| PART 1 |
（LPR統(tǒng)計(jì)表）
上周，央行宣布5年期LPR調(diào)整為4.3%；在5月下降20個(gè)基點(diǎn)之后，短短三個(gè)月，LPR又降了15個(gè)基點(diǎn)——今年已降了35個(gè)基點(diǎn)；
今天來(lái)說(shuō)說(shuō)另一個(gè)在經(jīng)濟(jì)不景氣，以及房貸利率不斷下行的大環(huán)境下，又在購(gòu)房圈子里被廣泛討論的話題：“要不要提前還貸”。
一些購(gòu)房者覺(jué)得提前還貸沒(méi)有必要：
“反正錢(qián)在貶值，就這么一直還著也挺好，工資不會(huì)亂花，攢下來(lái)的錢(qián)還能改善生活，應(yīng)對(duì)突發(fā)情況”；
“我這筆錢(qián)還是要放著，如果后面有好的投資品，或者好的新房項(xiàng)目，可以有參與的余地”；
“不還，我前幾天聽(tīng)說(shuō)我一個(gè)阿姨，家里急著要錢(qián)治病，現(xiàn)金拿不出來(lái)，房子又賣(mài)不掉，我還是留著現(xiàn)金安心點(diǎn)”。
而另一些購(gòu)房者卻不這么認(rèn)為：
“我才不要給銀行打工呢，去年利率這么高，還的都是利息，太虧了，早點(diǎn)還完早點(diǎn)輕松”；
“今年工資變少，月供壓力太大了，還好家里還有錢(qián)給我還掉一部分，不然我崩掉了”；
……
| PART 2 |
“要不要提前還貸”的糾結(jié)，尤其發(fā)生在去年高利率站崗的購(gòu)房者身上。
去年瘋狂的杭州樓市中，出現(xiàn)了一大批在緊張供需關(guān)系作用下，超低中簽率的普通新房。
如南臥的湘湖原著：高層中簽率一路走低，最低中簽率竟只有6%！同在南臥的朝聞花城，最低中簽率不到6%；而相近時(shí)間段，臨平北久雍府的最低中簽率更是低于5%！
火熱的行情也將貸款利率不斷推高，杭州樓市在去年最高點(diǎn)時(shí)，首套貸款利率達(dá)到恐怖的6.3%！二套還要更高，達(dá)到6.4-6.5%。
與當(dāng)前最低首套4.45%、二套5.1%相比，首套利率差了近2個(gè)點(diǎn)，二套差了1個(gè)多點(diǎn)。
以首套貸款總額200萬(wàn)30年還清為例，當(dāng)前4.45%利率、中間點(diǎn)5.4%、高點(diǎn)6.3%利率對(duì)比：
從上表可以看到，利率從6.3%僅下調(diào)至5.4%，總還款金額已經(jīng)差了41萬(wàn)元（等額本息）和27萬(wàn)元（等額本金）；
再下調(diào)至4.45%，總還款金額更是差了83萬(wàn)元（等額本息）和56萬(wàn)元（等額本金）。
對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，高額的利息帶來(lái)的壓力顯而易見(jiàn)，隨著收入預(yù)期的不斷減弱，自然有相當(dāng)一部分購(gòu)房者萌生提前還貸的計(jì)劃。
| PART 3 |
那么，在現(xiàn)在房貸利率不斷下行的情況下，究竟要不要選擇提前還貸呢？
每個(gè)人自身情況與需求各不相同，所傾向的答案也會(huì)有所不同；所以總結(jié)了以下幾種情況可供參照：
首先，提前還貸的主要目的是為了減少高利率帶來(lái)的資金成本或資金壓力。
如果有穩(wěn)定投資渠道可以跑贏利率，覆蓋利息，或者人生規(guī)劃會(huì)因?yàn)檫@筆錢(qián)獲得更大綜合收益，那么自然沒(méi)有必要提前還貸；
理由很簡(jiǎn)單，在通脹影響之下，錢(qián)的貶值的速度比優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的變化來(lái)得明顯。
其次，如果手頭還有優(yōu)質(zhì)房票可以繼續(xù)搖號(hào)抓住政策紅利，那不妨攢錢(qián)繼續(xù)：限價(jià)優(yōu)勢(shì)之下，相對(duì)較優(yōu)的新盤(pán)短期收益并不會(huì)太低。
第三，因?yàn)樘崆斑�貸等于消耗了手頭的現(xiàn)金流，如果有變故發(fā)生，容易陷入捉襟見(jiàn)肘的境地。
因此想留著現(xiàn)金以防萬(wàn)一，同樣無(wú)需考慮大比例提前還貸，畢竟目前的利率依舊是下行的趨勢(shì)，人生也是充滿不確定性的，現(xiàn)金可以不用多，但必須要有一部分。
還有一種情況，自己有公司，后續(xù)資金需要可以通過(guò)房產(chǎn)抵押獲得經(jīng)營(yíng)貸的方式來(lái)解決的，完全可以轉(zhuǎn)換掉高利率房貸來(lái)達(dá)到降低利息的目的。
同時(shí)，也正因?yàn)長(zhǎng)PR必然的下降態(tài)勢(shì)，在選擇按揭形式時(shí)，選擇LPR貸款更具優(yōu)勢(shì)。
LPR的下調(diào)，自然帶動(dòng)房貸利息的下降，這一點(diǎn)也是在高利率時(shí)代一直提醒的。
總之，只要家庭資金能夠在自己手里產(chǎn)生更大的回報(bào)收益，或抵御某種風(fēng)險(xiǎn)的作用，那么提前還貸的意義就不大了。
反之則建議可以適當(dāng)進(jìn)行一定程度的提前還貸，使家庭自有資本的利用效率最大化，避免被金融端過(guò)渡洗劫。
| PART 4 |
如果手頭既無(wú)穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)投資渠道，也無(wú)優(yōu)質(zhì)房票可用，而打算提前還貸的，應(yīng)該怎么還呢？
方式無(wú)外乎“減少還款年限”和“減少還款月供”兩種，這兩種又是哪種更合算呢？
假設(shè)貸款了300萬(wàn)元，貸款利率4.45%;
先按等額本息計(jì)算。
此時(shí)每月還款15111.56元；2年之后，剩余本金總額約290萬(wàn)元；此時(shí)提前還了50萬(wàn)元，剩余本金總額為240萬(wàn)元；
第一種情況：剩余貸款總額240萬(wàn)元，在接下來(lái)的28年中還清（假設(shè)利率一直保持4.45%不變）：
那么每月還款約12506元，剩余總利息約180萬(wàn)元，總還款額約420萬(wàn)元；相比未提前還貸之前的月供減少了約2606元。
第二種情況：剩余貸款總額240萬(wàn)元的還貸時(shí)間縮短，在20年內(nèi)還清（假設(shè)20年中利率一直保持4.45%不變）：
那么每月還款約15119元，剩余總利息約123萬(wàn)元，總還款額約363萬(wàn)元；與未提前還貸的月供比幾乎相近。
再按等額本金計(jì)算。
300萬(wàn)的貸款總額，還貸周期的首月月供約19458元，后每月遞減約30.9元，每月本金還款約8333.33元；還貸2年之后，剩余本金總額約280萬(wàn)元；此時(shí)提前還了50萬(wàn)元，剩余本金總額為230萬(wàn)元；
第一種情況：230萬(wàn)元在剩余28年中還清（假設(shè)28年中利率一直保持4.45%不變）：
那么第一個(gè)月還款約15374.41元，后每月遞減約25.38元，每月本金還款約6845.24元，總利息約143.72萬(wàn)元，總還款額約373.72萬(wàn)元；相比未提前還貸之前的月供減少約4000元。
第二種情況：230萬(wàn)元在20年內(nèi)還清（假設(shè)20年中利率一直保持4.45%不變）：
那么第一個(gè)月還款約18112元，后每月遞減約35.54元，每月本金還款約9583.33元，總利息約102.78萬(wàn)元，總還款額約332.78萬(wàn)元；相比未提前還貸之前的月供減少約1300元。
單從數(shù)字看，無(wú)論是等額本金、還是等額本息的貸款方式，縮短年限相比減少月供可以在全貸款周期內(nèi)節(jié)省下一筆不少的利息。
因?yàn)榭s短年限，本質(zhì)上相當(dāng)于在提前還一定的本金基礎(chǔ)之上，再次提前還貸，只不過(guò)是通過(guò)更緊湊的還款周期來(lái)提前還貸。
這種方式更適合資金較為充裕、且無(wú)更好資金利用渠道，手上資金不斷空轉(zhuǎn)、沉積的朋友。
| PART 5 |
綜上，當(dāng)手有閑錢(qián)時(shí)，可以先看看是否有能跑贏房貸的理財(cái)，或者是否需要用于其他家庭規(guī)劃，以及是否還有優(yōu)質(zhì)房票適合打新等資金高效利用渠道。
在資本已成現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中回報(bào)最為豐厚的生產(chǎn)資料后，有條件的情況下，留有一定的準(zhǔn)備資金也非常具有必要性。
否則假如真的遇到突如其來(lái)的，類(lèi)房產(chǎn)打新等意外紅利時(shí)，凝聚在住房?jī)?nèi)的資金，因流動(dòng)性的問(wèn)題而錯(cuò)失良機(jī)，自然也是沒(méi)有后悔藥吃的。
故是否需要提前還貸，在綜合自身所有情況之后，理性選擇才是最佳方案。
來(lái)源：杭州房叔
