最近的二手房市場(chǎng)，滿屏熱點(diǎn)。
每天輪番上場(chǎng)的“XX小區(qū)成交暴跌”的消息，漸漸麻木著我們對(duì)于二手房?jī)r(jià)格下行的感知。
在這些集體回調(diào)的身影中，一貫低調(diào)的城西豪宅聚集區(qū)蔣村，憑著降價(jià)幅度之大，頻頻“出圈”：
“89方的精裝房急售，中央空調(diào)地暖交付，610萬(wàn)可以賣。”
“蔣村河濱之城89方急賣，自如裝修，總價(jià)僅590萬(wàn)。”
“河濱之城89方500萬(wàn)急售，要求一次性付款。”
這幾套急售房源，統(tǒng)統(tǒng)位于蔣村的房?jī)r(jià)標(biāo)桿河濱之城。
而在今年上半年，該樓盤的二手房成交價(jià)還是高高在上的9萬(wàn)+，不少房源的掛牌價(jià)甚至突破了10萬(wàn)。
從好找房可以看到，河濱之城在今年6月19日成交了一套89方的高層房源，單價(jià)高達(dá)90625元/㎡。
而在9月11日，一套89方的中層房源，以484萬(wàn)的價(jià)格成交，折合單價(jià)僅54018元/㎡。
僅僅3個(gè)月，小區(qū)的掛牌價(jià)便以俯沖之勢(shì)跌落，前后價(jià)差超3萬(wàn)/㎡，令人大跌眼鏡。
雖說(shuō)幾個(gè)月前，河濱之城的二手房已有下行的趨勢(shì)，但小區(qū)出現(xiàn)大范圍的的降價(jià)急售，這還是頭一回。
河濱之城并非個(gè)例，板塊內(nèi)的西溪里、西溪蝶園、
萬(wàn)科西廬等多個(gè)小區(qū)，二手房掛牌價(jià)均開始退守。
二手房暴跌的消息，猶如夢(mèng)魘，在城西這塊平靜之地的上空久久揮之不去。
如果說(shuō)每一個(gè)板塊都有燈塔項(xiàng)目，那么河濱之城就是蔣村，甚至是城西的燈塔。
河濱之城自身的素質(zhì)沒得說(shuō)，融創(chuàng)品牌，大面積石材+玻璃幕墻，毗鄰蔣村地鐵口、龍湖天街，一線河景，又有競(jìng)舟二小+十五中的學(xué)區(qū)加持。
地段、學(xué)區(qū)、品質(zhì)、居住環(huán)境個(gè)個(gè)拿得出手，加上愿意炒作的部分小區(qū)業(yè)主，河濱之城的房?jī)r(jià)一路勢(shì)如破竹，創(chuàng)造了“漲幅神話”。
但因此，它也背負(fù)起了一個(gè)不那么好聽的名號(hào)——“城西第一炒”。
在小區(qū)著火也能被當(dāng)作利好的河濱之城，說(shuō)實(shí)話，這個(gè)稱號(hào)不冤。
眼下它的降價(jià)拋售，可以說(shuō)直接松動(dòng)了蔣村穩(wěn)固的根基。
河濱之城的中介透露：“最近河濱之城成交了5、6套小戶型，都在600萬(wàn)以上，均要求一次性付款。”
實(shí)際的成交價(jià)，雖沒有網(wǎng)傳的夸張，但2萬(wàn)多的跨度，直接跌回了一年前。
河濱之城的降價(jià)，不難理解。
河濱之城房?jī)r(jià)的飛速上揚(yáng)，很大程度上是學(xué)區(qū)爆炒下的“人造神話”，而非市場(chǎng)選擇的結(jié)果。
它的對(duì)口小學(xué)競(jìng)舟二小雖名頭響亮，還有浙大教師子女的生源，但至今未有一屆畢業(yè)生的成績(jī)能為自己正名。
從6萬(wàn)到9萬(wàn)+，河濱之城早已進(jìn)入了高位橫盤的狀態(tài)，疲態(tài)盡顯。
在嚴(yán)打?qū)W區(qū)炒作的大環(huán)境下，藍(lán)孔雀的華師大附小、橋西文瀾均被打回原形，河濱之城業(yè)主們極力營(yíng)造的名校泡沫，愈顯脆弱不堪。
回調(diào)已是大勢(shì)所趨。
眼下又恰逢二手房行情的特殊當(dāng)口，密集的樓市調(diào)控和金融嚴(yán)控信號(hào)重重。
包括錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、申花在內(nèi)的熱門板塊，均出現(xiàn)了成交價(jià)和掛牌價(jià)的明顯下滑。
對(duì)于河濱之城早前的投機(jī)者而言，是及時(shí)斷臂求生，還是等著淪為炮灰，這個(gè)抉擇不難做。
二手房的集體降價(jià)，好比是一個(gè)縮影，映射出蔣村當(dāng)下的窘境。
東至紫金港路，南至規(guī)劃文新路延伸線，西對(duì)繞城公路，北至余杭塘路延伸線，這是蔣村的范圍。
打開地圖，沿著繞城高速環(huán)視，蔣村就在最西面的邊緣處，夾在未來(lái)科技城和杭州主城區(qū)之間。
單從價(jià)格來(lái)看，5萬(wàn)多，放在全國(guó)，也是繞城邊最貴的幾個(gè)板塊之一。
當(dāng)然這個(gè)價(jià)格又是合理的，板塊旁邊就是西溪濕地和浙江大學(xué)，隔壁又有螞蟻金服、菜鳥、滴滴等大型獨(dú)角獸。
城西的優(yōu)質(zhì)資源幾乎都被蔣村“蹭”到了。
而由于早期的開發(fā)特色，蔣村遍地是西溪誠(chéng)園、西溪蝶園、萬(wàn)科西廬這類經(jīng)典樓盤，氣質(zhì)十分純粹。
如此板塊，在全杭州恐怕都找不出第二個(gè)。
幾乎是很自然的，這個(gè)繞城邊上的板塊成了隔壁阿里等一眾未來(lái)科技城新興企業(yè)的員工首選之地。
遺憾的是，自從2017年葛洲壩拿了蔣村最后一塊純宅地后，整個(gè)板塊已經(jīng)開發(fā)殆盡。僅有一個(gè)中杭府的蔣村，難免在需要話題的新房市場(chǎng)里落了下風(fēng)。
與此同時(shí)，地鐵、學(xué)校、綜合體，幾乎所有的利好都兌現(xiàn)了，沒有了炒作題材，蔣村的二手房差不多也觸頂了。
最引以為傲的教育，也正在經(jīng)受著一場(chǎng)史無(wú)前例的打壓和考驗(yàn)。
學(xué)區(qū)房，前途未卜，連帶著蔣村一并進(jìn)入了被唱衰的陣營(yíng)。
如果說(shuō)，上面這幾點(diǎn)是蔣村的內(nèi)憂，那么一旁未來(lái)科技城和申花的“進(jìn)化”則讓它陷入更為窘迫的境地。
眾所周知，蔣村學(xué)區(qū)房的預(yù)期和價(jià)格，以前主要靠未科高管撐起來(lái)。而新余杭成區(qū)后，即將獨(dú)立發(fā)展教育資源。
根據(jù)規(guī)劃，今后5年余杭全區(qū)將有100所新建學(xué)校，包括2-3所全省一流高中。
當(dāng)余杭的教育短板被逐步補(bǔ)齊，加之政策對(duì)未科改善的重新接納，外溢的未科高管購(gòu)買力和優(yōu)質(zhì)生源，必然會(huì)相應(yīng)減少。
與此同時(shí)，與蔣村三站地鐵之隔的申花也是不容小覷的“勁敵”。
眼下，申花整個(gè)板塊的豪宅氣質(zhì)已經(jīng)形成，而拱墅區(qū)的名校集團(tuán)化辦學(xué)戰(zhàn)略，使得申花的優(yōu)質(zhì)教育遍地開花。
板塊內(nèi)的育才登云、賣魚橋、保俶塔，幾乎“吊打”蔣村現(xiàn)有的學(xué)校。
而原下城、拱墅兩區(qū)合并后，教育資源進(jìn)一步優(yōu)勢(shì)疊加、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
前幾日，2021年拱墅區(qū)教育大會(huì)上，又投出了一顆重磅炸彈：新籌建9個(gè)名校集團(tuán)，以及一所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。
拱墅區(qū)的教育版圖迅速擴(kuò)張的同時(shí)，蔣村的優(yōu)勢(shì)，也正被快速消弭。
其實(shí)，蔣村的出現(xiàn)對(duì)于杭州這座城市來(lái)說(shuō)，本就是偶然。
1993年，4.2平方公里的蔣村從“三墩鎮(zhèn)蔣村辦事處”劃出，曾經(jīng)的滄海桑田一點(diǎn)一點(diǎn)變成一座現(xiàn)代新城。
眼下蔣村的現(xiàn)狀，是窘境，也是每一個(gè)新興板塊終究會(huì)去到的未來(lái)。
春來(lái)夏往，潮起潮落。
可也必須慶幸，從它身上發(fā)生過的偶然性，正是杭州這座城市的魅力所在。
來(lái)源：杭州房評(píng)
