NO. 1｜壹
搖號(hào)倒掛好幾萬(wàn)，怎么一交付掛牌就快“破發(fā)”了？
過(guò)去幾年，杭州樓市“倒掛”風(fēng)靡，幾乎成了衡量樓盤性價(jià)比的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上來(lái)只問(wèn)“有多少倒掛”的比比皆是。
曾記否，那些《樓盤投資倒掛表》、《回報(bào)率預(yù)測(cè)表》雖略帶玄學(xué)，卻依然被眾人奉為“投資圣經(jīng)”。
開發(fā)商、房產(chǎn)媒體也學(xué)會(huì)用了“倒掛X萬(wàn)”迎合大眾，到后來(lái)變得愈發(fā)魔幻。
當(dāng)宣傳語(yǔ)變成“X公里倒掛X萬(wàn)”，甚至加上虛無(wú)預(yù)期的時(shí)候，就知道“倒掛”概念算是徹底被玩壞了。
豐滿理想與殘酷現(xiàn)實(shí)碰撞，不得不讓人開始懷疑，所謂的“倒掛”還有多少參考意義？
NO.2｜貳
自由定價(jià)的市場(chǎng)，新房?jī)r(jià)格一般高于二手房，即為“正掛”。新房因政策性限價(jià)而低于二手房?jī)r(jià)格，則出現(xiàn)了“倒掛”。
“倒掛”肯定是真實(shí)存在的，只是大多數(shù)人看待“倒掛”的方式，出現(xiàn)了重大的認(rèn)知偏差。
“倒掛”是一個(gè)靜態(tài)概念，相對(duì)于同期二手房掛牌價(jià)格而存在，而二手房?jī)r(jià)格則是動(dòng)態(tài)波動(dòng)的。
或許在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，很多人概念里默認(rèn)房?jī)r(jià)是只漲不跌的。
對(duì)于從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)大級(jí)別調(diào)整的人來(lái)說(shuō)，可能也是從近2年才開始真正意識(shí)到：原來(lái)房?jī)r(jià)是會(huì)跌的。
用“倒掛”來(lái)判斷當(dāng)前樓盤性價(jià)比，具有一定的參考性，但是用它來(lái)判斷未來(lái)3年、5年，甚至更遠(yuǎn)的預(yù)期，顯然會(huì)出比較大的偏差。
基于倒掛的看漲看跌，暴露出多數(shù)購(gòu)房者“追漲殺跌”的本性。即使是如今哀鴻遍野下的所謂理性聲音，其實(shí)大多如此。
NO. 3｜叁
市面上仍然存在有倒掛空間的盤，具體如何判斷就要涉及到“倒掛對(duì)象”的選擇問(wèn)題。
往往為了引起購(gòu)房者關(guān)注，賣方、媒介方會(huì)選擇區(qū)域內(nèi)最高價(jià)格樓盤進(jìn)行對(duì)標(biāo)，刻意忽略樓盤之間的差異，甚至選取幾公里外的高價(jià)標(biāo)的，以擴(kuò)大倒掛值。
相信如今很多人也能看出其中的貓膩了，但依然容易掉進(jìn)“倒掛陷阱”。
這個(gè)世界上并不存在兩套一模一樣的房子，細(xì)微的地段、品質(zhì)、樓盤定位、景觀、樓層、學(xué)區(qū)、不利因素等都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，隔條馬路差價(jià)上萬(wàn)的案例也并不少見(jiàn)。
另外，我們習(xí)慣了用建筑面積的單價(jià)計(jì)價(jià)，只是為了方便觀察，而實(shí)際上國(guó)外通行的按套計(jì)價(jià)更為科學(xué)，畢竟房子不能拆開來(lái)按照每平方米單賣。
所以，不同戶型面積、不同得房率等差異也要考慮進(jìn)去。
同樣品質(zhì)樓盤的89㎡戶型，會(huì)因?yàn)榈梅柯省⒏窬值牟煌a(chǎn)生總價(jià)差異。更不能拿著89方的單價(jià)去推算200方戶型的倒掛，反之亦然。
NO.4｜肆
其實(shí)對(duì)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要知道樓盤的精確倒掛值。
倒掛只是新房性價(jià)比的一個(gè)參考，給你更低的價(jià)格感知，并不一定能讓你賺到多少錢。
新盤交付時(shí)價(jià)格大幅超過(guò)周邊二手價(jià)格的案例也并不少見(jiàn)，所以不能將“倒掛”作為投資的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
在這下行周期的混沌市場(chǎng)中，我們更需要去認(rèn)真了解的是市場(chǎng)大的趨勢(shì)、板塊的未來(lái)發(fā)展空間、樓盤的具體規(guī)劃，以及和周邊二手房小區(qū)的差異。
▲房?jī)r(jià)走勢(shì)模型
限價(jià)作為特殊時(shí)期的行政手段，在過(guò)去維持市場(chǎng)穩(wěn)定中起到了至關(guān)重要的作用。
隨著市場(chǎng)進(jìn)入新的階段，限價(jià)作用也越來(lái)越小，放開限價(jià)成為了大勢(shì)所趨。
當(dāng)新房趨于開發(fā)商自主定價(jià)，必將回歸市場(chǎng)，“倒掛”隨之成為歷史，此時(shí)將更考驗(yàn)大家的主觀判斷能力了。
當(dāng)然，目前主城區(qū)尚有一些限價(jià)新盤，且搖且珍惜吧。
來(lái)源：豪言堂