兩個對青島市場的基本看法：
兩個基本事實：
1、市場冷淡；2、慣性小行情，力度太小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
兩個基本判斷：
1、投資客不值得；2、今年買房沒必要追行情，買對更重要。
先簡述我對青島這個城市第一看法：
青島市域面積11293，常住人口949.98萬。
在北方，曾經(jīng)的青島GDP一度排進(jìn)前十，那時的杭州、南京都排在青島之后。
隨著北方經(jīng)濟(jì)被南方全面碾壓，青島也面臨著被自己看不起的城市，一個一個的超越的境況。
2019年GDP排名大幅榜上失落，2020年定格在第十三名。
由此，青島迎來群嘲的艱難時刻。“第二個東北”、第三城易主，言論甚囂塵上。
但，青島依然是驕傲的。
2018年上合峰會圓滿成功，讓青島再次燃起了 “厲害了，大青島”、“青島由此邁入現(xiàn)代化大都市行列 ”的信心。
在“省會戰(zhàn)略”雄起的山東，青島妄圖通過“辦好一次會，搞活一座城”想法是尷尬的。
青島也是一直瞧不上濟(jì)南的，“山東濟(jì)南，中國青島”可見一斑。但隔壁還有“世界濰坊”。
對于青島的“沒落”。有人說是人情關(guān)系嚴(yán)重；有人說是有“五朵金花”產(chǎn)業(yè)升級不到位；也有人說是青島老齡化太嚴(yán)重等等
這些都是原因之一，本文不深究。
其結(jié)果是這個城市人才流失嚴(yán)重，對年輕人不友好，特別是房價！
當(dāng)然，青島在人才住房和補助方面創(chuàng)新頻出，但效果不一。
再亮明本篇觀點：
1、青島這個城市的房價對年輕剛需很不友好。主城太小，外圍新區(qū)太大。想買的買不起，買得起的不值得！
2、目前的青島樓市沒有倒掛紅利，地緣客戶為主，市場淡。3、目前的青島并沒有展現(xiàn)出極具活力樣子。
4、所以，青島是一個前途不那么激動人心的城市，特別是對年輕人。
5、當(dāng)下的青島不是一座可以使用短平快房產(chǎn)投資方法論賺到錢的城市，因為青島超長限售。6、坦白說，
2021年的青島樓市是一個有懸念的市場，變數(shù)在7月前后。但，我傾向看淡。7、盡管我看淡，但依然會給出一個關(guān)于青島選房建議。
畢竟當(dāng)下的青島，依然比濟(jì)南牛逼，依然在北方可以吊打除北京和天津之外的其它的城市。8、青島價格體系清晰，真的是一分價錢一分貨，越稀缺越好越貴，越坑的越便宜，
所以其實青島買房只要不貪便宜，不會掉大坑，所以在青島買房，關(guān)注好區(qū)域，關(guān)注潛力區(qū)域，放棄所有的低價區(qū)域。
正視青島的問題：
1、青島框架拉的極其大，東西海岸線加起來長達(dá)100多公里，顯然，不是哪兒都值得買的。
2、因為主城腹地太小，所以青島向內(nèi)陸展現(xiàn)出極大的野心。因此，在青島你的感受就是到處都是概念，到處都是新區(qū)，到處都是科創(chuàng)，到處都是產(chǎn)城一體，到處都是灣區(qū)中央度假中心，顯然，不是哪里都能真正成型真正成功的。
3、流亭機場一定程度上阻礙青島的城市空間發(fā)展，特別是城陽。流亭機場的搬遷對青島影響很大，城陽一步跨入主城區(qū)。膠州迎來國際機場，膠州劃接下來大概率會劃區(qū)！
4、青島地理形態(tài)上被山、灣割裂，樓市亦是割裂的，所以多數(shù)買房人都是跟著熱點瞎買一些價值并不好的區(qū)域和樓盤。
因此，本文的價值所在就是如何正確高效的買青島？
理解一個城市，要學(xué)會從高處俯瞰，所以我們先用一張圖來理解青島的發(fā)展和空間規(guī)劃。
這是青島十四五規(guī)劃對各區(qū)域的最新定位。這張圖有三個看點：
1、青島城市格局發(fā)生巨變。從“ 三城聯(lián)動、軸帶展開 ”，變?yōu)?ldquo;聚灣強心、軸帶展開。
“三城”變“聚灣”，意味著東部新城已經(jīng)成為過去IP了，藍(lán)谷已經(jīng)退出第二圈層，而膠州灣正在成為青島的“內(nèi)湖”。
2、出現(xiàn)了兩個新的概念“主城區(qū)”和“城市有機更新”。“十三五”規(guī)劃中，青島的空間圈層依次為：環(huán)灣中心城區(qū)-都市區(qū)緊密層組團(tuán)-區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略節(jié)點 ；
“十四五”規(guī)劃中，青島的空間圈層依次是：環(huán)灣主城區(qū)-環(huán)灣三大主城片區(qū)-環(huán)灣都市四大戰(zhàn)略節(jié)點。
在這樣的城市發(fā)展戰(zhàn)略下，受益最大的無疑是
自貿(mào)區(qū)、紅島、高新區(qū)、未來之城、滄口。未來的大趨勢是城陽區(qū)一步跨入主城區(qū)，將成為主城區(qū)新的崛起板塊。青島老城區(qū)復(fù)興擁有了更大的確定性。
所以，近期你會看到青島相關(guān)聯(lián)的動作頻繁，比如流亭機場片區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及關(guān)于城陽承接老城區(qū)部分功能疏解的細(xì)化政策。
3、膠州灣+海岸線清晰的表達(dá)著青島的發(fā)展方向。
是不是親兒子，看有沒有地鐵，有沒有軌交投入，一目了然。
膠州和即墨喊得再響，也架不住8號線擦邊而過。
早前，青島依據(jù)《國家發(fā)改委關(guān)于環(huán)渤海地區(qū)山東半島城市群城際鐵路規(guī)劃（2014-2020年）調(diào)整方案的批復(fù)》，先后（超前）建設(shè)了11號線藍(lán)島、13號線西海南，增強了兩翼的輻射力度。
那么從當(dāng)下軌道交通的規(guī)劃和建設(shè)看，比如地鐵1號線 、2號線一期（西延段） 、8號線等等，明顯是在加速環(huán)膠州灣地鐵形成閉環(huán)。
相信此時此刻，你已經(jīng)對青島未來至少5年的發(fā)展重點和大勢所在有了概念。
因此，你至少會知道，即墨不看，放棄。膠州不看，放棄。西海岸過了靈山島再往西不看，放棄。城陽分區(qū)域，選擇性看。有青島房票的要么主城市南、市北、嶗山、李滄四區(qū)，要么西海岸靈州灣、城陽-高新看看，其它的除非地緣，大可不看。有了邏輯，有了趨勢，還要再細(xì)化分析。
1、未來10年，青島的中心在哪里？中心是什么，就是政府告訴你的核心區(qū)域。就是未來10年后的青島是什么樣子的格局和人群分布？
請記住，人的流動方向，才是買房的方向。
產(chǎn)業(yè)、人口、需求是極其強大和堅定的。
在青島選籌，環(huán)膠州灣不能忽視！有人說，你這圈咋不劃的再大點呢？你干脆把整個青島劃進(jìn)來得了？！
別急！先劃范圍，在細(xì)化區(qū)域——
1、市南區(qū)整個青島市南區(qū)項目極其稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾乎無地，偶爾零星小地塊，在售價格基本都在3.5萬/㎡+。在青島大行情向下的情況下，典型樓盤去化周期都在一年左右，算是比較好的去化速度了。
以地緣改善自住需求為主，投資價值不大。2、市北區(qū)市北區(qū)新都心由南向北，城市界面差異非常大，價格從3.2-2.5萬，
以新改或剛改為主。 市北浮山后片區(qū)相對新都心最大優(yōu)勢在于教育資源優(yōu)勢，相對遼陽路延線比滁洲路延線更成熟、人氣更旺。又有地體4號線加持，所以整體價格比滁洲路延線貴。總的來說過3.5萬/㎡和3.1萬/㎡的價格都是合理的，。
3、嶗山區(qū)嶗山是新富人聚集地，有海岸線資源的價格比較貴，比如銀豐玖璽城6萬/㎡，注定是少數(shù)人的選擇。
4、城陽區(qū)城陽GDP青島各區(qū)排名第二，有錢。
2020年劃給為主城區(qū)，城市界面、經(jīng)濟(jì)活力、成熟度均價好。比較典型性板塊如老城區(qū)、白云山板塊多傾向于地緣性置業(yè)，而夏莊板塊以李滄區(qū)外溢支撐為主，價格高于白云山板塊等，
自住投資都不建議。
特別注意未來之城、滄口，靠譜，區(qū)位、地緣、外溢足夠了。但，提防高位接盤。5、高新區(qū)高新區(qū)屬于典型性新區(qū)。核心區(qū)城市界面、公建配套已經(jīng)初具規(guī)模。區(qū)域價值沒問題，還需要一點點時間，
投資、自住均可。6、紅島紅島最大的優(yōu)勢是地鐵8號線。從紅島規(guī)劃看，多商業(yè)地塊、少住宅地塊，開發(fā)商多開發(fā)商墅，四個樓盤在售。目前沒有配套，需要更多的時間，海岸線以灘涂為主，區(qū)域整體改造發(fā)展道路漫長，有概念、有基建、但產(chǎn)業(yè)落地和經(jīng)濟(jì)比較差，商墅沒有投資價值，15000元/㎡以下剛需類住宅算是一個切入點吧。
6、上馬、河套存在大量斷裂帶，需要時間，
不靠譜！7、上合經(jīng)貿(mào)示范區(qū)產(chǎn)業(yè)落地不足，人氣不足，
存在不確定性！9、自貿(mào)區(qū)國家級戰(zhàn)略新區(qū)，橋頭堡商務(wù)區(qū)、填補了環(huán)膠州灣區(qū)域的空白，
可關(guān)注！看完圈內(nèi)，我們接下里看圈外的。
在青島，區(qū)域的價值研判要跳脫傳統(tǒng)內(nèi)陸城市思維。 在青島選籌，優(yōu)質(zhì)海岸線不能忽視！1、西海岸新區(qū)西海岸新區(qū)的發(fā)展主要是在大膠南基礎(chǔ)上從主城區(qū)沿著海岸線發(fā)展，目前沿著海岸線的幾個板塊，金山灘、黃島老城區(qū)、黃島、靈山灣、海洋活力區(qū)、世博城、古鎮(zhèn)口軍民融合創(chuàng)新示范區(qū)、黃島交通商務(wù)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等等�？傊褪呛芏�。
因此，西海岸新區(qū)沿著濱海大道沿線，一定是有價值。但價值與價格相對應(yīng)的，以和市區(qū)的距離，位置呈現(xiàn)遞減趨勢。
因此，從金沙灘、黃島老城區(qū)、靈山灣板塊、再到海洋活力區(qū)、世博城等價格幾乎是明顯遞減的。
但西海岸有一個問題是，目前距離老城的交通通勤時間還是比較長，因此非常依賴軌道交通，所以在西海岸選籌只關(guān)注兩個方面：
1、地鐵2、濱海大道具體來說就是沿著地鐵6號線、13號線，但，最遠(yuǎn)不建議過靈山灣。2、膠州膠州很尷尬�？砷_發(fā)面積非常大，但大部分地區(qū)不構(gòu)成與主城的連通性。且各個區(qū)域割裂性比較大。雖然有膠州灣大橋，但與老城連通性很差。地鐵8號線連同膠州機場，也是從膠州東北向擦邊而過，因此，
膠州是地緣性市場，沒有投資價值。3、藍(lán)色硅谷“環(huán)灣三城” 不再提了之后，東岸新城的海岸線，基本可以放棄了！畢竟一條地鐵線是難以跨越嶗山的。
具體看藍(lán)色硅谷整個片區(qū)，目前落位的資源多為大學(xué)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、開發(fā)商的度假、文旅項目等。
區(qū)域存在的問題是遠(yuǎn)、割裂、沒人氣，看不到清晰的人口導(dǎo)入路徑。
已經(jīng)開通的地鐵11號線串聯(lián)的區(qū)域可以看看。
目前整個區(qū)域房價經(jīng)歷過爆裂的炒作，處于低谷期，地緣自住可以選，投資無價值。4、即墨即墨創(chuàng)智新區(qū)，優(yōu)點是城市界面，開發(fā)商品牌相對不錯，缺點是東西都有割裂帶，配套落位的只有市民中心、政務(wù)廣場、龍泉湖公園等，尚未有軌道交通聯(lián)通，目前開發(fā)商競爭比較激烈11000-15000的價格，
地緣自住，無投資價值。即墨老城區(qū)，即墨商貿(mào)區(qū)，配套成熟，有即墨高鐵站加持，但區(qū)域樓盤眾多，招商、海爾、中南、藍(lán)城、萬達(dá)、首創(chuàng)、榮盛等等，競爭非常激烈。經(jīng)過一輪價格縮水之后，
即墨本地地緣自住可買，無投資價值。最后，總的來說，在青島環(huán)膠州灣和優(yōu)質(zhì)海岸線是選籌買房必須尊重的兩個事實。因此，看好西海岸新區(qū)！看好地鐵1號線和8號線沿線！即墨、膠州地緣為主，投資請遠(yuǎn)離！紅島、高新可關(guān)注！來源：米宅
