01
曾被稱(chēng)為“江岸線上塌陷板塊”九堡沿江，突然“真香”了！
上周分區(qū)一公布，曾經(jīng)的“江干九堡”搖身一變成了“上城九堡”。加上未來(lái)新房限價(jià)6萬(wàn)+的四堡七堡地塊，距離九堡沿江大約4公里。九堡沿江有望“咸魚(yú)翻身”了？
說(shuō)實(shí)話，因?yàn)閿喙┒嗄?，二手房也毫無(wú)熱度，平常除了開(kāi)車(chē)路過(guò)，我起碼五六年沒(méi)好好探一探九堡沿江了。這里真是主城區(qū)“被遺忘的角落”。
記得2018年這邊的新房，就賣(mài)3萬(wàn)多。而現(xiàn)在，同樣沿江的御道，二手房成交7萬(wàn)+，旁邊的留香園更是上了8萬(wàn)+。而之江東路往東大概5公里，九堡沿江，依然3萬(wàn)+。
不過(guò)聽(tīng)說(shuō)，最近九堡沿江已經(jīng)有房東連夜?jié)q價(jià)200多萬(wàn)，九堡的房東也膨脹了？3萬(wàn)+，能在九堡沿江買(mǎi)到什么樣的房子？
帶著各種好奇，我去實(shí)地探了探，點(diǎn)擊視頻了解。
02
無(wú)論是好找房上近期的成交數(shù)據(jù)，還是我們現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地跑盤(pán)，都顯示：
九堡沿江的房東心態(tài)基本有所改變，近期漲價(jià)、或是暫時(shí)不賣(mài)觀望市場(chǎng)的房東增多了。
部分樓盤(pán)已出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)捍衛(wèi)聯(lián)盟”。例如那套跳漲200多萬(wàn)的“白房子”，就是業(yè)主們抱團(tuán)漲價(jià)。據(jù)說(shuō)，若是有業(yè)主掛價(jià)太低，就會(huì)受到鄰居的譴責(zé)。
而一線江景、濱江出品的鉑金海岸，甚至有房東在近期掛出了直逼江河匯二手房的價(jià)格。
這樣的“天價(jià)”能成交嗎？中介小哥淡定地表示：做夢(mèng)吧！
還有的房東，即便表現(xiàn)了十足誠(chéng)意想賣(mài)房，但也忍不住在幾天前漲了五萬(wàn)。
確實(shí)，九堡沿江的業(yè)主憋屈太久了。
要知道，2010年開(kāi)賣(mài)的麗江公寓精裝最高賣(mài)過(guò)3萬(wàn)2，而2018年底搖號(hào)銷(xiāo)售的鉑金海岸，精裝均價(jià)也不過(guò)33900元/㎡。
然而十年過(guò)去了，目前高層二手房主流的成交價(jià)，在3萬(wàn)2-3萬(wàn)6之間。九堡沿江的二手房?jī)r(jià)，被早被同期出道的蔣村、濱江，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了身后。
業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的期待是美好的，然而現(xiàn)實(shí)依然殘酷。
陽(yáng)光國(guó)際在月初，有過(guò)低于3萬(wàn)的成交；房齡相對(duì)新的悅麒美寓和精裝交付的麗江公寓，有部分房源，成交單價(jià)超3萬(wàn)6。
一線沿江的大戶(hù)型更貴一些，其中品質(zhì)最好的鉑金海岸，實(shí)際的成交單價(jià)約在5萬(wàn)左右。
不過(guò)中介透露：近期來(lái)九堡沿江咨詢(xún)看房的客戶(hù)，明顯增多了，各盤(pán)也陸續(xù)有成交。但大部分客戶(hù)都還想先搖搖新房，謹(jǐn)慎下單。
九堡沿江四個(gè)大盤(pán)，體量都在30萬(wàn)方以上。二手房總掛牌量達(dá)580套，供應(yīng)巨大。然而最近30天，四盤(pán)僅成交30余套。
二手房市場(chǎng)，只有量漲，才能帶動(dòng)真正的價(jià)漲。
目前的九堡沿江，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交。雖然短期內(nèi)價(jià)格小漲，但還是能淘到一些性?xún)r(jià)比較高的房源。
03
過(guò)去近十年，九堡沿江的二手房一直不溫不火。很關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是周邊區(qū)域的割裂發(fā)展。
順著之江東路往西，過(guò)了陽(yáng)光國(guó)際幾乎就見(jiàn)不到高樓了。直到過(guò)了運(yùn)河隧道，到錢(qián)江新城，才仿佛到了另一個(gè)世界。而往東過(guò)了九堡大橋，則是了下沙沿江的工業(yè)區(qū)。
九堡沿江幾個(gè)大盤(pán)，也就這么孤零零矗立在九堡大橋旁。
但如今，西面的錢(qián)江新城二期連堡豐城正在大幅建設(shè)推進(jìn)。公建先行，也為錢(qián)江新城二期的6萬(wàn)+的房?jī)r(jià)提供了有力支持。
東面，下沙全新的錢(qián)塘科學(xué)城規(guī)劃，也將與九堡無(wú)縫連接。
沿江缺失的拼圖，正在一塊塊被填補(bǔ)上。
“媳婦熬成婆”，加之地鐵9號(hào)線的建設(shè)，以及“新上城”的神助攻，九堡沿江未來(lái)可期。
但同時(shí)，配套不足、房齡老化、戶(hù)型陳舊、土地年限短等種種不利因素，九堡沿江板塊幾乎都遇到了。這里的二手房未來(lái)能漲多少，誰(shuí)都說(shuō)不好。
04
一有利好，就追漲二手房，然后套牢的故事，在之前杭州樓市不算少見(jiàn)。
盡管，比起那些一有風(fēng)吹草動(dòng)就喊漲的板塊，九堡沿江有著更強(qiáng)的上漲動(dòng)力。與錢(qián)江新城二期的新房相比，價(jià)差也超3萬(wàn)。
看似有性?xún)r(jià)比，但在下單九堡沿江之前，邱波老師有幾點(diǎn)提醒：
1、土地年限短。
九堡沿江的地塊大都是上個(gè)世紀(jì)90年代拿的地，到現(xiàn)在實(shí)際的使用年限已經(jīng)不到50年。所以算錢(qián)的時(shí)候，得把這個(gè)因素算進(jìn)去。
2、房齡老，戶(hù)型差。
四個(gè)小區(qū)交付已有5到10年。且得房率不高普遍在70%左右，戶(hù)型格局也是上一代的產(chǎn)品。89方只能做兩房一衛(wèi)，且普遍南北不通、存在暗衛(wèi)甚至暗臥的問(wèn)題，居住的感受顯然不如新房。
3、配套少。
日常生活全靠底商，最近的綜合體在1公里開(kāi)外。周邊公交線路發(fā)達(dá)，但要地鐵出行，直線都要1公里以上。
4、目前板塊內(nèi)二手房?jī)r(jià)實(shí)際上漲幅度不大。
像綠城品牌的麗江公寓和相對(duì)較新的悅麒美寓，成交單價(jià)普遍在3萬(wàn)4到3萬(wàn)6之間。像陽(yáng)光國(guó)際有部分毛坯房源僅在3萬(wàn)左右。但近期部分房東預(yù)期升高，并出現(xiàn)抱團(tuán)漲價(jià)的行為，下單需謹(jǐn)慎。
5、最后一點(diǎn)：真正一線江景的房子，并不多，價(jià)格要做合理區(qū)分。
來(lái)源：層樓