| PART 1 |
近期有個樓盤爭議非常大，那就是處于濱江與蕭山交匯處的濱康天曜城。
爭議集中在天曜到底有沒有購買價(jià)值，有非常一大部分的購房者認(rèn)為從目前的市場角度看，天曜的購買價(jià)值沒有想象中那么大，核心的支撐論點(diǎn)就是天曜沒有倒掛。
天曜的價(jià)格與周邊的二手房價(jià)格基本持平，部分二手房的價(jià)格甚至低于天曜，如天曜對面的陽光城上府、天逸等樓盤，不到5萬便可以買到，還有現(xiàn)房優(yōu)勢。
按照價(jià)格差的基礎(chǔ)做判斷，天曜確實(shí)沒有什么購買價(jià)值，但天曜的價(jià)值判斷顯然不會這么簡單。
在此，我們先放一放天曜這個案例，放大到濱江區(qū)的視野來看看，結(jié)果就藏在其中。
| PART 2 |
△濱江核心區(qū)實(shí)景圖
濱江區(qū)經(jīng)過近二十年時間的發(fā)展，在近幾年華麗轉(zhuǎn)身為杭州的國際濱，是杭州少有的全面現(xiàn)代化的城區(qū)之一，產(chǎn)業(yè)集聚程度、城市界面以及配套資源都處于杭州的第一梯隊(duì)。
濱江已經(jīng)不再是以前杭州人看不上的郊區(qū)新城了，全面融入杭州主城，濱江區(qū)的房價(jià)在近年同樣是全面接軌杭州核心主城，甚至部分標(biāo)桿樓盤的價(jià)格已經(jīng)處于杭州的頂端。
比如柳岸曉風(fēng)、濱江金茂府、水晶瀾軒等，站在全杭州看，這些標(biāo)桿樓盤的價(jià)格都是頂尖的，甚至部分房源價(jià)格已經(jīng)超過了浙江名義上的第一豪宅武林壹號。
但就是在濱江區(qū)，房價(jià)卻明顯的出現(xiàn)兩極分化，濱江區(qū)的房價(jià)從三萬到10萬朝上，梯度拉的極大。
譬如，濱江最早開發(fā)的一橋區(qū)域，存在著大量的4萬單價(jià)二手房，甚至有些4萬都不到，如之江花園、賀田尚城等。
不止在一橋，在濱江產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，部分房齡稍老的商品房同樣價(jià)格非常平價(jià)，如南岸晶都等，有地鐵、靠近濱江的互聯(lián)網(wǎng)大廠，不到四萬便能買到。
再比如，濱江區(qū)政府周邊，位置夠核心吧，部分樓盤還是江南第一名校江南實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房，但一些房齡十年出頭的商品房價(jià)格也就在5至6萬。
為什么會出現(xiàn)這樣的市場狀況，都說國際濱代表著杭州，卻有大量的低價(jià)樓盤存在，甚至房價(jià)都趕不上城北萬達(dá)旁的次新樓盤，更不用說核心區(qū)全面上5萬的未來科技城、艮北等板塊。
濱江區(qū)的價(jià)格差比我們想象中的還要大，是什么原因造成的呢？又能為我們買房提供怎樣的啟示？
下面我就站在杭州全城，以及杭州的獨(dú)特市場偏好的角度給大家談?wù)勎覀€人的理解。
| PART 3 |
假如將杭州的地圖攤開，濱江區(qū)就位于杭州傳統(tǒng)主城的江對面，隔著錢塘江對望。
而向東則是蕭山區(qū)的錢江世紀(jì)城、市北相接壤，東面以及東南面是蕭山區(qū)的傳統(tǒng)城區(qū)，濱江區(qū)向西則與西湖區(qū)之江隔錢塘江對望，向南則是湘湖，以及蕭山義橋等近郊居住區(qū)。
同時濱江區(qū)的體量在杭州各個行政區(qū)內(nèi)也是屬于非常小只的類型。
早年，錢塘江上的過江通道還遠(yuǎn)不如現(xiàn)在這么多，只有幾座跨江大橋，地鐵這種大運(yùn)量、時效性高的公共交通工具更是沒有，早期的濱江區(qū)與主城的聯(lián)系也沒有現(xiàn)在這么強(qiáng)。
且濱江區(qū)接壤的幾個區(qū)域也沒有成氣候，錢江世紀(jì)城、奧體、市北等概念都是在近些年才興起的。
所以早期的濱江區(qū)的需求多在本地消化，也沒有太多的城區(qū)外溢需求往濱江區(qū)導(dǎo)入，濱江區(qū)早期的存在感也就自然不算很強(qiáng)。
但經(jīng)過了多年的發(fā)展，在城市東擴(kuò)、擁江發(fā)展、蕭山融杭等城市戰(zhàn)略下，錢塘江一江兩岸的聯(lián)系得到了極大的加強(qiáng)，擁江兩岸的發(fā)展進(jìn)入了成熟階段，已經(jīng)隱約超過了武林、湖濱、黃龍為核心的杭州傳統(tǒng)城區(qū)。
濱江的產(chǎn)業(yè)集群的做大做強(qiáng)也催生出了相當(dāng)龐大的住房需求，在2015年后濱江區(qū)迎來了房價(jià)大爆炸，接下來的幾年領(lǐng)漲全城。 這時，濱江區(qū)的地緣條件創(chuàng)造了良好的穩(wěn)房價(jià)條件。
正是因?yàn)闉I江區(qū)足夠小，還有著北接主城、東融蕭山、西銜之江、南依南臥、義橋的地理格局，濱江的內(nèi)生需求可以非常順暢的外溢而出，濱江樓市也就沒有形成類未來科技城的燜鍋模式。
在濱江上班，錢多可以買南星橋、錢江新城、濱江區(qū)政府、濱江沿江等區(qū)域。
△之江航拍圖
錢少一些可以買市北、之江、甚至還可以買到城東新城。
錢再少一些的剛需，在南臥、義橋、轉(zhuǎn)塘乃至銀湖都可以找到合適的落腳地。 這樣的濱江的需求與周邊的供給是平衡的，甚至供給大于需求的局面。
在極好的地緣條件、供需平衡的市場，以及杭州人極為注重居住品質(zhì)的特殊環(huán)境下，濱江的樓市自然會分化演變。 濱江區(qū)眾多上市公司、大企業(yè)的造富能力下，濱江區(qū)的有錢人的密集程度非常高，他們這批購買力推動著濱江區(qū)標(biāo)桿樓盤價(jià)格突破天花板，在一定程度上還推動著南星橋房價(jià)的暴漲。
有一定條件的中端購買力，自然對濱江那些垂垂老矣的商品房沒什么興趣，這些需求向著自然延伸的市北、之江轉(zhuǎn)移，推動這些板塊的次新樓盤全面超越濱江的老商品房。
購買力差一些的年輕一代，雖然購買力不算強(qiáng)，但對老商品房同樣興趣不會太大，于是慢慢向南臥、轉(zhuǎn)塘、蕭山科技城等區(qū)域溢出。
△濱江奧體航拍圖
濱江區(qū)只是一個縮影，當(dāng)城市化進(jìn)入下半場，城市化趨向結(jié)束時，房地產(chǎn)市場一定會進(jìn)入劇烈分化的周期。
那時的老房子就算地段再好，價(jià)格也再難跟上新一批品質(zhì)、理念都全面升級的新樓盤，這個趨勢是完全可以預(yù)見到的。
現(xiàn)階段的中國大城市樓市還沒有到發(fā)展的尾聲，持續(xù)涌入大城市的增量需求在推動著這些老房子跟漲，但未來沒有增量，只有存量競爭，老房子被淘汰只是時間問題。
與濱江區(qū)相反的則是杭州城西，尤其是以未來科技城為核心的新城西。
| PART 4 |
由于特殊的地緣條件，未來科技城為核心的新城西呈現(xiàn)東西長條走向，同時受制于杭州西部多山的地理?xiàng)l件下，未科澎湃的需求只能在一個非常受局限的圈子里內(nèi)卷。
由于未科處于西部，需求向城區(qū)方向最多只能外溢至申花一帶，向北到勾莊一帶，未科為核心的新城西需求可選范圍遠(yuǎn)小于濱江為代表的的擁江。
同時未科為核心圈的新城西圈，看似范圍不算小，但建成面積遠(yuǎn)不如擁江。
新城西范圍內(nèi)的云城、西溪濕地、五常濕地、和睦濕地、以及良渚一圈都是待建設(shè)區(qū)，根本沒有存量供應(yīng)。
加上城西本就非常小的新房供應(yīng)，以及限價(jià)下變態(tài)的新房市場，新城西的房價(jià)才出現(xiàn)普遍性的上漲，房價(jià)扁平度非常嚴(yán)重。
三墩北、良渚、閑林等邊緣區(qū)域房價(jià)都接近4萬，甚至品質(zhì)樓盤超過5萬。
所以上文我才形容未科樓市是燜鍋模式，需求根本得不到緩解，內(nèi)卷極為嚴(yán)重。 我們再回過頭來談天曜。
| PART 5 |
△濱江金茂府實(shí)景圖
在濱江區(qū)樓市分化，高端購買力極為強(qiáng)勁的條件下，標(biāo)桿樓盤往往能夠有非常可觀的溢價(jià)空間。
最典型的案例就是濱江金茂府與寰宇天下。 從地段的角度看，寰宇天下明顯好于濱江金茂府，但濱江金茂府卻能掛牌到11萬，寰宇天下大部分房源卻只能賣到7萬不到，兩者之間價(jià)差超過3萬。
濱江區(qū)的標(biāo)桿品質(zhì)樓盤的溢價(jià)能力就是這么強(qiáng)，柳岸曉風(fēng)、杭州壹號院等標(biāo)桿樓盤莫不是如此。
而天曜大概率將走出一條標(biāo)桿樓盤的溢價(jià)路徑，限價(jià)時代新房內(nèi)少有的品質(zhì)，雙地鐵上蓋，以及天街穩(wěn)固的板塊商業(yè)中心地位，天曜的價(jià)值應(yīng)該套用金茂府等標(biāo)桿樓盤。
但天曜相對邊緣的區(qū)位劣勢下，固然也不能和金茂府等核心區(qū)位的標(biāo)桿對比。
天曜屬于區(qū)域型標(biāo)桿，與周邊二手房的對比可以參照金茂府與寰宇天下的價(jià)格差，5萬出頭的購買價(jià)值并不算低，可以看好。
從濱江區(qū)的案例看，地段雖重要，但也并非是決定樓盤價(jià)值的唯一，綜合、綜合，集大成者，有效率的產(chǎn)品才能立于不敗之地。 最后再呼吁一聲，城西趕緊增加供給吧，燜鍋模式不可持續(xù)。
來源：杭州房叔