn)違約，張女士認(rèn)為就應(yīng)按照合同中違約責(zé)任來處理。記者在雙方簽訂的“租賃合同”中看到第八條第1款寫道：任何一方不得擅自變更、解除、提前單方終止合同，任何一方違反本條約的，須賠償給對方造成的所有損失。
對于賠償“所有損失”，張女士也提出了自己的要求——退房。
張女士所購買的房產(chǎn)在易購大廈城北花園崗街，當(dāng)初買房時(shí)她自己對房子能不能租出去心里打鼓，但樓盤銷售時(shí)的承諾——包租，6%收益，8年合同——強(qiáng)烈吸引了她，直至最后下單購買。“如果當(dāng)初不是這個(gè)承諾，我是不會(huì)買距離市中心這么遠(yuǎn)的房子，既然中介現(xiàn)在突然說不執(zhí)行約定好的收益了，那么我就應(yīng)該有權(quán)要求退房。”
至于承擔(dān)違約責(zé)任，和景房產(chǎn)也想到了，但和張女士的要求相差很大。“我們只是中介，退房要和房產(chǎn)公司交涉。對于不同意下調(diào)收益的業(yè)主，我們就只能停止支付包租款，并支付2個(gè)月的房租作為賠償金，然后把鑰匙什么的還給業(yè)主，讓她自己打理。”壽美娟說。
據(jù)壽美娟介紹，和景房產(chǎn)在易購大廈共“包租”了45套房產(chǎn)，自從下調(diào)租金收益后，僅有少數(shù)幾戶業(yè)主“不同意”。“這個(gè)項(xiàng)目很多都是外地人過來投資的，有的人手上好幾套，做慣投資的都知道，現(xiàn)在這種形勢下，我們還愿意堅(jiān)持付租金已經(jīng)很不錯(cuò)了，我們也想和業(yè)主好好溝通，但租金收益率確實(shí)沒辦法，希望業(yè)主理解。”
雙方爭議太大，無法溝通。近日，和景房產(chǎn)表示歡迎張女士通過法律途徑維權(quán)。張女士也委托律師向和景房產(chǎn)發(fā)去了律師函。截至記者發(fā)稿，雙方都表示將通過法律途徑解決。
“售后包租”風(fēng)險(xiǎn)不小
專業(yè)律師提出三點(diǎn)提醒
實(shí)際上，帶租約銷售、開發(fā)商承諾投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目在浙江并不新鮮，僅以和景房產(chǎn)為例，早在2006年，和景房產(chǎn)就開始代理新盤的包租業(yè)務(wù)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決資金困難。而現(xiàn)在采取的由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，無論如何，開發(fā)商皆坐收漁利。
為此，業(yè)內(nèi)人士也提出了“售后包租”的風(fēng)險(xiǎn)，可能存在兩種情形，一是商鋪價(jià)格虛高，開發(fā)商或者房產(chǎn)中介把商鋪提價(jià)后再出售，羊毛出在羊身上，開發(fā)商在租期內(nèi)返還的租金實(shí)際上還是投資者支付的高房價(jià)；其次不排除開發(fā)商有“金蟬脫殼”的可能，資金緊張的開發(fā)商希望借機(jī)出貨走人，特別是委托給第三方的中介，一旦中介公司出現(xiàn)資金緊張，完全有可能跑路。
浙江海浩律師事務(wù)所趙公明律師，在實(shí)際工作中也碰到了多個(gè)“售后包租”的案例，綜合之前的經(jīng)驗(yàn)，趙公明對投資者提出了他的三點(diǎn)建議：
首先，售后包租行為是一種合同行為，業(yè)主在投資之前，應(yīng)當(dāng)調(diào)查所要投資購買的樓盤所處位置、是否有升值潛力，開發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。
其次，在簽約時(shí)，要將開發(fā)商、中介公司的承諾載入合同條款，重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。
最后，應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人，一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
售后包租
看上去很美
對于投資者而言，誰都希望買到一個(gè)投資回報(bào)固定、完全不用自己操心的帶租約商鋪，所以“包租”被很多人認(rèn)同。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，張女士的遭遇并非個(gè)例，而房地產(chǎn)市場上“售后包租房”已經(jīng)成為很多商鋪銷售的噱頭。
撕開“售后包租”的外衣，才發(fā)現(xiàn)它是有“案底”的——2001年6月1日，國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。原因就是“售后包租”被認(rèn)為擾亂房地產(chǎn)市場。
然而，上有政策下有對策，而今的“售后包租”也打起了擦邊球，經(jīng)營方不再是開發(fā)商，而是作為中介方的投資公司或者房屋中介。一旦租賃環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，不能實(shí)現(xiàn)包租，其損失只能由租戶或第三方承擔(dān)，與開發(fā)商無關(guān)。
而但凡房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)商資金緊張，類似的銷售噱頭就越來越多，“售后包租”看著很美，投資者可得擦亮眼睛了。 李陽陽
來源：錢江晚報(bào)
