杭州二手房市場，擁有“第一梯隊”熱度的必須是次新房了。剛交付的新小區(qū)，往往都能“喜提”一波重點(diǎn)關(guān)注，有些甚至成為品質(zhì)標(biāo)桿，重新定義板塊二手房價天花板。
曉風(fēng)印月
比如一度走出“獨(dú)立行情”的曉風(fēng)印月，作為濱江區(qū)政府核心區(qū)久違的次新小區(qū)，交付后熱度持續(xù)在線，去年6月份交付至今共成交約90套，網(wǎng)簽均價集中在8-10萬元/㎡。
在次新房“扎推”的奧體，每一個新小區(qū)的交付，都會影響板塊二手房成交“順位”。
7月份君品名邸交付，其103㎡的戶型一時間“風(fēng)頭無兩”，分流了區(qū)位條件略遜、小戶型占比近半的御虹府的客戶。再往前，1月交付的嘉品、去年9月交付的御虹府、去年6月底交付的澄品，新房源一上市，其他次新房的成交量就出現(xiàn)下滑，主打的就是“以量取勝”。
交付大年，今年同樣有不少優(yōu)質(zhì)新小區(qū)出現(xiàn)在二手房市場，比如運(yùn)河新城核心區(qū)的上河公元、華豐的春和云境等，它們對板塊來說有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。
但也有一些板塊，即便多個項目集中交付，但依舊無法超越“老大哥”的板塊地位。
1
今年6月，隨著春和云境的交付，便有房東在二手房市場掛牌，該項目也成為了華豐板塊購房者關(guān)注的“頂流”。“先到這里看房的客戶，基本不會再去考慮其他小區(qū)了。”中介阮一（化名）說道。
春和云境
春和云境位于同協(xié)路與杭玻街交叉口，距離地鐵3號線同協(xié)路站不到200米，由15幢住宅和2幢商業(yè)組成，共876套住宅房源。除去其中4幢共248套“限售5年”房源外，整盤目前可進(jìn)行二手交易的房源共628套。
作為藍(lán)綠雙城在杭首個獨(dú)立操盤的住宅項目，交付的品質(zhì)也讓購房者驚喜，不僅南向外立面以石材為主，小區(qū)還配備了無邊際鏡面泳池、地暖、中央空調(diào)等等。
春和云境
貝殼找房顯示，目前春和云境有約40套房源掛牌，掛牌價格從3.7-4.5萬元/㎡不等，據(jù)中介介紹，從6月初交付到實際成交，中間有近2個月的買賣雙方“博弈期”。
“春和云境是7月下旬開始有成交的，1個多月的時間里，我們平臺就成交了有三四套。”阮一表示。據(jù)了解，春和云境賣出的首套房源是約95㎡的中間套，也是這個小區(qū)最受歡迎的戶型，首套成交單價在4萬元/㎡上下。
“這里自住比例挺高的，掛牌房源也不算多，有些購房者邊掛牌邊裝修的，說不定價格達(dá)不到預(yù)期就自己住了，或者轉(zhuǎn)出租。”阮一說。
春和云境
目前掛牌價格最低一套是95.55㎡的高樓層房源，三房兩衛(wèi)，掛牌總價358萬，折合單價約37467元/㎡。
“這套價格還挺合適的，上個月就成交了一套次頂樓的中間套，成交價格是350來萬元。還有一套1樓的，最終330萬元左右成交的。”阮一說。也就是說，春和云境正常樓層房源，成交價格集中在3.7-4萬元/㎡之間，相較首套成交，價格有所回落。
對比新房3.3萬元/㎡的售價，算上兩年的資金成本，春和云境的二手房成交價格，房東幾乎“微利”。華豐板塊在樓市的關(guān)注度并不高，在春和云境和春語藍(lán)庭之前，它已經(jīng)有近10年沒有新項目入市。2020年，春和云境還是憑借一己之力拉高板塊的搖號熱度，不僅創(chuàng)下4.14%的中簽率，收官加推時普通家庭的社保還拼至177個月。
2
如果說春和云境的交付拉高了板塊的居住品質(zhì)，那么上河公元，則是為運(yùn)河新城核心區(qū)樹立了二手房風(fēng)向標(biāo)。整拆整建的運(yùn)河新城，其核心區(qū)也就是大運(yùn)河博物院所在區(qū)域內(nèi)，除安置房小區(qū)外，長期并無其他可售的二手商品房。直至去年底，上河公元交付，運(yùn)河新城核心區(qū)才迎來首個商品房小區(qū)。
上河公元
上河公元由高層和小高層組成，新房售價3.8萬元/㎡。除去340套“限售5年”房源，上河公元實際可交易房源僅268戶，目前有20來套房源掛牌出售。“今年二三月份賣了幾套，實際成交價格在4.8萬元/㎡左右，網(wǎng)簽通常都會滯后一些。”城北資深經(jīng)紀(jì)人老張說。
來源：貝殼找房、我愛我家官網(wǎng)
根據(jù)我愛我家和貝殼找房公開的成交數(shù)據(jù)，兩個平臺相加，上河公元共網(wǎng)簽了5套房源，不算多。老張也直言，上河公元不是成交熱門小區(qū)，已經(jīng)有至少3個月沒有成交了。“這邊什么都還沒有，我有客戶對比過，最后還是買了祥符。”
上河公元
已經(jīng)至少三個月沒有成交的上河公元，目前有一套低樓層房源掛牌單價僅4.2萬元/㎡出頭，其余房源掛牌價普遍在4.7-5萬元/㎡。
河語光年、上河公元
今年，上河公元隔壁的河語光年也要交付了，河語光年部分房源擁有一線運(yùn)河景觀，交付后有望沖一沖運(yùn)河新城核心區(qū)“板塊一哥”。
當(dāng)然了，放眼今年的杭州市場，集中交付下，也有地位難以被撼動的“板塊老大哥”。就拿寧圍來說，今年，汝悅美境、景瑞晴海、大家坤和美筑三個新小區(qū)陸續(xù)交付，為板塊內(nèi)二手房輸送了“新鮮血液”，但翡翠江南依舊是穩(wěn)坐“板塊一哥”寶座。
“翡翠江南平均每個月能有2套的成交量，滿二唯一是它的優(yōu)勢，而且小區(qū)里有藍(lán)寶石泳池，還有幼兒園。”據(jù)蕭山資深經(jīng)紀(jì)人老董介紹，新交付的三個小區(qū)都沒有泳池配置，而且有額外的稅費(fèi)，翡翠江南的品質(zhì)和居住環(huán)境，本地客戶很認(rèn)可，89㎡的高層房源近期成交價在370來萬，單價4.15萬元/㎡。
這個價格，已經(jīng)超過一路之隔的汝悅美境的掛牌價了。據(jù)了解，汝悅美境目前已經(jīng)陸續(xù)辦出產(chǎn)證，后臺掛牌房源有五六十套之多，正常樓層的98㎡三房，掛牌價格在350萬起，低樓層房源還能更低。
翡翠江南
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，汝悅美境、景瑞晴海、大家坤和美筑這三個小區(qū)都還是“0網(wǎng)簽”，暫無房源成交。不過，老董告訴我們，景瑞晴海已經(jīng)有一套房源簽了定金協(xié)議了，97㎡的房源，談好的價格是290萬。
粗略統(tǒng)計，這三個新小區(qū)總套數(shù)有近2000套，隨著掛牌高峰期的來臨，板塊二手房價格勢必還會受到一定程度的影響。
來源：杭報房產(chǎn)
