現(xiàn)在房子不僅越來越貴,而且隨著機(jī)動(dòng)車的增長(zhǎng),小區(qū)車位也處于一位難求的情況。那么小區(qū)車位能不能買,怎么買更合適呢?今天就告訴你答案,你就能看明白車位的性質(zhì),就知道應(yīng)該怎么買了。
作為一位房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和法律工作者,個(gè)人將車位按照法律性質(zhì)的不同分為五個(gè)類型,分別是產(chǎn)權(quán)車庫(kù)(車位)、地下普通車位、人防車位、地上車位、獨(dú)立建筑物車位。
這五類車位其法律性質(zhì)各不相同,下面向大家仔細(xì)說一說,各類車位值不值得買大家更要睜大眼睛甄別啦。
一、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)(車位),開發(fā)商可租、可售、可贈(zèng)
產(chǎn)權(quán)車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的,核心要義在于能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)車位,開發(fā)商可租、可售、可贈(zèng)或者出租!吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)等方式約定。”
產(chǎn)權(quán)車位作為物權(quán),其物權(quán)本身并沒有期限的限制。但是車位所在的土地是有土地使用年限的,車位的土地使用年限應(yīng)查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》,確認(rèn)開發(fā)商拿到的土地使用期限!吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定住宅的土地使用期限屆滿后將自動(dòng)續(xù)期,產(chǎn)權(quán)車位到期后也毋庸擔(dān)心,屆時(shí)根據(jù)國(guó)家政策考量繳納土地出讓金。
產(chǎn)權(quán)車庫(kù)(車位)大多是一樓建筑物上獨(dú)立分隔的,少部分是地下車位。這種車位是最有保障的車位,受《物權(quán)法》的保護(hù),是本人最推薦購(gòu)買的車位類型,當(dāng)然其價(jià)格相對(duì)肯定是最高的。
二、地下普通車位,開發(fā)建設(shè)者享有受益權(quán)
很多律師或其它專業(yè)人士,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,認(rèn)為地下車輛也屬于業(yè)主共有,其實(shí)是不準(zhǔn)確的。因?yàn)楦鶕?jù)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條 地下工程應(yīng)本著"誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)"的原則,允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。地下普通車輛是由開發(fā)商進(jìn)行管理和收益的。
對(duì)于地下普通車位而言,使用人與開發(fā)商間是一般簽訂的《租賃協(xié)議》,而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》(但通過對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目公司收購(gòu)可以獲得產(chǎn)權(quán),這不是普通消費(fèi)者可以操作的方法)。按照《合同法》的規(guī)定,租賃合同是長(zhǎng)期限是20年,也就是使用人通過協(xié)議獲得了車位的20年長(zhǎng)期使用權(quán),但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動(dòng)效果。
三、人防車位,開發(fā)建設(shè)者可有償租賃
生活中,常常有購(gòu)房者誤打誤撞買到了非產(chǎn)權(quán)的人防車位,其實(shí)買方無法獲得非產(chǎn)權(quán)車位的所有權(quán),僅僅是擁有了車位的使用權(quán)。《中華人民共和國(guó)人民防空法》:“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”國(guó)家不禁止建設(shè)該人防工程的開發(fā)商在平時(shí)將人防工程用作車位,開發(fā)建設(shè)單位可以使用、管理、收益,開發(fā)商雖然不享有該部分的產(chǎn)權(quán),不得對(duì)外出售,但是是可以租賃并收益的。人防車位,政府一旦有特殊需求,人防工程、人防設(shè)施中的車位將會(huì)面臨被無條件回收的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于人防車位而言,使用人與開發(fā)商間是簽訂的《租賃協(xié)議》,而不是正規(guī)的《房屋買賣合同》或《產(chǎn)權(quán)車位買賣合同》。按照《合同法》的規(guī)定,租賃合同是長(zhǎng)期限是20年,也就是使用人通過協(xié)議獲得了車位的20年長(zhǎng)期使用權(quán),但不產(chǎn)生物權(quán)所有權(quán)的變動(dòng)效果。
四、地上車位,業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利
地上車位,一般是占用小區(qū)的共有用地的車位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”地上車位是典型的公用空間,屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的。
在實(shí)際上,購(gòu)房者與開發(fā)商在購(gòu)房時(shí)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》,授權(quán)前期物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前,基于小區(qū)業(yè)主利益對(duì)作為業(yè)主共有的車位進(jìn)行短期出租并收益。但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制、損害業(yè)主的權(quán)利。
地上車位是小區(qū)業(yè)主共同的最大權(quán)利,但實(shí)踐中往往其管理和收益被物業(yè)公司所裹挾,而業(yè)主并沒有獲得實(shí)際利益。有一點(diǎn)可以肯定,前期物業(yè)公司是無權(quán)對(duì)地下車位進(jìn)行買賣,或者是長(zhǎng)期租賃的。小區(qū)業(yè)主想行使權(quán)利,就要依法成立業(yè)主委員會(huì)或者召開業(yè)主大會(huì),可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行管理,車位收益應(yīng)在扣除合理成本后歸業(yè)主所有。
五、獨(dú)立建筑物車位,非常復(fù)雜
現(xiàn)在很多小區(qū)的地上車位是特殊的獨(dú)立建筑物車位,常見的方式是將公共綠化空間進(jìn)行加空處理,在其下方布置車位。這類車位的法律屬性很復(fù)雜,需要查閱小區(qū)的規(guī)劃文件才能確定。如果該車位使用的土地,是屬于小區(qū)公共面積,那該車位應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有;如果該車位所在的建筑物是單獨(dú)進(jìn)行的審批,屬于可以單獨(dú)發(fā)揮功能的建筑物,但該類車位則屬開發(fā)商所有。
對(duì)于獨(dú)立建筑物車位一定要查閱小區(qū)建設(shè)的原始規(guī)劃文件,才甄別出其物權(quán)性質(zhì),才能保障業(yè)主的合法利益。
以上是本人對(duì)于車位多年來的經(jīng)驗(yàn)總結(jié),如果能給大家一些有益的參考意見,那就非常欣慰了。歡迎大家討論指正。
來源:象牙山伯爵