對(duì)于商住地來(lái)說(shuō)，商業(yè)性質(zhì)非商場(chǎng)和酒店部分的土地，通常處于邊緣地帶。
開(kāi)發(fā)商會(huì)想盡一切辦法讓它們“類住宅化”，這種類住宅，以前通常被叫成“酒店式公寓”，后來(lái)因?yàn)?ldquo;禁酒令”，又為了規(guī)避廣告法。
叫法越來(lái)越隱晦，變著法的叫，有叫“公寓”的，隱晦一點(diǎn)會(huì)叫“LOFT”，叫“小公館”的也有，“小復(fù)式”的叫法也很常見(jiàn)，最近幾年開(kāi)始流行“雙鑰匙”，其實(shí)都是同一類產(chǎn)品，它們的“奶奶”都是酒店式公寓。
不過(guò)，我們司空見(jiàn)慣的產(chǎn)品，其實(shí)一直在打“擦邊球”。
主管部門一直的態(tài)度都是打擊“類住宅”，但為什么我們身邊還有那么多類似的產(chǎn)品出現(xiàn)呢？
這是開(kāi)發(fā)商商業(yè)選擇的結(jié)果。
杭州的寫字樓雖然沒(méi)有到非�？鋸埖目罩寐�，也不是特別特別難賣，但是像寫字樓這樣的產(chǎn)品賣得相對(duì)住宅慢得多的多。
寫字樓這樣的產(chǎn)品，不屬于大眾產(chǎn)品，面對(duì)的客戶面小，開(kāi)發(fā)周期就會(huì)比較長(zhǎng)。做成類住宅產(chǎn)品，就完全不一樣，一下子就打開(kāi)了客戶面，賣得快了，資金回籠速度也大幅提升。
事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)追求高周轉(zhuǎn)的行業(yè)。
酒店式公寓就成了開(kāi)發(fā)商最喜歡的業(yè)態(tài)。這類產(chǎn)品通常面積小、總價(jià)低，而且不限購(gòu)不限貸，非常受投資客的歡迎，開(kāi)發(fā)商也可以迅速銷售回籠資金。
2011年我入行的時(shí)候，跑得最多的就是酒店式公寓項(xiàng)目，那會(huì)無(wú)論是40年產(chǎn)權(quán)的還是留用地項(xiàng)目，都非常火爆。
到現(xiàn)在也忘不了豐盛九璽在電臺(tái)轟炸的洗腦rap。
在這個(gè)背景下，2012年1月，杭州出臺(tái)了“禁酒令”，即《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見(jiàn)》，明令禁止商業(yè)辦公樓采用公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱來(lái)銷售。
同時(shí)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的套型設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間數(shù)目、挑空陽(yáng)臺(tái)、飄窗等作出了嚴(yán)格的“去住宅化”規(guī)定。其中還要求，以后非住宅類項(xiàng)目的衛(wèi)生間要按每層集中設(shè)置，以常規(guī)的單層1000㎡的商業(yè)建筑為例，每層最多隔出3個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單元。
然而，這紙禁令并沒(méi)有立竿見(jiàn)影的效果，市面上依舊有很多的酒店式公寓項(xiàng)目。一來(lái)此前審批了大量的類住宅項(xiàng)目，后續(xù)慢慢銷售；二來(lái)開(kāi)發(fā)商通過(guò)改設(shè)計(jì)換包裝換概念，也就可以做成公寓，只不過(guò)后來(lái)的公寓沒(méi)有了陽(yáng)臺(tái)等等，但并不妨礙投放市場(chǎng)。
當(dāng)時(shí)的杭州，主流酒店式公寓基本以loft為主，層高4.79米隔成兩層。后來(lái)也有開(kāi)發(fā)商做出了4.2米層高的產(chǎn)品，最典型的就是中天西城紀(jì)，雖然上層層高局促，但依舊賣得如火如荼，成為一代網(wǎng)紅產(chǎn)品。
4.2米層高至少還能勉強(qiáng)有l(wèi)oft的感覺(jué)，杭州一度還流行層高3.6米的公寓，關(guān)鍵市場(chǎng)接受度還很高。其實(shí)這類公寓基本上都是由寫字樓改造而來(lái)的，一時(shí)之間爛尾寫字樓改成公寓，風(fēng)靡一時(shí)。為什么市場(chǎng)不相應(yīng)進(jìn)行監(jiān)管呢？在審批上嚴(yán)控把關(guān)呢？
這其中有很多微妙的關(guān)系，比如要解決杭州寫字樓難去化、空置率高的問(wèn)題。一段時(shí)間，允許政策上的張力，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)消化這些問(wèn)題。
到了2018年，真正對(duì)市場(chǎng)有影響的“禁酒令”來(lái)了。
當(dāng)時(shí)杭州規(guī)劃局已發(fā)布了《關(guān)于擬出讓商業(yè)商務(wù)用地規(guī)劃條件增加類住宅限制要求的函》。
文件明確，“對(duì)規(guī)劃條件未明確允許建設(shè)酒店式公寓等類住宅的，規(guī)劃條件中增加‘不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。’”也就是說(shuō)，從新禁酒令開(kāi)始，后續(xù)出讓的商地在出讓文件里將寫明“不得建酒店式公寓”，包括可分割轉(zhuǎn)讓的最小面積為300平方米。即便做不了短平快的小面積段公寓，但依舊不妨礙開(kāi)發(fā)商找到新的商業(yè)突破口。
也正因?yàn)槿绱�，從那開(kāi)始，杭州進(jìn)入商業(yè)大平層時(shí)代。越來(lái)越難搖的新房，直接刺激購(gòu)房者對(duì)大平層的接受度。或許是大平層給了開(kāi)發(fā)商靈感和信心，在大平層之后，商墅產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)。
所謂商墅就是它的字面意思：商業(yè)別墅。這是“限地價(jià)限房?jī)r(jià)”背景下的新發(fā)明，把地塊里的商業(yè)打造成類別墅、類排屋等低密產(chǎn)品，而且通常擁有整個(gè)小區(qū)最好的景觀資源 。住宅不賺錢甚至接近虧錢，就用商墅賣出溢價(jià)來(lái)賺錢，開(kāi)發(fā)商用這樣的方式來(lái)拉高商住地的盈利點(diǎn)。
如此規(guī)劃設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)商，杭州效仿的就有很多。好地網(wǎng)就曾針對(duì)“商墅”做過(guò)統(tǒng)計(jì)：杭州今年以來(lái)已出讓的89宗涉宅地中，53個(gè)項(xiàng)目已規(guī)劃公示，除去6宗商業(yè)占比較大的商住地塊，余下的47個(gè)宅地項(xiàng)目中，有15個(gè)公示的項(xiàng)目圖中設(shè)置了獨(dú)立商業(yè)或商墅，占比近30%。不過(guò)開(kāi)發(fā)商的這把小算盤，好像又要破滅。
最近網(wǎng)傳一則有關(guān)部門的通知，重點(diǎn)是對(duì)“住宅集中配置商業(yè)的相關(guān)管控措施”，具體內(nèi)容為：對(duì)已經(jīng)出讓的住宅地塊，除公益性配套公建可獨(dú)立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。（住宅底商指配套公建利用住宅三層以下空間設(shè)置，或依附于住宅建筑主體設(shè)置的三層以下附屬建筑空間）。
而且，這則通知覆蓋杭州十區(qū)。什么意思呢？宅地的商業(yè)部分只能建底商，就是傳統(tǒng)我們看到的做法，社區(qū)底商，不可以做成商墅。我很好奇，這個(gè)擦邊球沒(méi)得打后，開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施是什么？畢竟社區(qū)底商，現(xiàn)在真的很慘淡。
來(lái)源：獨(dú)立評(píng)房
