“感覺杭州的地鐵盤這兩年沒怎么漲啊，甚至還下跌了。地鐵盤到底能不能保值呢？”最近想買地鐵房的一位讀者向本報記者進(jìn)行了咨詢。
從2005年的地鐵正式審批至今，杭州地鐵已經(jīng)走過了10個年頭。十年間，杭州地鐵從無到有，從單條線路到局部聯(lián)網(wǎng)，地鐵伴隨著樓市走過了跌宕起伏的十年。
地鐵對房價到底影響有多大？本報記者從審批通過到開工建設(shè)、從開工建設(shè)到首次通車、首次通車到局部聯(lián)網(wǎng)三個階段的對比發(fā)現(xiàn)：地鐵盤的概念已在首次通車前得到多輪炒作并帶動價格上漲；地鐵對房價漲跌并不起決定性作用，房價受樓市大環(huán)境影響更多；但“地鐵”作為房價支撐點，在淡市還是比較保值的。
審批通過至開工建設(shè)：
“地鐵概念”被炒作
地鐵盤價格小幅上調(diào)
自杭州地鐵籌建以來，“地鐵盤”就被開發(fā)商炒作過一輪又一輪。這樣的炒作宣傳以地鐵首尾站點的樓盤最為起勁。
以臨平板塊為例，早在2002年，杭州樓市就曾經(jīng)歷過地鐵概念的炒作。地鐵1號線規(guī)劃通達(dá)臨平老城區(qū)，2003年下半年后，臨平板塊房價一躍而起，同比2002年上漲了1000多元/平方米，部分樓盤達(dá)到了4000元/平方米以上，到2005年上半年臨平板塊房價基本在4000~5500元/平方米之間。
到2005年6月，杭州地鐵1號線的建設(shè)規(guī)劃獲得國家批準(zhǔn)，臨平板塊的眾多樓盤紛紛打出“地鐵概念”，臨平板塊價格再次小幅上漲。
這個時期最為典型的代表當(dāng)屬綠城臨平桂花城。2004年7月，臨平桂花城多層住宅成交均價為5000元/平方米。到2005年5月，臨平桂花城成交均價達(dá)到5500元/平方米。2007年3月，臨平桂花城在售均價一度達(dá)7000元/平方米，這也是杭州地鐵一期工程正式開工的月份。而等到2007年10月，臨平桂花城成交均價高達(dá)8500元/平方米。3年間，臨平桂花城價格上漲近3500元/平方米。
而同一時期同樣處于臨平板塊的東方俊園，2004年7月，東方俊園成交均價為3900元/平方米，到2005年5月東方俊園成交均價為4500元/平方米，2007年10月成交均價上漲到5000元/平方米，3年間，東方俊園價格上漲僅1100元/平方米。可見距離地鐵1號線臨平站較近的臨平桂花城三年間的上漲幅度更大，雖然綠城品牌有一定溢價空間，但不可否認(rèn)的是地鐵宣傳在其中也起到比較重要的作用。
“地鐵從籌劃到審批這段時期內(nèi)，杭州房地產(chǎn)市場剛起步，人們的購房需求不是很大。但從2002年以后，杭州房地產(chǎn)開始逐漸成長。”一位業(yè)內(nèi)人士說，打著“地鐵概念”的樓盤在賣點上占優(yōu)勢，價格逐年小幅上調(diào)，價格的上調(diào)幅度也大于非地鐵盤，地鐵價值前期兌現(xiàn)也在情理之中。
開工建設(shè)到首次通車：
市場供不應(yīng)求
有地鐵盤上漲超100％
2007年3月到2012年11月，杭州地鐵一期從正式開工到通車。這5年里，杭州樓市如“過山車”般起伏，2008年金融危機(jī)，整個樓市進(jìn)入低谷，2009年政策救市，購房需求大量釋放，房價直線上漲。這期間，地鐵概念成樓盤大賣點。
以湘湖板塊為例，地鐵1號線在蕭山板塊末站湘湖站周邊的樓盤，在拿地初就開始以地鐵為宣傳賣點。從地鐵一期的正式開工到通車，湘湖板塊地鐵盤借地鐵炒作，板塊內(nèi)樓盤價格從最初的6000元/平方米，上漲到17000元/平方米，最高的時候甚至突破20000元/平方米。到2012年11月，湘湖板塊內(nèi)在售高層二手房均價基本穩(wěn)定在15000~17000元/平方米之間。
讓我們對比一下有地鐵概念樓盤和非地鐵概念樓盤。板塊中的地鐵盤華瑞湘湖美地(樓盤頁 戶型圖庫 動態(tài) 價格) ，2008年6月，湘湖美地成交均價為9300元/平方米，當(dāng)年房產(chǎn)也正處于低迷期，2009年，政府出臺一系列救市政策，杭州樓市迅速上升。湘湖美地價格也一路上漲，到2010年5月，湘湖美地成交均價更是達(dá)到20000元/平方米，之后由于樓市政策的收緊，湘湖美地的價格也有所回落，到2012年11月，湘湖美地成交均價穩(wěn)定在17000元/平方米左右。從2008年到2010年，湘湖美地的房價上漲了兩倍之多。
而同時期的非地鐵盤湘湖人家，2008年11月，湘湖人家成交均價為6500元/平方米，之后由于救市政策來臨，價格也步步上調(diào)，到2010年5月，湘湖人家成交均價為11000元/平方米。2012年10月，湘湖人家已經(jīng)進(jìn)入二手房市場，成交均價基本穩(wěn)定在12000元/平方米左右。從2008年至2010年，小區(qū)房價上漲69.2％。
從兩個樓盤的對比可以看出，杭州地鐵一期從正式開工到通車這段時間內(nèi)，作為地鐵盤的湘湖美地在售價格均高于板塊價格，同時也高于同時期非地鐵盤的湘湖人家，在樓市環(huán)境好的情況下，上漲的幅度更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于非地鐵盤的湘湖人家。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州地鐵一期從正式開工到通車這段時間內(nèi)，樓市政策比較寬松，像湘湖美地這樣的地鐵盤上漲幅度超過100％，主要的原因在于救市政策的引導(dǎo)，從而刺激需求，造成市場供小于求，進(jìn)而推高房價。地鐵的利好只是其中的一個催化劑，而并非起決定性作用。但相對比非地鐵盤，在市場好的環(huán)境情況下，地鐵盤相對升值的空間更大。
從首次通車到局部聯(lián)網(wǎng)：
價值提前透支
地鐵盤價格平穩(wěn)過渡
2015年2月2日，地鐵4號線首通段開通，意味著杭州地鐵首次局部成網(wǎng)。2012年11月24日至2015年2月2日，兩年多時間內(nèi)，杭州地鐵從單線到局部聯(lián)網(wǎng)，軌道交通大大方便了出行，但由于整體樓市庫存走高，去化遇到瓶頸，加之前期地鐵盤價值透支，造成地鐵盤價格較為平穩(wěn)，不過與非地鐵盤比，貼有“地鐵”標(biāo)簽樓盤，具有抗跌性與保值性。
以下沙板塊和達(dá)城(樓盤頁 戶型圖庫 動態(tài) 價格) 為例，和達(dá)城距離地鐵1號線文澤路站約100米，和達(dá)城主打賣點為地鐵交通，主要的客群來自投資客與市中心上班族。
據(jù)購房寶指數(shù)統(tǒng)計，2012年11月，和達(dá)城成交均價為16500元/平方米，而目前和達(dá)城成交均價為16000元/平方米，房價比地鐵剛開通時下降3％左右。但與同處下沙板塊的非地鐵盤相比，比如東海檸檬郡(樓盤頁 戶型圖庫 動態(tài) 價格) ，價格下降的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于和達(dá)城。據(jù)購房寶指數(shù)顯示，2012年11月，東海檸檬郡成交均價在16000元/平方米左右，而最近東海檸檬郡僅為12000元/平方米，價格下降4000元/平方米。這從側(cè)面可以反映出地鐵盤的抗跌與保值。
類似情況還發(fā)生在錢江世紀(jì)城板塊。2014年11月24日，地鐵2號線東南段正式運營，在開通前一年即2013年，杭州樓市庫存高企，樓盤以價跑量，錢江世紀(jì)城也是庫存重災(zāi)區(qū)。據(jù)購房寶指數(shù)統(tǒng)計，2號線開通前一年，世紀(jì)城樓盤順發(fā)江南麗錦(樓盤頁 戶型圖庫 動態(tài) 價格) 成交均價為19000元/平方米，之后杭州樓市整體陷入僵局，錢江世紀(jì)城板塊房價一降再降，到2014年11月份板塊內(nèi)在售樓盤均價基本維持在17000元/平方米左右。地鐵開通后5個月，順發(fā)江南麗錦成交均價穩(wěn)定在17000元/平方米，與首開的價格相比，下跌10.5％。
因為錢江世紀(jì)城板塊的生活配套滯后，板塊內(nèi)眾多樓盤前期借助地鐵宣傳，已經(jīng)大大透支了地鐵的價值，加之板塊內(nèi)在售的庫存比較多，去年整體樓市下行，造成江南麗錦成交價格下跌。但相對于鄰近的蕭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊來說，今年年初華瑞晴廬(樓盤頁 戶型圖庫動態(tài) 價格) 降價事件并沒有影響到錢江世紀(jì)城在售的地鐵盤，這從側(cè)面反映出地鐵盤一定程度上有較強(qiáng)的抗跌與保值性。
杭州我愛我家企劃部總監(jiān)周包軍表示，像下沙板塊與錢江世紀(jì)城板塊，臨近地鐵的樓盤過度炒作“地鐵”概念，導(dǎo)致價值提前透支，當(dāng)板塊庫存增加，去化遇到阻礙的時候，價格的下探在所難免，但地鐵盤在樓市寒冬中具有一定的抗跌性。目前樓市進(jìn)入買方市場，僅靠地鐵概念的樓盤無法俘獲購房者，只有配套、樓盤品質(zhì)以及交通出行綜合優(yōu)勢明顯的樓盤，才獲得較高的市場價值。
記者手記：僅有地鐵是不夠的
杭州地鐵局部成網(wǎng)，極大地方便了廣大市民的出行。但地鐵開通幾年來，地鐵對房價的實質(zhì)拉動效果甚微。這是因為，地鐵規(guī)劃出來時，房產(chǎn)營銷已把“地鐵”概念提前炒作，價格透支。地鐵開通后，地鐵盤價值拉動乏力。此外，影響房價最重要的是樓市行情。近幾年杭州樓市不溫不火，成交價格下滑，即使地鐵盤也無法逃脫大勢的影響。而杭州地鐵未成網(wǎng)，尚沒能發(fā)揮地鐵的最大便利，也是一個原因。
現(xiàn)在，購房者很理性，各種利好因素的疊加才會吸引他們下單，并拉動樓盤價值。僅靠地鐵，是不夠的。
錢江晚報
