| PART 1 |
近期在微博看到一組關(guān)于幾個國內(nèi)外主要大城市的城市框架地圖對比，比較令人感到震撼的是，杭州目前已搭建完成的城市框架正悄然的接近北京、上海等老牌一線城市。
這應(yīng)該是許多人所未能及時充分感知到的，但事實就是如此。 就此個人依據(jù)對杭州、上海兩城的了解，簡單做了兩張同比例尺下的城市中心城區(qū)及泛城區(qū)的測距圖。
可以看到，以繞城為圈、錢新為大致圓心的杭州中心城區(qū)，半徑普遍在16km左右，已略微超過以人民廣場、外灘為圓心，外環(huán)為界線的上海中心城區(qū)。 杭州的泛城區(qū)則東西橫跨西余杭、大江東，橫向城市尺度超過50km，北囊臨平、南接蕭山繞城南線，縱向城市尺度超過45km。
與上海西至大虹橋、東至浦東川沙沿海一帶的約50km橫向尺度，北至最北部的寶山、南至閔行紫竹高新片區(qū)的約40km縱向尺度相較，杭州搭建成的城市主框架已然無限迫近一線城市。 邁向世界名城的決心，至少已從城市體積上展現(xiàn)的淋漓盡致。
經(jīng)過近年城區(qū)瘋狂外擴(kuò)、交通基建大躍進(jìn)，杭州的核心城市功能區(qū)的面積大小已不遜色于任何一座世界級大都會。
尤其是今年，G20前后密集上馬的四縱五橫快速路網(wǎng)、500km+地鐵線路陸續(xù)開通后，杭州長大的痕跡正陸續(xù)通過交通基建的躍升，一步步的顛覆每一個新老杭州人對這座城市大小的認(rèn)知。
我們的城市已經(jīng)有了一線城市的骨架，再也不是那個藏在西湖群山懷抱里小姑娘，“大國大城”終究成為杭州的最終目標(biāo)和歸宿。
但在對我們城市飛速發(fā)展事實興奮欣喜之余，于樓市角度，我們更要看到隱藏在沖擊準(zhǔn)一線城市途中的諸多坑點。
尤以遠(yuǎn)郊新城和“飛地型新城”為甚。
| PART 2 |
伴隨杭州邊界膨脹，杭州的各類新城在不停的嶄露頭角。如錢江新城、南部新城、杭鋼新城、運(yùn)河新城、北部新城、丁蘭新城、云城、之江新城、大江東江海之城、蕭山科技城、未來科技城等等。
杭州的概念新城就算放在全國范圍內(nèi)，絕對數(shù)量也是數(shù)一數(shù)二的。
這還未算上一些未被冠與新城名號，諸如崇賢、喬司、豐收湖、瓶窯、浦沿、浦樂、寧圍等各類新興板塊。
而每座新城和新興板塊都需要不停的超規(guī)格配置城市資源、導(dǎo)入人口，但問題是，杭州有這個財力和人口基礎(chǔ)嗎？
杭州目前的常住人口不過1200余萬人，與上海2500萬、成都2000萬級人口數(shù)量相比，杭州的人口總量明顯過小。 總量過小意味著，如此之多的新城在短時間內(nèi)必定面臨人口短缺問題，沒有充裕的人口資源的導(dǎo)入，任何一座新城都很難崛起、完成既定的新城設(shè)想。
不僅于此，杭州的增量人口的流入速度也在剎車。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，杭州2021年人口凈流入23.9萬，相較于2019年33.8萬、2020年超過50萬的人口流入總量，21年的人口流入已現(xiàn)頹勢。
按照杭州目前可以比肩一線及西部巨城的城市框架，就算將杭州西湖、西溪濕地等不可開發(fā)的地理空間條件，以及杭州城區(qū)土地容積率受限高等因素的影響考量在內(nèi)，杭州至少也需要1500萬級的常住人口總量才能豐滿起來。
假如人口流入數(shù)據(jù)足夠理想，杭州可能有望在十五年以內(nèi)達(dá)到以上新城批量建設(shè)目標(biāo)。
也就是說，杭州現(xiàn)有城市框架內(nèi)的未開發(fā)用地，足夠滿足未來十年、十五年，甚至更長時間的宅地供應(yīng)需求。
△還處于開發(fā)早期的大城北
△江南沿江開發(fā)現(xiàn)狀
在不考慮通過刻意減少土地供應(yīng)的情況下，杭州在未來很長一段時間內(nèi)恐怕都不會出現(xiàn)總體上的土地及住房短缺問題。
也因此，在充分供應(yīng)的潛質(zhì)下，假如能夠合理健康的匹配城市內(nèi)生、及流入的住房需求，杭州樓市未來很長一段時間內(nèi)，預(yù)計都很難再出現(xiàn)全城房價類2015年后的普漲行情。
這也就是我們此前不厭其煩的對讀者重復(fù)輸出，未來杭州樓市將走向劇烈分化的原因所在，這也是試圖靠簡單的、隨大流式房產(chǎn)投資的朋友所需要警惕的。
既然人口、財力基礎(chǔ)皆不足，各大新城的開發(fā)就必定會出現(xiàn)資源配置、傾斜的失衡。
中心城區(qū)的新城、及超規(guī)格開發(fā)的新城必然是城市資源和政策堆積的重心，而普通新城及遠(yuǎn)郊新城只能邊緣化、失聲化。
| PART 3 |
如果我們仔細(xì)對比下杭州與上海的衛(wèi)星地圖，還可以發(fā)現(xiàn)，杭州中心城區(qū)的建成密度、強(qiáng)度與上海這類老牌一線城市有著能夠輕易感知到的差距。
上海中心城區(qū)呈現(xiàn)出大范圍的青黑色，而杭州中心城區(qū)明顯更加灰白。
△同比例尺下杭州核心城區(qū)與上海核心城區(qū)的建成強(qiáng)度對比（上杭州、下上海）
原因和杭州非常獨(dú)特的，異于大部分中國城市高密化推進(jìn)城市建設(shè)有著直接的關(guān)聯(lián)。
偏低密、低強(qiáng)度的建設(shè)模式，使得杭州中心城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度并不高，最顯而易見的表征就是杭州中心城區(qū)高樓較少，城市天際線過于平坦。
且即使在今天，杭州老城中心也仍可騰出相當(dāng)可觀的城市建設(shè)空間，比如文暉、三塘、望江新城、申花、運(yùn)河新城等。
同時，杭州中心城區(qū)土地余量過大，中短期無法快速消化也是無需爭論的事實，繞城內(nèi)的大城北、大江南、大城東都還留存著非常充裕的可建設(shè)用地。
也許是受制于西湖、西溪濕地，杭州并不適合類上海、成都等平原城市均勻攤大餅的發(fā)展路徑，于是早期、包括現(xiàn)在，杭州都在不停的通過制造“飛地”的形式推進(jìn)城市跨越式發(fā)展，最終形成目前環(huán)狀+塊狀組團(tuán)式的城市格局。
如此一來，中心城區(qū)建成率自然遠(yuǎn)不如更加集約高效、高密利用土地，穩(wěn)步向外推進(jìn)的上海、北京等一線城市。
受此進(jìn)一步影響了城市生產(chǎn)生活效率，還產(chǎn)生了大量的城市斷層，早期的九堡、星橋、閑林、良渚，后期的蕭山科技城、南部新城等飛地型新城，皆與中心城區(qū)存在中短期難以縫補(bǔ)、填滿的城市斷層。 而城市斷層于飛地型的新城，就像是一把懸在頭頂?shù)逆i。
當(dāng)城市斷層地帶進(jìn)入快速開發(fā)期時，它需要相當(dāng)可觀的住房需求才能填滿，而市場上的需求量卻并不是取之不竭的。 當(dāng)區(qū)位、地緣位置更好的城市斷層開始啟動時，與城市斷層方向相同的飛地型新城的目標(biāo)需求將會被城市斷層不斷截胡。
新房限價環(huán)境下，城市斷層的限價新房就像是不斷超發(fā)的股票，不斷稀釋飛地型新城的價值、進(jìn)而壓制其價值上限。
除非該城市方向上的住房需求出現(xiàn)大爆發(fā)，而需求大爆發(fā)只能由高能產(chǎn)業(yè)引發(fā)，這是絕大部分飛地型新城所做不到的。
這也就是為什么從超長線的角度看，早期開發(fā)的飛地型新城星橋、閑林、良渚市場表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如同期開發(fā)的濱江、城東等緊貼中心城區(qū)的新興新城的核心原因所在。
| PART 4 |
當(dāng)杭州的城市框架在短時間內(nèi)被撐大至一線規(guī)格，從城市發(fā)展角度看，杭州無疑是在快速進(jìn)擊的。
但從樓市價值角度看，短時間虛胖的城市框架可能就是毒藥。 于購房者而言，由此產(chǎn)生的、過于超前設(shè)想的遠(yuǎn)郊新城，和“飛地型”新城可能就是這種毒藥，需要加以區(qū)分對待。
來源：杭州房叔
