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最后更新于: 2018-03-25 22:47 |只看樓主
　　為回應公眾質(zhì)疑，國家統(tǒng)計局近日公布，研究修改形成了《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》，在25日-30日公開征求意見。征求意見稿要求35個大中城市將直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，按月調(diào)查和收集新建住宅和二手住宅銷售價格、面積、金額等相關(guān)基礎資料，用于計算價格指數(shù)，替代了原來由各開發(fā)企業(yè)自行上報房價的統(tǒng)計方法。征求意見稿指出，新房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)將于每月18日公布(節(jié)假日順延)。
　　根據(jù)征求意見稿，記者發(fā)現(xiàn)，其中最明顯的一點在于，統(tǒng)計要求直轄市、省會城市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料，直接采用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);暫不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計算，也不另作調(diào)查。
　　此前，統(tǒng)計局局長馬建堂公開表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)價格統(tǒng)計制度和方法確實有缺陷:基礎數(shù)據(jù)來源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報，而企業(yè)統(tǒng)計人員經(jīng)常變動;對因房屋種類、地段等因素而差異較大的樣本進行綜合平均統(tǒng)計，過度消除價格變化。
　　中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，新的房價統(tǒng)計方法，至少不會再跟房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)“打架”了，新的房價統(tǒng)計方法有利于數(shù)據(jù)更加準確。
　　此外，意見征集稿也顯示，二手房數(shù)據(jù)不僅依靠房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門還將與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。張大偉稱，這樣一定程度上也規(guī)避了部分中介公司報低價而拉低市場均價的影響。
　　今年初，統(tǒng)計局公布，2009年中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.5%。這一數(shù)據(jù)經(jīng)披露后，遭到各界的質(zhì)疑，認為數(shù)據(jù)和實際感受大相徑庭。
　　統(tǒng)計局承認現(xiàn)行統(tǒng)計方法存缺陷
　　新房統(tǒng)計使用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)
　　在70個被調(diào)查城市中，有35個是直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市，另外35個中選城市雖然沒有具體公布，但調(diào)查范圍已明確，只會是市轄區(qū)而不包括縣。
　　征求意見稿指出，對于新建住宅的銷售價格、面積、金額等資料，將直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，針對不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市，將根據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計算。其中，商品住宅類下設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類，分別進行評估。
　　與新房相比，二手房的統(tǒng)計則更為復雜。意見稿表示，二手住宅銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。
　　意見稿對于二手房統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計方法、手段都做了明確說明，比如對于二手房數(shù)據(jù)的主要來源房地產(chǎn)中介公司，就會選取一些規(guī)模大、實力強、經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定的房屋中介做調(diào)查對象，此外，選中房屋中介的營業(yè)總額一般應占本地區(qū)總額的75%以上。
　　此次出臺的征求意見稿，被視作國家統(tǒng)計局對此前屢遭質(zhì)疑的房價數(shù)據(jù)的回應和改進。今年9月，在發(fā)布8月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時，北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月新建商品住宅銷售面積環(huán)比下降5.1%;而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比增長22.9%。雙發(fā)數(shù)據(jù)出現(xiàn)“打架”，引起輿論一片喧嘩，北京統(tǒng)計局更是宣布暫停發(fā)布二手房數(shù)據(jù)。


　　《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》征求意見稿，將主要從“數(shù)據(jù)獲取方式”和“數(shù)據(jù)發(fā)布的引導方式”兩個方面著手改進房價統(tǒng)計，其內(nèi)容涉及房價的數(shù)據(jù)來源、調(diào)查方式、匯總方式、計算方式。例如，在房地產(chǎn)價格的“數(shù)據(jù)獲取方式”上，過去主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的填報獲得，而在征求意見稿中則規(guī)定了今后除企業(yè)填報外，還將采取調(diào)查人員現(xiàn)場調(diào)查等填報方式，以確保數(shù)據(jù)來源更加準確和可靠。

　　張大偉表示，新規(guī)與原來由開發(fā)商自行上報的數(shù)據(jù)相比更加合理。不過他也表示，對于業(yè)內(nèi)普遍存在的為規(guī)避契稅繳納而制定“陰陽合同”等現(xiàn)象，可能仍然存在，在一定程度上仍會阻礙真實房價數(shù)據(jù)的獲取。

　　據(jù)了解，為了保持數(shù)據(jù)的歷史可比，即便使用新的制度方法，老的統(tǒng)計方法還要保持一年，以保證調(diào)查制度的平穩(wěn)、科學過渡。

　　征求意見稿將主要從“數(shù)據(jù)獲取方式”和“數(shù)據(jù)發(fā)布的引導方式”兩個方面著手改進房價統(tǒng)計，其內(nèi)容涉及房價的數(shù)據(jù)來源、調(diào)查方式、匯總方式、計算方式，并擬發(fā)布與“股指”相類似的房地產(chǎn)價格的定級指數(shù)。

　　開發(fā)商自行填報將被取代

　　專家認為應擴大調(diào)查范圍

　　國家統(tǒng)計局在官方網(wǎng)站上表示，這份方案是為了完善房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查制度方法，努力規(guī)范房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查過程和行為，不斷改進房地產(chǎn)價格統(tǒng)計調(diào)查工作。方案指出，調(diào)查的城市范圍為70個城市的市轄區(qū)，不包括縣。

　　中央財經(jīng)大學金融學院教授李憲鐸認為，新方案比以前的要科學一些，但調(diào)查城市的數(shù)量還是偏少。李憲鐸表示，據(jù)他所知，在國家調(diào)控政策陸續(xù)出臺的情況下，一些房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)到了二線城市甚至三線城市，這一陣子他們房價漲得也很厲害，翻番漲。70個城市的代表性他覺得還是有限的，所以真正要把房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)好，為中央決策部門提供參考依據(jù)，李憲鐸教授覺得范圍還可以大一些，比如200個城市，他認為可以考慮把地市級城市都放進去。

　　業(yè)內(nèi)感受難點：

　　如何確保精確性

　　長期關(guān)注重慶房地產(chǎn)市場變化的容磁地產(chǎn)公司總經(jīng)理王雪松(微博 博客)表示，首先有兩點值得肯定。第一，《方案》明確規(guī)定有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的城市今后房價數(shù)據(jù)要和當?shù)胤抗芫植④墸梢员苊鈹?shù)據(jù)“打架”；其次，二手房價格的數(shù)據(jù)來源，把向中介公司采價放到了比較重要的地位，這利于更全面、真實地掌握市場價格。

　　不過，王雪松也提到了《方案》中不盡完善的一些地方。例如，對中介公司的選擇上，明確限定偏少、彈性太大，“有可能10個人選出10家不同的中介公司”，這可能影響結(jié)果的精確性。另外，《方案》中規(guī)定，每月18日公布的數(shù)據(jù)包括70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比、同比、定基價格總指數(shù)以及不同城市分類房屋的價格指數(shù)，其中“定基價格總指數(shù)”把什么時候的房價數(shù)據(jù)選成基期數(shù)據(jù)很關(guān)鍵，但《方案》并未對此有所交代，不夠透明。

　　本欄目稿件均據(jù)新華社


每日商報


[ 本帖最后由 樓市百曉生 于 2010-9-27 10:07 編輯 ]
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