01
是念出來的，還是掛出來的？全城都是學區(qū)房的杭州，又要吵架了
本月初，層樓推送的這篇文章，引發(fā)了粉絲強烈共鳴。原因很簡單，在學區(qū)成為房價第一推手的今天，學區(qū)房早已不是“讓孩子贏在起跑線”這么純粹。
它的背后，牽扯了太多利益，甚至已成為精心布局的炒房產業(yè)鏈。
一個新興板塊，沒有畢業(yè)生，更無教育底蘊，隨便來一個傳言，或者貼一個牌子，炒作一番，立馬躋身“名校學區(qū)房”。體現(xiàn)在二手房上，就是上百萬的價差。
但你有沒有想過，在集團化辦學的戰(zhàn)略思想下，加上各種合作、托管和引進，杭州“名校”早已是流水線產品。
倘若有一天，全城“名校覆蓋”，學區(qū)還會是“溢價之王”嗎？
隔壁的嘉興，為我們打了一個樣。近幾年來，嘉興新崛起的幾個板塊，如南湖新區(qū)、國際商務區(qū)、科技城區(qū)，及秀洲新區(qū)等，無一不是“名校加身”。
反映在二手市場上，雖然學區(qū)依舊重要，卻不再是最關鍵因素，價差更多體現(xiàn)在地段、配套及房子品相。
所以，杭州的自住客們，千萬不要無腦接盤高位爆炒的新學區(qū)。因為最后很可能會發(fā)現(xiàn)，玩了一輪名校招牌的“軍備競賽”后，大多數(shù)小區(qū)重新回到同一起跑線。
而此時，投資客揮一揮衣袖，瀟灑離去，只留你高位站崗，徒傷悲。
02
滬杭之間的嘉興，近年樓市火熱程度不亞于杭州。
兩個信號足以表明。一是3月15日，嘉興調控升級，外地人限購一套，限售范圍擴大至全市。二是它很像搖號之前的杭州，房企牢牢掌握著銷售自主權。
至今還有一條不成文規(guī)則：無論樓盤位置好壞，視戶型面積大小，全款前提下，還須搭售若干車位，標準30萬左右一個。
原因就是新房限價嚴厲，這也導致了這幾年嘉興二手房價的大漲。
我有一個朋友，工作在嘉興，2016年投資了一套國際商務區(qū)萬達廣場附近的房子，當時新房均價8000元/㎡，2017年5月以1萬5轉賣給了一位上海人。
而該小區(qū)成交價，后來超過了2萬，如今最高已在3萬上下，頗為懊悔。
不只是國際商務區(qū)，嘉興幾乎所有板塊都漲了。但奇怪的是，幾個主流板塊的二手房價，相差并不大，學區(qū)炒作氛圍也比較淡。
當?shù)刂薪閳罅艘唤M數(shù)據（優(yōu)質次新房），南湖新區(qū)3-3.5萬，科技城區(qū)3-3.3萬，國際商務區(qū)2.8-3萬）……
三個板塊均位于嘉興東南方，相互連接，南湖新區(qū)位置最優(yōu)（西側挨著南湖）、科技城次之（靠近上海）、國際商務區(qū)居后。看起來主要是地段，決定了板塊價差。
嘉興西北方的秀洲新區(qū)，新交付的秀湖金茂府，及早期的中梁秀湖壹號院萬科夢蝶花苑等，掛價也普遍3萬朝上。
秀洲新區(qū)已與常臺高速接壤，后續(xù)開發(fā)空間有限，但有兩大特點——環(huán)境和產業(yè)。
新板塊學區(qū)炒作淡，老城區(qū)總有底蘊深厚的學校，容易出高價吧。
結果這一點跟杭州完全不同，嘉興市中心老小區(qū)，根本沒有類似杭州學軍老破小那樣的天價，貴到可以碾壓南星橋、濱江、武林等豪宅板塊。
“嘉興市中心，貴的也就2萬多，遠不如科技城等新區(qū)。”中介說。
03
在嘉興二手市場，學區(qū)似乎不值一提。難道是因為沒有好學校？
與其說沒名校，倒不如說嘉興“滿城皆名校”。過去幾年，嘉興的這幾個主流板塊，通過托管、掛名、合作等方式，全都引進了名校。
市中心：老牌知名公立小學，如實驗小學和輔成小學等。
南湖新區(qū)：北師大南湖附屬學校
科技城：實驗小學科技城校區(qū)、清華大學附屬中學嘉興學校（初中、小學部）
國際商務區(qū)：同濟大學附屬嘉興實驗學校、北師大嘉興附中、杭師大經開附小
秀洲新區(qū)：浙師大附屬秀洲實驗學校 （九年一貫制）、上海世外教育附屬嘉興秀湖實驗學校（九年一貫制）、上外秀洲外國語
看看這些前綴，個個看起來來頭不小，自帶光環(huán)。
這些學校當然也有好差之分，但沒有絕對的菜小，也沒有絕對的牛小，更多是相對均衡的教育資源。
當所有學?？雌饋矶疾畈欢啵瑢W區(qū)的溢價能力，無形中就被降低了。而購房者的優(yōu)先側重點，也會轉向價格、品質和地段等因素。
所以，嘉興二手市場上，學區(qū)扮演的角色遠沒有杭州那么夸張。
比如，目標南湖新區(qū)的自住客，第一需求是讀書，因為價格原因，最后很可能會買到科技城。一些地段一般、品質突出的次新房，價格也能和好地段的“名校學區(qū)房”抗衡。
本地購房者，也很少因為要讀更好的“名校”，選擇跨區(qū)域購房。
不過，嘉興二手市場，學區(qū)炒作氛圍不高，還有兩個特殊原因。一是嘉興版圖不大，教育資源比較容易做到兼顧。
二是二手市場的買家，自住比例高，沒有像杭州那么多的炒家。
04
杭州版圖大得多，難免顧此失彼，但不可否認，“名校普及率”也越來越高了。
先看一組數(shù)據：
截至2018 年底，杭州全市教育集團已有371 個，成員單位1385 個。其中，中小學教育集團174 個，原六城區(qū)中小學名校集團化覆蓋面達83.85%。
與2004年相比，教育集團在數(shù)量上增加了13.3 倍，成員單位擴大了16 倍以上……
要知道，這還是2018年的數(shù)據。僅過去兩年，杭州公開報道或大肆炒作的新名校，就已“數(shù)不勝數(shù)”：
2018年底，被學區(qū)耽誤多時的萬家星城，突然確定引入安吉路實驗學校。
2020年9月，崇文、學軍落戶蕭山科技城。
2020年12月，之江實驗中學、之江第一中學和上泗中學，聯(lián)合成立杭州市之江實驗中學教育集團；之江一中正式加入杭二中教育集團（掛牌）
2021年1月，崇文實驗學校（近江）宣布“民轉公”。
2021年2月，杭州文瀾教育集團正式成立，下轄兩所公辦初中：文瀾實驗中學（文瀾校區(qū)），文瀾實驗中學（慧瀾校區(qū)）。三所公辦小學：文瀾小學，文瀾第二小學（籌，鐵路北站單元），文瀾實驗學校。
還有育才“民轉公”、名校托管世紀城實驗小學、江南小學等各種傳言。
最新的傳言是，運河灣也會有文瀾的校區(qū)，崇賢某小學將被托管，東潮府南面的九年制學校也會引入名校。此外，為托起錢江新城二期近7萬的限價，引入名校想必也是規(guī)定動作。
毫無疑問，名校集團化戰(zhàn)略，已是杭州推進基礎教育全域優(yōu)質均衡發(fā)展的主方向，大勢已不可逆。
事實上，新版區(qū)劃調整，也在很大程度上，平衡了各區(qū)教育資源。
比如，并入拱墅區(qū)和上城區(qū)的原下城區(qū)、原江干區(qū)，教育資源相對較弱。并區(qū)之后，除了公辦名校資源的傳導，更可直接共享優(yōu)質民辦教育。
財政獨立后的新余杭區(qū)，有了自己的話事權，是不是馬上也有一輪“學區(qū)大躍進”？
如果連崇賢、倉前、錢江世紀城和四五堡，都成為“學區(qū)高地”，那么未來有一天，杭州像嘉興一樣“滿城盡是學區(qū)房”，也并非不可能。
05
一旦“滿城盡是學區(qū)房”，炒房客控盤的熱錢不夠用，接盤的孟母也不夠用，顧此失彼，怎么打出暴漲行情？
更何況，短時間泛濫的貼牌名校，也很難保證學校質量。硬件和理念容易復制，優(yōu)質師資力量卻必然注水，優(yōu)質生源更面臨其它“名校”的殘酷爭奪。
十年樹木、百年樹人，一所名校的成型，必然需要長時間的沉淀。
所以，面對那些爆炒的新學區(qū)，自住客千萬要擦亮眼睛。因為很大程度上，這就是投資客做的局，拉高價格靜待接盤人而已。
比如在橋西，文瀾“民轉公”之前，某深圳投資客就一口氣囤了20套房源，如今正張著血盆大口等人入套。
只是據好找房顯示，許多高位新學區(qū)房，如今都已處于“有價無市”的局面。
華師大附屬學校的藍孔雀，近30天只網簽了2套；新晉“雙文瀾”學區(qū)的橋西，名城公館在內的多個小區(qū)，近一個月零成交。
還有崇文民轉公的近江東園社區(qū)、在水一方社區(qū)，二手成交量也很慘淡。
這至少說明一個事實：學區(qū)瘋炒下，二手房價的快速拉升，已超出市場承受力。若此時貿然接手一個連畢業(yè)生都沒有的“新名校學區(qū)”，大概率是交“智商稅”。
接下來，杭州即將大量出貨的下一個“學區(qū)老鼠倉”，是傳言有一系列名校托管的錢江世紀城。
據我所知，大量外地投資客都已建倉，更有炒房團一夜之間掃光佳境天城所有低價房源。那么，你會為一個“名校”名頭讓孩子入蕭山學籍嗎？你愿意乖乖成為炒房客的戰(zhàn)利品嗎？
最精彩的一場博弈即將拉開序幕。
當然，冰凍三尺非一日之寒，學區(qū)房降溫，注定是一條“艱難的路”，非一日之功。
多數(shù)人難免為當下的氣氛所裹挾，但如果你能看清趨勢，并真正為孩子的未來負責，那么還是遠離那些沒有畢業(yè)生的“貼牌學區(qū)房”。
它們中的極小一部分，或許在許多年后會成長為“真學區(qū)房”，但未來的偶然性事件，不值得你現(xiàn)在下超額的賭注。
來源：層樓