2021年7盤PK！筧橋是下一個(gè)“易燃易爆”板塊？

這幾天，2021年第一波重量級(jí)樓盤中簽率出爐，看得我驚嘆不已。

不得不感慨，有些板塊的勢(shì)頭是越來(lái)越好了。

就拿申花來(lái)說(shuō)——

天薈最近這次加推113套，報(bào)名1343組，中簽率8.41%，創(chuàng)下了樓盤中簽率新低；價(jià)格更低一檔的春月杭寧府就更受歡迎了，118套房源2840組報(bào)名，中簽率僅4.15%。

簡(jiǎn)直無(wú)法想象，2020年初的申花還是個(gè)流搖板塊啊。

再比如運(yùn)河新城——

上河公元首開(kāi)117套房源，780組家庭報(bào)名，中簽率15%。最近加推131套房源，1450組家庭報(bào)名，中簽率9%。

意不意外？驚不驚喜？想當(dāng)年，運(yùn)河雙子星還要靠續(xù)銷才能賣完啊。

2020年崛起的板塊有很多，除了申花、運(yùn)河新城之外，還有祥符、市北、城東新城、崇賢等。

過(guò)去兩年，筧橋一分未漲，甚至可以說(shuō)是還變相降價(jià)了。整盤限價(jià)40800元/㎡，而之前是高層均價(jià)40800元/㎡。

對(duì)比城東新城的46500元/㎡、艮北新城的42400元/㎡，筧橋就是妥妥的洼地啊。

再加上，地鐵、商業(yè)的腳步也越來(lái)越近，筧橋城市面貌正在蛻變。

筧橋，由筧橋單元、筧橋生態(tài)公園單元組成。

地理位置足夠優(yōu)越，位于江干區(qū)德勝快速路以北、杭甬高速以西區(qū)域，南鄰城東新城，北接丁橋長(zhǎng)睦板塊，西壤下城北板塊，距離杭州市中心也很近。

道路交通不錯(cuò)，有德勝快速路、石大快速路，以及機(jī)場(chǎng)路、同協(xié)路等，到武林廣場(chǎng)、錢江新城等都半個(gè)小時(shí)不到的車程。 但之前的筧橋，似乎也就這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)了，對(duì)比別的板塊，筧橋的規(guī)劃相對(duì)薄弱很多。

在大家看來(lái)，它更多的是一個(gè)“三無(wú)”板塊，無(wú)地鐵、無(wú)商業(yè)、無(wú)學(xué)區(qū)。 受筧橋機(jī)場(chǎng)的制約，筧橋大片土地未能規(guī)劃改造，還有不間斷的飛機(jī)噪音污染。 城市界面也一般，到現(xiàn)在都還有城中村沒(méi)有拆遷。 好在，一切都在變好。

地鐵4號(hào)線二期計(jì)劃于2021年建成，筧橋即將有地鐵了。

除了物美、浙商國(guó)際之外，筧新路地鐵站15.3萬(wàn)方綜合體已經(jīng)出讓，世茂拿下，大概率會(huì)打造世茂廣場(chǎng)，滿足附近居民的生活所需。

教育方面，九年一貫制90班中小學(xué)、48班初中在規(guī)劃中，采荷三小筧正校區(qū)已經(jīng)開(kāi)學(xué)。 筧橋機(jī)場(chǎng)也已經(jīng)在2000年底變?yōu)檐娪脵C(jī)場(chǎng)，飛機(jī)起飛次數(shù)并不多。

據(jù)常駐筧橋的一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，大概一周也就會(huì)飛一天。

此外，江干區(qū)曾有設(shè)想將筧橋機(jī)場(chǎng)范圍的中央航校、中杭廠、中央防空學(xué)打造融舊址、遺址、紀(jì)念館等于一體的開(kāi)放式公園。若真能落地，筧橋機(jī)場(chǎng)可能會(huì)搬遷，這無(wú)疑是一個(gè)大大的利好。 另外，筧橋還規(guī)劃了城市郊野公園、絲尚小鎮(zhèn)、筧橋歷史文化街區(qū)等。 等配套全部落地，筧橋，極有可能會(huì)變成下一個(gè)你高攀不起的板塊。 

之前，筧橋在樓市中的存在感一直不強(qiáng)。 從2010年到2018年，筧橋只出讓過(guò)三宗涉宅地，分別打造了萬(wàn)科公園大道、玖樟臺(tái)、璟宸府。

出讓涉宅地不多，新房項(xiàng)目少，大家自然對(duì)這個(gè)板塊比較陌生了。 直到2019年，筧橋涉宅地供應(yīng)爆發(fā)，兩年間出讓了7宗。

出讓時(shí)間項(xiàng)目建筑面積樓面價(jià)房源均價(jià)（限價(jià)）2021.1世茂筧橋商住項(xiàng)目；2020.9濱江綠城春來(lái)雅庭；2020.1合景泰富·攬?jiān)抡榇涓��?019.9金隅·森臨瀾府（一期）；2019.9金隅·森臨瀾府（二期）；2019.4綠城合景·春來(lái)曉園；2019.1百酈玲瓏府；2018.1龍湖大家九龍倉(cāng)·璟宸府。

從土拍市場(chǎng)的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)于筧橋的評(píng)價(jià)應(yīng)該是很高的。

本月，世茂以11392元/㎡樓面價(jià)拿下15.3萬(wàn)方筧橋商住地，更是大膽。

從表面上看，這宗地塊一輪游成交，沒(méi)有絲毫溢價(jià)率。大家都會(huì)覺(jué)得，樓面價(jià)太低了。

但其實(shí)，我身邊好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商本來(lái)都是有拿地意向的。有開(kāi)發(fā)商朋友告訴我：“本來(lái)我們也想?yún)⑴c競(jìng)拍，但商業(yè)占比太高了，根本算不平賬。如果把再把溢價(jià)往上拍，根本沒(méi)法做。”

我們簡(jiǎn)單來(lái)算一下——

這宗地塊的商業(yè)比例達(dá)70%，其中有8萬(wàn)方還需要自持，另需再配建4589㎡公租房。也就是說(shuō)，這宗地塊可售住宅建面僅41290㎡，可售商業(yè)部分面積為2.7萬(wàn)㎡。

以40800元/㎡均價(jià)銷售，住宅部分可售貨值約為16.8億。商業(yè)部分按照住宅均價(jià)7折（28560元/㎡）來(lái)算，可售貨值約為7.7億。兩者加起來(lái)，可售總貨值約為24.5億。

再來(lái)看下成本。

總建面約15.3萬(wàn)方，按建安成本5000元/㎡來(lái)計(jì)算，成本就將達(dá)到7.7億。再加上拿地總價(jià)17.4億，總成本約25.1億。

在算不平的賬情況下，世茂還出面拿下了，這才是關(guān)鍵��！

1月的土拍中，最大誤解就是認(rèn)為筧橋不火。

新房市場(chǎng)更慢熱一點(diǎn)。 一則，外部競(jìng)爭(zhēng)壓力太大，受城東新城、艮北新城兩面夾擊。 城東新城價(jià)格高一些，但配套也更完善，城市界面更好；艮北新城就更加了，配套不錯(cuò)，彼時(shí)限價(jià)還只有40400元/㎡，比筧橋還低。 二則，筧橋自身樓盤也不多，2019年僅一盤在售，整體板塊熱度就不高。 不過(guò)，到2020年，城東新城熱度持續(xù)走高，艮北新城限價(jià)上漲到42400元/㎡，并且兩個(gè)板塊新房供應(yīng)量同時(shí)大幅減少。 于是，筧橋迎來(lái)了它的大好時(shí)光。

到2020年，筧橋一改往日次次流搖的狀態(tài)，森臨瀾府兩次開(kāi)盤中簽率都在47%左右，攬?jiān)抡榇涓�中簽�?6%，都躋身?yè)u號(hào)的隊(duì)伍。 目前，筧橋共有7盤在售及待售，產(chǎn)品類型也比較豐富、高層、洋房、疊墅都有涉及。

森臨瀾府、攬?jiān)抡榇涓�、濱江綠城春來(lái)雅庭、世茂筧橋商住項(xiàng)目都是整盤限價(jià)40800元/㎡，春來(lái)曉園、百酈玲瓏府、璟宸府是限價(jià)之前的項(xiàng)目，價(jià)格略有差別。

上周，我特意跑了一趟筧橋。 

森臨瀾府一期： 筧橋的首個(gè)雙限項(xiàng)目，2019年9月拿的地，規(guī)劃6幢洋房和9幢高層，共約638套房源。

 

外立面為玻璃+鋁板+真石漆，整體呈現(xiàn)中性灰，比較符合年輕人的審美。 容積率僅2.0，整體居住舒適度比較高。高層樓間距可以可到1：1，洋房可達(dá)到1：1.2左右，每一幢樓前面都有小花園的感覺(jué)。其中，洋房連1樓的采光也比較好。

售樓處原景保留，未來(lái)作為小區(qū)入戶大門，負(fù)一層設(shè)計(jì)為約670㎡童玩會(huì)所。另外，高層部分樓幢架空，有兩幢架空層會(huì)設(shè)計(jì)成封閉式泛會(huì)所。

 高層主力戶型99-123㎡，洋房主力戶型126-139㎡。整盤限價(jià)40800元/㎡，洋房、高層價(jià)格都相對(duì)友好，其中洋房均價(jià)大概在43000-45000元/㎡左右。 4000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)，有菲斯曼地暖鍋爐、海爾中央空調(diào)、卡薩帝油煙機(jī)、卡薩帝燃?xì)庠�、貝朗馬桶等。細(xì)節(jié)做得比較到位，衛(wèi)生間有廁紙盒、毛巾架，客廳邊柜、玄關(guān)柜雖然不是交付標(biāo)準(zhǔn)，但交付時(shí)也會(huì)做好。

后期物業(yè)也不錯(cuò)，為濱江物業(yè)。 距離城東新城一路之隔，直線約500米是4號(hào)線（二期）明石路站。 項(xiàng)目已經(jīng)加推過(guò)兩次，中簽率分別為46.7%、47.1%，去化還不錯(cuò)。即將加推2#、5#，高層、洋房都有。這次加推完畢后，預(yù)計(jì)就要到2021年中旬左右再次加推了。 

森臨瀾府二期： 金隅在2019年9月接連拿下兩宗地，二期這宗地晚半個(gè)月左右，成交樓面價(jià)23625元/㎡，溢價(jià)率12.2%。 地塊一路之隔就是約15萬(wàn)方大型TOD商業(yè)綜合體，距離地鐵直線也不過(guò)300米左右，地理位置不錯(cuò)。 同樣，整盤限價(jià)40800元/㎡，預(yù)計(jì)也快入市了。