經(jīng)歷過7月杭州土地市場的“低潮”，今天作為8月的首場土拍，主城與蕭山同日推地，包括申花核心寶地及兩宗蕭山南部臥城地塊，但局面仍未見起色。
上午9點，率先迎來的消息是，蕭山一宗區(qū)良種場商住地塊終止交易。
然而，有開發(fā)商人士向記者分析：“行情有變，加上出讓條件過于苛刻，前期勾地單位即便做好了方案，到現(xiàn)在已經(jīng)不敢去拿地，此一時彼一時。”
而重頭戲申花地塊，也在今日之后，地價水平一朝回到三年前。
從今年1月初，九龍倉慶隆項目的拿地價40536元/㎡、自持6%，折算實際地價約4.3萬元/㎡，到今天，申花成交地價27923元/㎡，加上配建公租房成本，實際地價約3.2萬元/㎡，跌幅達26%。
成交詳情
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申花地價回到三年前
成交價僅27023元/㎡，港企拿地
今天最吸睛的還是重頭戲申花慶隆宅地。
位于申花板塊核心，四周高價地林立，包括多宗地價超“4萬+”的寶地，地塊東面有在建5號線益樂路站，西面還有莫干山路站，可與規(guī)劃地鐵10號線換乘。
總建筑面積123895.2㎡，起拍總價約30.7億元，起拍樓面價24775元/㎡，封頂樓面價37124元/㎡。
地塊區(qū)位圖
根據(jù)掛牌文件要求，地塊須配建16601.96㎡公租房，占比約13.4%。因此，實際起拍地價約2.88萬元/㎡。
據(jù)記者了解，此次參拍房企僅6家，而扎根板塊的守門員只來了融信、九龍倉，另外4家分別是濱江、中海、金地及華發(fā)。
開拍前，雙贏機構總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員章惠芳便預判：“申花庫存量大，未來新房競爭激烈，此次地塊成交價格下滑基本是定局。”
9點30分，地塊開拍，經(jīng)過兩個半小時左右，最終成交樓面價僅27923元/㎡，溢價13%，由一家港企拿地。
地塊現(xiàn)狀圖，圖中地塊旁的高層小區(qū)為萬家花城（圖源：雙贏機構）
這一成交地價，可以說一舉將申花地價水平拉回到三年前，2016年8月18日，融創(chuàng)·宜和園當時的拿地價，34028元/㎡。由于該項目須配建公租房，實際地價約3.6萬元/㎡。
另外，相比今年1月初由九龍倉摘得的慶隆地塊，樓面價40536元/㎡、自持6%，折算實際地價約4.3萬元/㎡，跌幅達26%。
事實上，申花板塊也面臨著隱性庫存積壓的局面。
自2017年以來，申花板塊先后已出讓了5宗涉宅地塊，其中有3宗地價邁過了“4萬+”門檻。
目前，這些項目均未入市，加上此次出讓地塊，板塊總庫存約70萬㎡，去化周期約為25個月。
另一方面，申花也由于新房限價，高層備案均價約4.6-4.8萬元/㎡，排屋均價約7萬元/㎡。
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14189元/㎡，溢價6%
“金融大鱷”平安“抄底”南部臥城
同日出讓的蕭山蜀山A-06-2地塊，起拍總價約34億元，起拍樓面價13400元/㎡，上限樓面價20067元/㎡。
根據(jù)規(guī)劃要求，地塊還需代建一處幼兒園，用地面積6072㎡，但相比總建筑面積25萬㎡，可忽略不計。
地塊區(qū)位圖
不久前的7月30日，上一宗南部臥城地塊出讓，旭輝以樓面價13473元/㎡的竟然低價撿漏，相比毗鄰的禹洲地塊樓面價20060元/㎡，自持2%，折算實際地價后跌幅超過30%。
對此，業(yè)內人士判斷，南部臥城的地價已從高位回落。而此次出讓也并未意外，雖然相比旭輝地價略高，但難擋大趨勢的遇冷。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“成交價格真的不高，充分說明市場已進入下行期；加上最終是平安出手抄底，可見大多數(shù)房企都持觀望態(tài)度。”
雙贏機構總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員章惠芳也表示：“拿地的開發(fā)商不是TOP50的房企，而是金融大鱷平安，在36億地價面前，有錢的房地產(chǎn)金主越來越少。當然，平安預計后期仍會與其他房企合作開發(fā)。”
另外，有開發(fā)商也提醒：“這塊地體量大，加上大家現(xiàn)在資金收緊，不敢拿了。”
他表示：“限價嚴格，蜀山城南區(qū)域有超百萬平方米的庫存在后期將入市，壓力巨大，開發(fā)商已看到了風險。”
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南部臥城商住地開拍前終止
有房企稱“不敢拿”
此次終止交易的地塊為蕭山區(qū)良種場商住地塊，起拍樓面價10500元/㎡。
地塊總建筑面積112877㎡，其中規(guī)劃商業(yè)面積為43890㎡，占比約39%，而住宅部分建筑面積僅68987㎡，并且還需配建1500㎡的配套用房，包括社區(qū)管理用房和養(yǎng)老用房等。
地塊區(qū)位圖
對于終止交易，有開發(fā)商人士向記者分析：“行情有變，加上出讓條件過于苛刻，前期的勾地單位即便做好方案后，也不敢去拿地了。此一時彼一時，雖然看樓面價便宜，但是風險也大。”
另一方面，該地塊的競買保證金比例為地價的50%，高的嚇人，畢竟地塊由于體量大，總起拍價約35.6億元。
根據(jù)掛牌文件要求，該地塊需開發(fā)建設集中式商業(yè)不小于10.46萬㎡，且集中式商業(yè)不得分割轉讓，10年內不得整體轉讓。
還要求，商業(yè)建筑主體結頂后，方可申領項目住宅部分50%預售許可證；該商業(yè)體在簽訂成交確認書后24個月內滿鋪開業(yè)后，方可申領住宅部分剩余預售許可證。
而且，該地塊商業(yè)區(qū)塊不得建公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權分割單元不小于300㎡。
來源：錢報
