物業(yè)知識15問
一、物業(yè)管理基本概念
1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。主要從三個角度理解：一
業(yè)主選聘有合格資質等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理；二
物業(yè)管理活動中兩個重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利義務；三
物業(yè)管理的內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。2、為什么要實施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實施物業(yè)管理：（1）房屋產(chǎn)權多元化。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉變，90年代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權多元化，個人擁有房屋產(chǎn)權的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應市場化和產(chǎn)權轉移的形勢。（2）人們生活水平的提高，需求增強。房屋作為價值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財產(chǎn)以及財富積累的主要形式，人們對房屋財產(chǎn)的使用、維護、保值提出了較強的服務要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務。
（3）物業(yè)項目建設規(guī)模大，房屋及設施設備的維護管理要求專業(yè)性程度高。一個物業(yè)項目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務需求，而且房屋建筑結構及設施設備較為復雜，對物業(yè)管理服務要求專業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務不可能由單個業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務。3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動中主要有什么權利和義務？答：房屋所有權人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會過程中，除房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為°業(yè)主±外，購買預售商品房（含經(jīng)濟適用房），尚未取得房屋權屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。業(yè)主是物業(yè)管理活動中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權利和義務是建立在對房屋擁有的財產(chǎn)權基礎上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內的一份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權利，同時也要履行相應的義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權力主要有：接受物業(yè)服務；提議召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行投票權；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權等。同時負有遵守業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定，交納物業(yè)服務費用等義務。二、購房時應關注的物業(yè)管理事項
4、為什么購房時要關注物業(yè)管理事項？答：購房時就關注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎。因為在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務費用、服務內容和質量要求等有關物業(yè)管理事項按房屋買賣時的約定實行。如果購房時沒有約定，房屋買賣關系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務內容等不滿意，就容易產(chǎn)生矛盾。因此在購房時要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關物業(yè)管理事項，即使是預售房屋，購房時離入住還有一段時間，也應在購房時與開發(fā)單位約定好物業(yè)管理事項，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。5、購房時應注意哪些物業(yè)管理事項？答：主要簽訂好兩個文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時規(guī)約。購房時與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務費用、物業(yè)服務內容和質量要求等內容；買房人同時要承諾遵守業(yè)主臨時規(guī)約。
6、是否可以到辦理入住手續(xù)時再看業(yè)主臨時規(guī)約？答：買房人在購房時就要看業(yè)主臨時規(guī)約，在簽訂房屋買賣合同的同時要書面承諾遵守臨時業(yè)主規(guī)約。建設單位應當在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時規(guī)約，在房屋銷售時，將業(yè)主臨時規(guī)約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住手續(xù)時再將業(yè)主臨時規(guī)約出示給買房人看。7、業(yè)主臨時規(guī)約具有什么作用？答：業(yè)主臨時規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權益的作用。例如,業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時規(guī)約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。
8、業(yè)主臨時規(guī)約包括哪些主要內容？答：業(yè)主臨時規(guī)約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時規(guī)約不能侵犯購房人的合法權益。9、違反業(yè)主臨時規(guī)約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時規(guī)約的，應該承擔相應的違約責任，比如個別業(yè)主不按照規(guī)約的規(guī)定使用公用部位公用設施設備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應該賠償損失。對業(yè)主違反業(yè)主臨時規(guī)約的行為，相關業(yè)主、業(yè)主委員會，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調解不成的，可以提起訴訟；違反相關政策法規(guī)的，報告有關部門。10、業(yè)主臨時規(guī)約和業(yè)主規(guī)約有何區(qū)別？答：業(yè)主臨時規(guī)約和業(yè)主規(guī)約均對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時規(guī)約適用于業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主規(guī)約是業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過后生效。11、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關物業(yè)管理的內容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？
答：由于物業(yè)管理服務具有公共性的特點，綠化、保潔、公共秩序維護等物業(yè)服務，服務內容和服務水平，對入住的每個業(yè)主都是一樣的，支付的費用也應該是一樣的。如果與每個業(yè)主約定的公共性服務內容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費用不一樣，一樣的服務水平，有的費用高，有的費用低，對多付費的業(yè)主不公平。因此，房屋買賣合同中關于公共性物業(yè)服務的費用，服務內容和質量要求等條款應由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務合同確定，與前期物業(yè)服務合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時要將物業(yè)服務內容和費用等明示給買房人并進行約定，但不能由個別購房人與開發(fā)單位單獨協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護全體業(yè)主的合法權益，不應理解為霸王條款。12、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務費、服務內容和質量等在什么階段實行？答：在業(yè)主大會成立前的前期物業(yè)管理階段實行。業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效時，物業(yè)服務價格、服務內容和質量等按新合同執(zhí)行。
13、前期物業(yè)服務合同如何簽訂，包含哪些主要內容？答：前期物業(yè)服務合同由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內容為前期物業(yè)管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。前期物業(yè)服務合同必須采取書面形式。
14、業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務費用？
答：不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設單位委托，業(yè)主應當按照約定交納物業(yè)服務費用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務。15、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費？答：不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的約定，交納物業(yè)服務費用。標簽:
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