01
“小區(qū)一年的經(jīng)營(yíng)性收入就60來(lái)萬(wàn)，竟然要分近20萬(wàn)給物業(yè)。”
偶然間看到小區(qū)發(fā)布的2023年度公共收益結(jié)算報(bào)告單時(shí)，老王愣了好一會(huì)。
不是說(shuō)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入歸全體業(yè)主所有，為什么物業(yè)也能分一杯羹，而且分到的金額還不低，比一整年的公共停車費(fèi)還要多。
業(yè)委會(huì)答疑：這是前期簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中便約定好的，小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入的30%需支付給物業(yè)公司。
老王回翻多年前的購(gòu)房合同附件，還真找到這一條款。
然而他怎么也想不起當(dāng)初買房時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)有提到這條。“當(dāng)時(shí)除了一直宣傳物業(yè)是開發(fā)商旗下自營(yíng)的，就提了物業(yè)費(fèi)、能耗費(fèi)、車位管理費(fèi)要多少，其他一概沒(méi)提。”
02
時(shí)隔多年，老王一度以為是自己馬大哈了，辦公空閑之余跟身邊買過(guò)房的同事聊起，大家皆是一頭霧水。
“沒(méi)聽過(guò)啊”、“不清楚呢”……
回家一翻購(gòu)房合同，大家發(fā)現(xiàn)附件中的《前期物業(yè)服務(wù)合同》里，確實(shí)提到了。
有的是這么寫的：經(jīng)營(yíng)收入扣除相關(guān)經(jīng)營(yíng)支出成本后，剩余費(fèi)用一部分補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，一部分納入專項(xiàng)維修基金；
有的更直接，業(yè)主共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及其他共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，物業(yè)按總收入的一定比例提取代理服務(wù)費(fèi)。有盈余才歸屬業(yè)主，若是虧損，還需從其他收益上補(bǔ)足。
我問(wèn)了一圈杭州幾家大品牌物業(yè)公司旗下的自營(yíng)小區(qū)，多數(shù)都有這項(xiàng)約定。
比例少的，收取10%，多數(shù)在30%左右。且在業(yè)委會(huì)成立之前，該收益由物業(yè)公司統(tǒng)一代收代管。
不光是杭州，全國(guó)好些城市都有類似約定�？鋸堻c(diǎn)的小區(qū)，經(jīng)營(yíng)性收入的95%，都劃撥給了物業(yè)公司。
而這項(xiàng)收入，因前期物業(yè)服務(wù)合同中便有約定，業(yè)主即便想討要回來(lái)，也無(wú)法可依。
老王之所以關(guān)注到這一點(diǎn)，是因?yàn)?b>小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入囊括的項(xiàng)目眾多，比如房屋、園區(qū)地面公共泊車位、電梯廣告、攤位費(fèi)等等。
體量大的小區(qū)，一年光是經(jīng)營(yíng)性收入就是大幾百萬(wàn)。
這筆費(fèi)用即便不是分給個(gè)人，也能劃入小區(qū)維修基金里。隨著房齡老化，未來(lái)小區(qū)的公共支出只會(huì)更大，提前預(yù)留資金，也能避免日后小區(qū)真要大修大建時(shí)，不會(huì)因?yàn)闆](méi)錢而寸步難行。
雖說(shuō)也能動(dòng)用小區(qū)專項(xiàng)維修資金，可使用過(guò)的人都知道流程有多復(fù)雜。
03
當(dāng)然，不是所有小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收入，都需按比例支付給物業(yè)公司。
也有部分小區(qū)物業(yè)只是代為收取，待業(yè)委會(huì)成立之后再行轉(zhuǎn)交。
不過(guò)，就該項(xiàng)收益的比例分成，業(yè)主們卻是看法不一。
有像老王這樣，認(rèn)為物業(yè)公司既然已經(jīng)收取了物業(yè)費(fèi)，就不應(yīng)該再分成。即便分了，也應(yīng)用于小區(qū)的日常維護(hù)上。
但更多人覺(jué)得無(wú)所謂。只要物業(yè)公司服務(wù)做得好，要收就收吧。
即便不是從經(jīng)營(yíng)性收入上獲取，也會(huì)從其他地方獲利。與其在看不到的地方牟利，倒不如光明正大地讓物業(yè)公司賺錢，起碼服務(wù)上業(yè)主能名正言順提要求。
04
業(yè)內(nèi)人士指出，之所以經(jīng)營(yíng)性收入會(huì)按比例分成，最初目的是補(bǔ)貼物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)上的不足。
國(guó)內(nèi)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)不同于國(guó)外。
國(guó)外大多采用的是酬金制，即在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)。可以簡(jiǎn)單理解為職業(yè)經(jīng)理人模式，拿固定年薪。
國(guó)內(nèi)大多采用的是包干制，即業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)。也就是說(shuō)，額外獲利的項(xiàng)目，可劃入物業(yè)公司的利潤(rùn)里。
早年杭州物業(yè)費(fèi)普遍收的不高，而物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本卻是逐年遞增。
最大頭的開支便是人力成本，其次是小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本、園林養(yǎng)護(hù)等，每一項(xiàng)都是錢。
也不能一直依賴開發(fā)商輸血，總要學(xué)會(huì)自己開源。
當(dāng)然，還有一種方式是提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但相應(yīng)的配備也要提升。比如人員，甲級(jí)物業(yè)服務(wù)要求主入口24小時(shí)值班看守，且高峰期雙人執(zhí)勤，還得是專職人員，以中青年為主；乙級(jí)物業(yè)服務(wù)則無(wú)相關(guān)要求。
這些都是成本啊。
再者，提高物業(yè)費(fèi)也需準(zhǔn)業(yè)主認(rèn)可。樓市行情差的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)貴了很可能大家就不買了。
何況，不是所有小區(qū)都能100%收足物業(yè)費(fèi)，總有那么幾個(gè)借口不愿意支付的。
基于此，經(jīng)營(yíng)性收入多少能為物業(yè)“創(chuàng)收”，且十分穩(wěn)定。一旦“約定俗成”之后，這項(xiàng)規(guī)定也就見怪不怪了。
05
在固有印象里，物業(yè)這活不光累、賺的還少，還要受夾板氣。
可顯然，這兩年物業(yè)行業(yè)有了明顯變化。其一，自2018年起，房企們紛紛拆分旗下物業(yè)公司赴港上市。
光是杭州，就有綠城、濱江、德信、宋都等房企旗下物業(yè)公司在港上市。
除了眾所周知的物業(yè)費(fèi)，寫入合同中的小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入分成外，其他獲利渠道也不少。
而且，相比波動(dòng)的房地產(chǎn)行情，物業(yè)收益穩(wěn)定多了，還十分受資本市場(chǎng)青睞。
首先，物業(yè)是輕資產(chǎn)，主要是服務(wù)團(tuán)隊(duì)；其次，現(xiàn)金流穩(wěn)定，每年都有不菲的物業(yè)費(fèi)收入；第三，受經(jīng)濟(jì)周期影響小，經(jīng)濟(jì)下行可以不買房，但物業(yè)費(fèi)每年還得交；第四，低負(fù)債，甚至可以說(shuō)基本沒(méi)什么負(fù)債。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，截至2026年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4639億，同比增長(zhǎng)11.9%。
不光分拆上市，品牌房企旗下的物業(yè)公司，除服務(wù)自家房企外，還承接其他小區(qū)物業(yè)服務(wù)，類型囊括住宅、寫字樓、商業(yè)等。
其二，最近兩年在售的新盤，物業(yè)費(fèi)提價(jià)不少，每平米每月動(dòng)輒3-4塊，甚至5-6塊也很常見。
雖然物業(yè)服務(wù)行業(yè)魚龍混雜，但不可否認(rèn)，這依然是一片藍(lán)海，難怪頭部物業(yè)拼了命的要搶占市場(chǎng)。
來(lái)源：層樓
