去年以來，剛需集中釋放，推動杭州新房成交量井噴，青年置業(yè)者的購房能量得到了很好的檢驗。上個月，新“國五條”橫空問世，許多擔心換房成本和門檻提高的首次改善型購房者積極入市，推動杭州一、二手房市場持續(xù)走熱。這些市場現(xiàn)象表明，在自住型購房占據絕對主流的當前樓市，青年置業(yè)已是越來越不可忽視的樓市力量。
日前，杭州版新“國五條”細則落地，釋放出政策從緊信號。在這樣的背景下，杭州的青年置業(yè)者對后市有著怎樣的判斷？而在他們的購房計劃中，怎樣的房子才最符合當前的市場環(huán)境和政策環(huán)境？針對這些問題，我們進行了一次小范圍的調查。
●調查
近5成購房者看漲今年房價
“不溫不火”的杭州細則，一下子讓有置業(yè)計劃的青年購房者心里松了一口氣。根據調查報告統(tǒng)計，45%的受訪者認為今年杭州的樓市價格會出現(xiàn)小幅上漲，此外，認為小幅下跌的和保持現(xiàn)有水平的分別占到22%和20%。這說明，絕大多數的購房者認為房價極有可能出現(xiàn)上漲，而這個比例和細則出臺前一個月得出的結論相比，增長了一倍之多。在當時大家對杭州房價作出預判的時候，幾乎6成受訪者都給出了“一定下跌”的肯定意見。
一位購房者在留言中表示，經歷了這些年的樓市調控，目前大勢基本趨于穩(wěn)定了。再加上杭州細則沒有明確征稅手段以及二套房首付和利率的問題，所以房價出現(xiàn)大幅下跌，我認為不太可能。
近7成購房者重啟購房計劃
國五條出臺的效應直接影響到購房者的置業(yè)熱情，但由于地方細則的溫柔落地，讓處在猶豫期的購房者一下重燃了原本的購房計劃。據統(tǒng)計，將近7成的購房者稱會在今年考慮購房，其中13%的購房者表示會在4月份立即入手，“之前早就看好房源了，就看杭州細則如何規(guī)定，如今雷聲大雨點小，現(xiàn)在不買房更待何時？”此外，16%的購房者表示不打算在近期購房，有調查者直言，要看開發(fā)商接下來的定價策略而定。
改善型置業(yè)所占比例超4成
有意思的是，在選擇購買的物業(yè)產品這一欄中，選擇改善用房的人首次超過其他置業(yè)目的。43.8%的比例充分說明了改善型置業(yè)者正在明顯增多，成為杭城近期較普遍的購房需求。
不少受訪者也表示，目前很多樓盤都推出了不同程度的優(yōu)惠，特別是大戶型的優(yōu)惠相比中小戶型的優(yōu)惠更大，“存50萬抵100萬的都有”，所以不失為改善購房的好時機。但不可否認，37.9%首套置業(yè)以及12.41%為子女購房的數據充分說明，超過半數的依舊是剛需置業(yè)需求。
地鐵盤學區(qū)盤依舊是購房熱點
什么類型的房源最受熱捧，毫無疑問，那些具有附加值的當仁不讓。在我們的調查報告里，“哪些附加屬性更能促使你下單”這一欄中，最多的選項還是集中在地鐵、學區(qū)、大型超市當中，比例遠高于“外立面”“物業(yè)服務”“綠化率”等等選項。但有受訪者在備注中寫道，當地鐵1號線開通以及入學新規(guī)的影響，絕大多數和地鐵沾邊、和學區(qū)鄰近的樓盤，都稱自己為“地鐵房”或“學區(qū)房”。“購房之前還是要實地考察過，不要被開發(fā)商主打的概念所迷惑。
此外，今年即將購房的大部分人群，還是以剛性需求唱主角。6成左右的購房者都是定位在剛需的項目，90平方米左右的戶型將也是這部分人群的首選。
青年置業(yè)者釋義
從狹義上講，青年置業(yè)者是指年齡在20歲到40歲之間的購房者，從廣義上講，處在事業(yè)上升期的首次置業(yè)購房者、改善型購房者都可以稱為青年置業(yè)者，這個群體在選房時往往要兼顧工作和家庭生活，對教育配套、交通環(huán)境、商業(yè)配套，以及區(qū)域的發(fā)展前景都有著比較高的要求。青年置業(yè)者成樓市主導力量
2013年一季度，杭州主城區(qū)商品房新房成交量累計達到11288套，創(chuàng)近7年之最。其中1、2、3月成交量分別達到4635套、1902、4751套，均為近4年同比新高。仔細分析這個數據，不難發(fā)現(xiàn)以青年置業(yè)者為主要買家的剛需樓盤的熱銷，為第一季度的成交量提供了不可或缺的力量。
數據顯示，2013年第一季度杭州主城區(qū)銷售套數前十的樓盤中，排名前四的都屬于剛需樓盤，分別為杭州碧桂園、濱江·金色黎明、保利·城市果嶺和金地·自在城。其中，杭州碧桂園自2月2日首次面市以來，認籌客戶已經超過700套，實際銷售數量也達到了599套；去年起一直熱銷的金色黎明也緊隨其后。
據記者了解，無論是下沙大學城北的杭州碧桂園和城市果嶺，還是位于主城區(qū)的金色黎明和自在城，熱銷項目的主力戶型均為90平方米左右的小戶型，且都具有較高的性價比。值得一提的是，據開發(fā)商透露，這些項目的購房者都以購買首套房的小年輕為主。
另外，據了解，最近幾個月比較熱的宋都·晨光國際、榮安·望江南、中糧·方圓府等樓盤，客戶群體中青年置業(yè)者也占了較大比重。
其實，剛需主導樓市的場面，自調控以來就一直如此。去年，主城區(qū)全年銷售套數前十的樓盤中，中海·寰宇天下、金地·自在城、龍湖·滟瀾山、宋都·東郡國際、濱江·金色黎明、天陽·半島國際、濱江·曙光之城、世貿·錢塘帝景和昆侖·天籟均屬于剛需樓盤，購房者也均以首次置業(yè)的年輕才俊為主。
可見，調控以來，受“限購限貸”政策的影響，剛需尤其是青年力量才是樓市真正的主導力量。
樓市新政改變青年置業(yè)觀念
3月1日，“新國五條”出臺。“新國五條”中對個人轉讓房屋提出“嚴格按轉讓所得的20%計征”，同時提出可“進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。上述兩個政策的實施，大大加重了“以房換房”的購房者的購房成本。
4月1日晚間，杭州地方版的“新國五條”細則出臺，內容中雖未直接提及征收20%個稅和提高二套房貸，但是不少業(yè)內人士認為，不排除執(zhí)行上述兩條細則的可能。華邦地產首席分析師宋文杰表示：“杭州的細則里表明要按照稅法征收，這也就意味著地方的稅務部門有可能按照20%的比例來征收房屋轉讓的稅費。”此外，記者也獲悉，有部分銀行將開始提高二套房貸利率。
在這樣的背景下，直接選擇“一步到位”極有可能成為新的置業(yè)理念。所謂“一步到位”，就是指在預算內，選擇面積更大的，或者有優(yōu)質學區(qū)的，或者交通更為便捷的，或者地段更為成熟的房源。
近日，打算在城東置業(yè)的王小姐就改變了她的原定計劃。她表示，此前本來和男友商量好買套二手房或遠一點的90平方米來作婚房，等將來有錢再換一套更好的房子。不料，新“國五條”細則出臺，基于對二套房買賣的擔心，王小姐不得不改變原有購房計劃，準備直接選擇購置高端房產實現(xiàn)“一步到位”。
青年置業(yè)計劃貼近市場
眾所周知，無論是選擇整體品質更優(yōu)的小戶型，或是選擇同區(qū)域的大戶型，勢必都將增加購房的總價。在“一步到位”的購房理念成為全新的置業(yè)理念時，購房者的首次購房預算也都有了一定程度的提升。
根據現(xiàn)在在售的房源價格來計算，主城區(qū)小戶型的均價約為22000元/平方米，90平方米的房源總價約為198萬元；配套較為成熟的近郊區(qū)域大戶型房源均價約為15000元/平方米，130平方米的房源總價約為195萬元。換言之，若想置業(yè)一步到位，首次購房的預算一般需要200萬元左右。其實，調查也顯示，總價200萬-300萬元的房源的接受度相對之前，有了很大的提升。
統(tǒng)計顯示，3月份以來，諸如榮安·望江南、中糧·方圓府等改善型樓盤取得了不錯的銷售成績。對此，榮安地產營銷總監(jiān)汪靜表示：“新政的確在一定程度上加快了購房者置業(yè)的腳步。”
其實，除了最近關注度極高的之江板塊外，符合總價200萬元、且可以“一步到位”的樓盤還有不少，主要集中在濱江、城東新城、下沙、丁橋等區(qū)域。這些區(qū)域基本都已經有一個獨立的核心地帶，無論是交通配套、商業(yè)配套還是教育配套，一般都已經投入使用，入住之后生活比較便捷。此外，價格更為實惠的喬司地鐵沿線樓盤，由于各種生活配套都在日趨成熟，“住在喬司，工作在杭州”也不失為一個明智的選擇。
來源：青年時報
