節(jié)前，我們分析了樓市的政策走勢(shì)，總結(jié)了房企的 10 個(gè)趨勢(shì)；過完了一個(gè)春節(jié)，我們?cè)傺a(bǔ)上對(duì)于 2023 年樓市行情的 10 個(gè)判斷。有些觀念可能會(huì)讓你感到不適，你可以一笑而過，也可以心頭一緊。
調(diào)控政策將放松到谷底
對(duì)于房地產(chǎn)，2022 年全國(guó)出臺(tái)了幾千條寬松政策；但實(shí)質(zhì)性的救市措施，是從 2022 年 9 月底才開始姍姍而來（以「換房退個(gè)稅」為標(biāo)志性事件）。截至目前，救市措施仍未出盡�？傮w而言，2022 年是「雷聲大、雨點(diǎn)小」的一年。但可以肯定的是：2023 年，樓市調(diào)控政策將放松到谷底。
限購(gòu)將保留性放寬
放松到谷底，不等于一松到底；限購(gòu)作為樓市調(diào)控的標(biāo)志性措施，不可能徹底退出歷史舞臺(tái)。不同級(jí)別的城市會(huì)有迥然不同的應(yīng)對(duì)措施。我們以佛山與東莞作為參照系（2022 年末，佛山與東莞已全面取消限購(gòu)）：低于或約等于佛山與東莞的城市，有望全面取消限購(gòu)；高于佛山與東莞的 GDP 萬億城市，不會(huì)取消限購(gòu)，但有望大幅度放寬限購(gòu)；北上廣深等特殊城市，不可能大幅度放寬限購(gòu)。
全國(guó)商品房銷售規(guī)模將恢復(fù)性上升
2022 年，全國(guó)商品房銷售額約 13.3 萬億元，同比下降 26.7%。2023 年可能沒法一下子恢復(fù)到歷史巔峰數(shù)值（18.2 萬億元，2021 年），但必然出現(xiàn)恢復(fù)性上升，重新突破15 萬億（第二峰值，2020 年）是肯定的。
剛需仍將是成交主力
全國(guó)商品房銷售規(guī)模將恢復(fù)性上升，靠改善型客戶還是靠剛需？很多人認(rèn)為樓市已進(jìn)入下半場(chǎng)（該判斷存疑），改善型客戶將是主力。這是典型的「五環(huán)內(nèi)思維」。在未來十年，剛需仍將是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主力。
截止 2022 年，銀行個(gè)人房貸中 90% 以上都是首套房貸款（銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，國(guó)新辦 2022 年上半年銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展情況新聞發(fā)布會(huì)，2022 年 7 月 21 日）。如果改善型客戶是目前樓市的主流，那么首套房貸款的比例不可能高達(dá) 90% 以上。未來的未來，改善型客戶一定會(huì)成為主力，但不是現(xiàn)在；2023 年，無論是新房還是二手房，剛需仍將是成交主力。
頭部城市將率先復(fù)蘇
樓市復(fù)蘇是必然的，而且仍然將是頭部城市率先復(fù)蘇。新一輪復(fù)蘇過程的領(lǐng)頭羊城市，將在以下七座城市中產(chǎn)生：京滬深與成都、廣州、杭州、南京。
2016-2017年式的全國(guó)普漲難以重現(xiàn)
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇是必然的，但 2016-2017 年式的全國(guó)普漲難以重現(xiàn)——準(zhǔn)確說，是難以在 2023 年重現(xiàn)。不排除一些頭部城市會(huì)在今年下半年出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲跡象，但全國(guó)普漲，仍然需要一些時(shí)間。
調(diào)控收緊政策可能會(huì)在個(gè)別城市率先出現(xiàn)
樓市一旦復(fù)蘇，調(diào)控收緊政策就會(huì)拍馬趕到�？梢灶A(yù)見的是：2023 年下半年或年底，個(gè)別城市很可能會(huì)率先出現(xiàn)調(diào)控收緊政策。
房?jī)r(jià)井噴最終還是不可避免，但不一定出現(xiàn)在2023年
即便 2023 年不出現(xiàn)房?jī)r(jià)井噴現(xiàn)象，2024 年或 2025 年終歸還是會(huì)出現(xiàn)。大劑量的寬松政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)井噴。實(shí)際上，房?jī)r(jià)上漲并不受制于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷或居民收入增長(zhǎng)降速；恰恰相反，房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵引擎。
難以跳出「調(diào)控就跌，救市就漲」的循環(huán)
雖然中國(guó)已經(jīng)建成了全世界規(guī)模最大的保障房體系，但該體系仍然極不完善，仍有待大步完善。缺乏保障房兜底的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然跳不出「調(diào)控就跌，救市就漲」的循環(huán)，跳不出「抑制-刺激-抑制-刺激」的循環(huán)。
中國(guó)仍然處于城市化高峰期
2022 年，無論是國(guó)務(wù)院副總理劉鶴還是銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清，都已給出這樣的判斷：「我國(guó)仍然處于城市化的高峰時(shí)期」（郭樹清，2022 年 11 月 21 日，金融街論壇），「未來一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐」（劉鶴，2022 年 12 月 15 日，第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話）。
新年伊始，劉鶴副總理又在達(dá)沃斯論壇上重申這一觀點(diǎn)。
我們?cè)?jīng)從「國(guó)際比較」「國(guó)家規(guī)�！埂赴l(fā)展階段」與「時(shí)代特征」這四個(gè)維度，來討論中國(guó)的城市化高峰期仍然遠(yuǎn)未結(jié)束。那些說城市化建設(shè)高峰期已經(jīng)結(jié)束的人，是不懂中國(guó)基本面。當(dāng)然，你也可以用最直接的肉眼觀察來判斷：你所在的城市（無論大�。�，工地多不多，如果工地很多，就說明我們?nèi)匀惶幱诔擎?zhèn)化建設(shè)高峰期。等到工地越來越少，像東京或倫敦那樣稀少，才能說我們國(guó)家的城鎮(zhèn)化建設(shè)高峰期結(jié)束了。
來源：德科地產(chǎn)頻道
