杭州經(jīng)濟適用房上市交易細則出臺 三墩、丁橋淡定

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經(jīng)濟房新政策存在不少爭議
——市民高度關(guān)注經(jīng)濟房新政策

2007年9月，杭州市人民政府出臺了《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房辦法》，采購中心廣大干部職工尤其是響應(yīng)市委市政府號召，購買了經(jīng)濟房的職工，認(rèn)真閱讀了該辦法。我們認(rèn)為推出這個管理辦法，出發(fā)點是好的，是為了解決低收入家庭的住房問題，是為了讓老百姓都過上安居樂業(yè)的幸福生活，對此中心干部職工表示支持和擁護。但是，新政的出臺，我們認(rèn)為有較不盡人意之處。
其中該《辦法》第三十一條：“（一）經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證之日起，滿5年后允許上市交易；上市交易時，按照屆時的銷售價與當(dāng)時購買經(jīng)濟適用住房（包括超過享受面積部分的經(jīng)濟適用商品房）差價的55％向政府交納土地收益等價款”，規(guī)定非常不誠信。
首先，該條款違背了政府原先的承諾
當(dāng)時老百姓買的時候沒人告訴，以后房產(chǎn)增值了，政府要分55%，對政府，不知有沒有違約一說。按照2004年3月4日的《關(guān)于印發(fā)<杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關(guān)費用辦法>的通知》規(guī)定: （ 一）在2001年2月5日前買了經(jīng)濟適用房的，在辦理了房產(chǎn)證后達到5年以上再上市交易時，需補繳的土地出讓金按房改房的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，即按房源所處地段的出讓金標(biāo)準(zhǔn)乘以分?jǐn)偟耐恋孛娣e，由出讓方繳納；（二）2001年2月5日至2003年3月31日之間購買的經(jīng)濟適用房，上市時其享受面積部分需補繳的土地出讓金為市物價局下發(fā)的經(jīng)濟適用房價格批復(fù)文件中核定的商品房價格與經(jīng)濟適用房價格之間的差價；而政府現(xiàn)在要改變原來的文件規(guī)定,剝奪普通民眾的利益,怎能讓人心服。
其次,該條款嚴(yán)重違反了公平原則
不同年代前開工的經(jīng)濟房承擔(dān)的配套費用項目差異很大,有的已經(jīng)承擔(dān)了政府?dāng)偱傻牡缆�、農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)、公園的建設(shè)費用，這些設(shè)施建成后由開發(fā)商移交給政府。如果說欠政府什么費，也只有土地費了。
2001年后，政府為了降低經(jīng)濟房建設(shè)成本，才將部分配套費用剔除。因此，不同年代開工的經(jīng)濟房的上市政策應(yīng)該是不一樣的。
在經(jīng)濟房中，超出面積部分的是商品房子的價格，當(dāng)時買房子的時候，周邊的價格也只是比商品房低３００－５００！在享受經(jīng)濟的增長過程中政府不太可能讓窮人更窮，更應(yīng)該讓大家分享經(jīng)濟的發(fā)展所帶來的好處！
經(jīng)濟房新政錯誤三，違背法律不溯及既往原則：
如果以前的經(jīng)濟房子有這個政策規(guī)定，很多人會購買商品房（不是保障性的商品房�。�，現(xiàn)在事后再定，等于剝奪了這些購買人的選擇投機機會！實際上成為騙他們買保障性商品房，等他們有能力改善的時候，把他們的收益都剝奪了？
即使政府真的讓群眾接受新規(guī)，那么，如果房價跌了，政府是不是也要承擔(dān)虧損的55%呢。政府不能因為以前沒有嚴(yán)格把關(guān),部分人不符合購房條件而損害所有購房人的利益。
北京在出臺新政策時，也引起網(wǎng)友極大不滿，后調(diào)整為新建經(jīng)濟適用房實施新政策。
北京臺的一檔脫口秀：主題是經(jīng)濟適用房的新政（當(dāng)然是北京的新政嘍）。其間，幾位嘉賓各舒己見。印象最深的是，有一個什么專家說，北京政府在制定政策時，充分考慮了政策的延續(xù)性，老人老政策，新人新政策，這體現(xiàn)了政府的法律意識。
杭州的經(jīng)濟房新政許多方面與北京相當(dāng)相似：比如，5年戶口，比如，收入要求等，與北京都很象。所以，杭州應(yīng)該跟著北京走，對不同時期的經(jīng)濟房上市條件作區(qū)別對待。根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八十四條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往”。法律不溯及既往是一條立法原則，適用于所有規(guī)范性文件。最近廣州也推出了類似管理辦法，他們就明確表達了法不溯及既往的原則。杭州市人民政府以前也多次推出經(jīng)濟適用房的類似政策，也都包含了不溯及既往往的原則。如果遵從此一原則，那么在該《辦法》出臺前按照規(guī)定購買和簽字買賣合同或搖號中簽的，就應(yīng)該按照原規(guī)定執(zhí)行。如果違背法不溯及既往的原則，管理辦法是不可能得到廣大市民擁護的，會失信于民的，是與打造“杭州生活品質(zhì)之城”，構(gòu)建社會主義和諧社社會的崇高理論背道而馳的。
物權(quán)法,保護私有財產(chǎn)權(quán),既使經(jīng)濟房是有限產(chǎn)權(quán)房,但購房人也是個人財產(chǎn)的持有人，經(jīng)濟適用房，作為保障性的商品房子，也是商品房！是商品就有投資及保障的兩個功能！政府不能單方面制定利益的瓜分權(quán)（全自己占有）。況且,雖然是經(jīng)濟適用房,可目前合同里并沒有添加關(guān)于政府回購的條款,如果執(zhí)行,是不是要算政府違約違法呢?!
經(jīng)濟房新政錯誤四，該條款嚴(yán)重?fù)p害了百姓的利益
比如1999年買了經(jīng)濟適用房，地點在三塘。當(dāng)時購買的價格是2200元/平方米，同期周圍地段的商品房價格也不過是2300-3000元/平方米之間（大關(guān)小區(qū)的某些區(qū)域最低價只要1800元/平米），那時杭州湖墅南路沈塘橋公交車站邊的一個高層樓盤售價為3300元/平方米。
現(xiàn)在8年過去了，隨著孩子的長大、父母年齡的增大，為了都能照顧到，想賣掉現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房（現(xiàn)在市場價格為10000/平方），再以同樣的總價在錢塘江對岸濱江區(qū)購買大一點的房子（市場價格為7000多/平方），本來應(yīng)該是非常順利成章的事，突然出來這么個新規(guī)定：房子賣掉后必須補交差價55%的土地出讓金！也就是現(xiàn)在85平米的房子價值從85萬元一下降為48萬多，根本不可能奢望改善住房。而1999年同期的商品房卻可以得到實實在在的升值。
人到中年，以前能夠買到經(jīng)濟適用房解決基本的住房困難是幸運，現(xiàn)在給孩子老人改善居住環(huán)境是人生最后一個愿望了，這樣的制度把握下半輩子的這個愿望完全粉碎了，不可能在這個年紀(jì)賺大錢來換房子了......
經(jīng)濟房新政錯誤五，政府不能依靠與民爭利來創(chuàng)收
雖然百姓也理解政府入不抵出的困難,但政府不能依靠與民爭利來創(chuàng)收。購買時民眾購房出資為市場價的90%,政府提供土地優(yōu)惠減免10%,現(xiàn)在政府卻希望分享投資增長的55%,如何讓人心服。雖然它能給政府增加許多額外無成本收入。但這種損害到千千萬萬家庭利益,與民爭利的事情，必將引發(fā)強烈的反彈，影響社會的和諧!
綜上所述，不少市民強烈要求政府調(diào)整《市區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法》相關(guān)條款，實行新房新政策，老房老政策!

首先應(yīng)該感謝杭州市政府在2004年12月，我還一窮二白的時候，給了我一個機會，以相對便宜一點的價格申購了一套經(jīng)濟適用房，解決了我們一家人這么多年的安居問題。后來憑著我們的勤奮和努力，生活條件慢慢改善，有了置換房子的念頭，但由于經(jīng)適房上市交易的政策一直沒有出臺，我們的這個愿望一直擱淺。
2013年8月12日，杭州市政府正式出臺《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》，我認(rèn)為大部分的條款都是合理的，都是從民生的角度來解決實際問題，但對于2004年9月1日以后購買經(jīng)適房的，搞一刀切，需補繳土地收益等價款＝【（屆時的評估單價－經(jīng)適房購買時單價）×享受的經(jīng)適房面積】×55％－購房時繳交的稅費，我們覺得不合理也不合法，理由如下：
1、2004-09-01杭州市人民政府關(guān)于貫徹國家四部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的實施意見中第十七條指出：經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證之日起 ,在5年內(nèi)不得上市交易;出售時,應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納收益(具體辦法另行制訂)。個人購買的經(jīng)濟適用住房在向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。凡屬經(jīng)濟適用住房作為營業(yè)場所的,工商行政主管部門不得辦理營業(yè)執(zhí)照。 這一條應(yīng)該是04年9月至07年9月購買經(jīng)適房的主要依據(jù)，首先政府沒有指明比例是多少，可以是5％，也可以是99％。另外，政府明顯沒有盡告知義務(wù)，開發(fā)商也沒有將這一重大情況告訴購房者，最關(guān)鍵的是我們使用的是浙江省2000年修改版的《商品房買賣合同》，在補充協(xié)議中，只提到了“達到規(guī)定年份后上市交易的，其經(jīng)濟居住房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經(jīng)濟居住房價格之間的差價”，這里明確指的是土地出讓金，壓根就沒有提到要上交55％的土地收益款。所以，我們當(dāng)初購房時，無論從解讀政策的角度還是從認(rèn)真研究購房合同的角度，我們都沒有辦法預(yù)知道2013年我們要將55％的土地收益款。如果那個時候我們知道將來政府要收房價增值的55％的土地收益款，我想只要稍微有點常識的人都會放棄購買經(jīng)適房而買商品房，誰會想傾家蕩產(chǎn)去買一個自己沒有產(chǎn)權(quán)的房子的？
2、2007年9月7日杭州市人民政府印發(fā)了《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法的通知》第三十一條，經(jīng)濟適用住房未滿限制交易年限不得交易。限制交易年限期滿后，房屋所有權(quán)人可對房屋采取以下處置方式：
（一）經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證之日起，滿5年后允許上市交易；上市交易時，按照屆時的銷售價與當(dāng)時購買經(jīng)濟適用住房（包括超過享受面積部分的經(jīng)濟適用商品房）差價的55％向政府交納土地收益等價款。這里首次提到了55％的土地收益等價款，而且包括了所有的經(jīng)適房。第三十九條“本辦法自公布之日起施行。原有文件規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。”這個時間節(jié)點無論如何都不能往前推到2004年9月1日，只能對以后再購買經(jīng)適房的起制約作用。
3、無論是我們購買時還是當(dāng)時的政策都表明購買經(jīng)適房之日起5年內(nèi)可以上市交易的，因為政府的原因遲遲沒有出臺相關(guān)政策，導(dǎo)致經(jīng)適房的上市一拖再拖，這期間給我們造成的機會成本損失暫且不論，購買后超過5年，由于政府的不作為導(dǎo)致經(jīng)適房不能交易，在這之后房價上漲還叫我們來買單，非常地不合理。04年9月份購買的，如果到09年9月份贖回這完全的產(chǎn)權(quán)，也比13年強。
4、再講一下補繳多少錢的合理性。04年9月1日以前分三個檔次，2001年2月5日前，2012年2月5日至2003年3月31日，2003年3月31日至2004年9月1日，分別有不同的政策，兼顧了各個時期購房人的利益。而04年9月1日以來，在長達差不多10年的時間里，中國房價的黃金十年，反而搞一刀切了？以一套購買時為經(jīng)適房享受價為3000元、超出部分商品房價格3500元、面積80方的經(jīng)適房（享受面積為70方）為例， 假設(shè)現(xiàn)在評估價為15000元，04年8月購買的話，需繳納（3500-3000）×70＝3.5萬元，而04年10月份購買，需繳納12000×70×55％＝46.2萬。相差幾個月、幾天的，所需繳納的費用有如此之大的差距，如何體現(xiàn)公平、公正。針對我個人的情況，我03年申領(lǐng)的準(zhǔn)購證，參加了幾次搖號，都沒有搖中，后來政策改變需要排隊輪候，等到04年12月終于有幸排到，但我就應(yīng)該比我早三個月的多交幾十萬的錢嗎？
所以我認(rèn)為針對04年9月至07年9月7日購買經(jīng)適房的，應(yīng)該享受跟2003年3月31日至2004年9月1日購入的政策一樣，即“需補繳土地出讓金＝（不旮商品房價格－經(jīng)適房價格）×享受的經(jīng)適房面積”，這樣既合法又合理。

支持，總之一個原則，法不溯及既往�。。�！

希望政府合理修改細則，支持！

支持，法不溯及既往

要求政府合理修改細則，支持！

杭州市政府怎么了，怎么會出這樣的惡法，原來的形象一下子破滅了，難道真的發(fā)生了財政危機？

要求對2004年9月1日起至2007年9月7日購買的經(jīng)適房按照2004年9月1日前購入的政策辦理

要求政府合理修改細則，支持！

還要講一下違反住建委2007年的文件，文件明確規(guī)定原來有合同的按原合同執(zhí)行。

要求政府合理修改細則，支持！

dingqi

支持，要求對2004年9月1日起至2007年9月7日購買的經(jīng)適房按照2004年9月1日前購入的政策辦理。。
政府出臺政策前，應(yīng)該考慮各層次的、各年限購房人群，政策出臺前也應(yīng)開個聽證會或網(wǎng)上民意調(diào)查一下，做到合理、合法、公平、公正。真心希望政策能聽一下民聲，修改細則。

希望政府在制定相關(guān)細則的時候能夠充分參考各項制度頒布實施的時間，保障2007年9月7日前購買經(jīng)濟房業(yè)主的合理權(quán)益！

支持，政府應(yīng)該給我們一個合理的解釋

定------------------------------------------------

說的不錯！

強烈要求對2004年9月1日起至2007年9月7日購買的經(jīng)適房按照2004年9月1日前購入的政策辦理

時間節(jié)點很沒有依據(jù)，2007年9月7日杭州市人民政府印發(fā)了《杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法的通知》首次明確了經(jīng)濟房上市交易需交55%收益，所以這次政策的節(jié)點應(yīng)該是2007年9月7日，而不是2004年9月1日。

強力要求杭州市政府修改細則，按法律法規(guī)辦事，樹立政府知法守法的良好形象�。。。。。。�

法不溯及以往，政府是法盲？同樣一批房，出兩個規(guī)定政策，公平性何在？

支持，法不溯及既往

我就要求按合同辦事，市政府，請尊重合同吧，別丟掉僅存的一點契約精神裸奔了。

有誰來提議，我們建一個維權(quán)的群吧。 我覺得政府的這個政策實在是太不公平了。