房價連漲5年的西安樓市，今天終于挨大錘了！
中午時分，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2021年7月8日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》。
先看具體的細則：
1、參考二手住房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，形成二手住房成交參考價格。
2、不得以“學(xué)區(qū)房”“學(xué)位房”等名義炒作房價，不得誘導(dǎo)小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價。
3、涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機構(gòu)要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。
一句話解讀：
所有西安房地產(chǎn)從業(yè)人員聽令：西安二手房要限價了！接下來不得哄抬房價！不得炒作學(xué)區(qū)房！大家都低調(diào)冷靜一點！
連漲了5年的西安，也該是做決斷的時候了！
不過西安現(xiàn)在還沒有公布二手房參考價，所以參考價和市場價到底差別有多大？目前還不清楚。
如果參考價直接打了六七折，那么接下來西安市場必“死”無疑。
但是如果市場價和參考價相差不大的話，那這次限價的威力就大大減弱。
我注意到在《通知》第一點：參考過往的網(wǎng)簽價格來形成參考價。
如果是這樣的話，西安的二手房限價和深圳等城市相比，略顯“溫柔”。
畢竟深圳都是根據(jù)附近一手價格來制定參考價，有的直接打了5折的。
當(dāng)然咯，既然西安都已經(jīng)下定決心調(diào)控了，也制定了參考價，那和市場價肯定會有一定的落差，這點是無疑的。
我們對西安的調(diào)控還是要有信心，只是具體的參考價還要等官方公布。
而且只要嚴格執(zhí)行參考價，二手市場上漲的預(yù)期都會被打破。
所以這次「二手房限價」極有可能是西安近幾年調(diào)控中最有效果的一次。
二手房限價可以說是樓市調(diào)控的大絕招，不是到不得已的時刻，一般都不會使出。
深圳、寧波、成都之前都是樓市熱門城市，限價之前，二手房價一天一個價，盡管各類大大小小的調(diào)控政策不斷，但市場熱度始終無法下降。
西安樓市同樣如此，甚至有過之而無不及。
在新一線城市里，也就只有西安能夠持續(xù)上漲5年以上，連氣都不帶喘的。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，西安是從2016年開始上漲的，而且漲幅多次位居全國前列，漲幅驚人。
今年前5個月，西安已經(jīng)有2個月的二手住宅環(huán)比漲幅在1%了。
這些年，西安二手房的價格，幾乎是飛漲，尤其是曲江、高新等地，這些地方名校多，高品質(zhì)次新房也多，二手房最為火熱，也最容易出現(xiàn)虛高價房源。
比如高新一中旁的樓盤天地源丹軒梓園，二手掛牌價就突破10萬大關(guān)。
雖然這是掛牌價，但無形中也會影響整個市場，抬高大家對房價的預(yù)期。
還有曲江的中海東郡，我年初的時候看，才3萬出頭，但是現(xiàn)在普遍接近4萬。
而去年10月，這個小區(qū)的成交價是2.5萬，這么算下來，漲幅高達60%。
更讓人焦慮的是，去年在西安，3萬+的二手房都是集中在高新、曲江為主，但是今年已經(jīng)逐漸蔓延到其他的板塊。
比如長安區(qū)的天朗南長安街，今年4月份的成交價格為3.11萬/㎡。
位于未央?yún)^(qū)北辰大道板塊的保利心語花園，洋房毛坯成交價格接近3.7萬。
持續(xù)上漲的二手房價格，除了炒房客受益，對西安長遠發(fā)展來說絕對不是一件好事。
但是也很無奈，因為西安二手房漲價是必然事件。
前幾年，西安高瞻遠矚，率先打響「搶人」大戰(zhàn)，第七次人口普查數(shù)據(jù)，過去10年西安常住人口增加448.5萬，僅次于廣深，妥妥的搶人大贏家。
大量的人口流入，都是需求啊，這勢必會攪動房地產(chǎn)市場。
一般來說大部分剛需買房都是買新房為主，但尷尬的是，西安的新房供應(yīng)量長期缺貨。
遠的不說了，就看5月份，西安新建商品住宅去化周期為7.7個月，去年好歹還有12個月，屬于合理的區(qū)間內(nèi)，今年的情況比去年糟糕。
現(xiàn)在在西安，要是買中一套還不錯的新房，那真的是老天爺開眼，菩薩保佑啊。
大家可以感受一下，5月份西安共迎來22盤總3729套房源登記，但是登記人數(shù)卻高達49052。
整整13倍啊，也就是說13人搶一套新房。
甚至還出現(xiàn)了2個上萬人搖的紅盤，樓市熱浪比現(xiàn)在的南方天氣還熱。
新房搶不到是常態(tài)，大部分剛需只好轉(zhuǎn)頭買二手房，這是非常無奈的選擇。
二手房市場排除遠郊和沒有學(xué)位的老破小，剩下的優(yōu)質(zhì)次新房和學(xué)區(qū)房大家都想搶，房價能不漲嗎？
所以漲價是必然的。
短期來看，西安新房缺貨的現(xiàn)象暫時無解，畢竟2020年的土地供應(yīng)和2019年也相差不大。
2021年的情況呢？今年上半年，西安共成交108宗7009畝地，大概467萬方，供應(yīng)總量不及去年同期，但是土地價格卻比去年同期高。
可見，西安短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面將會持續(xù)下去。
西安這情況看著和深圳太像了，都是供應(yīng)長期不足，需求卻源源不斷。
長時間供不應(yīng)求的話，房價上漲的趨勢是無解的……
要不增加供應(yīng)，要不減少需求。
現(xiàn)在西安采取的辦法就是像深圳學(xué)習(xí)，減少需求。
二手房限價后，首付成本就要提高，本來跳一下就可以買房的剛需，現(xiàn)在都不能買。
這筆帳我之前算過，今天就不重復(fù)算了。
同時在強力調(diào)控下，也會大大降低市場的預(yù)期，打壓房東漲價的囂張氣焰。
根據(jù)深圳和成都的經(jīng)驗，漲幅越大的區(qū)域，市場價和參考價的價差價差就越大。
所以，此輪調(diào)控，影響最大的就是漲價超50%的區(qū)域。
我之前一直讓大家不要追高，現(xiàn)在依舊這么說，畢竟調(diào)控一下，不好意思，你就是那位高位接盤俠，涼風(fēng)一吹，別提多冷了。
縱觀全國嚴格執(zhí)行二手房限價的城市，從結(jié)果來看，二手房限價對于“樓市降火”，可謂是「快準狠」！
深圳是全國最早執(zhí)行二手房限價的城市，目前市場一片冷寂，就連中介店都倒閉了不少。
寧波雖然只對9個熱點學(xué)區(qū)限價，但震懾力十足，現(xiàn)在市場漲不動了，看房人數(shù)明顯減少，成交量大跌。
而成都在5月末才出臺二手房限價，才一個多月的時間，二手房市場也是肉眼可見冷淡下來。
今天成都再次推出了第二批限價小區(qū)，覆蓋范圍已經(jīng)從核心區(qū)域延伸至近郊區(qū)，估計接下來成都二手房市場將會進一步降溫。
可以說，但凡執(zhí)行了二手房限價的城市，樓市降溫，甚至房價回調(diào)是躲不過了！
西安，等著涼吧！
最后，在這里提一嘴昨晚國常會部署降準的事情吧！
為什么降準？
主要是5、6月份大宗商品價格太高，中小微企業(yè)不敢大量生產(chǎn)，經(jīng)濟增速出現(xiàn)超預(yù)期放緩的趨勢。
所以這次降準主要是為了支持實體經(jīng)濟，對樓市的利好有限。
當(dāng)然咯，降準總歸是利好，銀行的資金多了，尤其是對那些沒有調(diào)控的城市是利好：
比如武漢、青島、鄭州、重慶這些，房價上漲是肯定的。
但是對那些樓市嚴厲調(diào)控的城市未必有幫助。
比如深圳，上海，廣州，合肥、成都。
因為會有窗口指導(dǎo)，錢不準進入樓市，反正也漲完了。
但是具體的情況還要等降準出來先，到時候我會第一時間解讀的。
來源：櫻桃大房子
